寧波開元九龍湖畔商品房項(xiàng)目開盤價(jià)格建議書及銷售策略報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-wenkub
2023-05-10 19:02:08 本頁面
【正文】 9年 3月開始預(yù)約 個(gè)案推案及銷售情況 香湖丹堤 月度銷量 ?08年 12月實(shí)景樣板區(qū)開放，共三棟獨(dú)棟別墅，面積分別為 972ｍ２、 792ｍ２和 698ｍ２，位置分布于沿窖湖的第一、二、三排，裝修風(fēng)格分別為地中海風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格。主要產(chǎn)品為獨(dú)棟，有少量的聯(lián)排，遠(yuǎn)期有一定的疊拼別墅。 華潤(rùn)卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨(dú)有的臨湖優(yōu)勢(shì)，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等當(dāng)前在售項(xiàng)目，鑒于其后續(xù)較長(zhǎng)的開發(fā)周期和較大的體量，未來將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果工程進(jìn)度或客戶蓄水跟不上，建議在 9月份入市。 別墅市場(chǎng)目前去化表現(xiàn)良好，價(jià)格維持穩(wěn)定。 2 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 1 7 . 62 8 . 20 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應(yīng)量（萬㎡） 成交面積( 萬㎡)旺季 相對(duì)旺季 07年 12月始市場(chǎng)明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無“金九銀十“市場(chǎng)進(jìn)入低潮 ? 從近兩年的市場(chǎng)月度走勢(shì)看， 上半年 47月市場(chǎng)狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢(shì)不明顯。 ? 高端別墅市場(chǎng)客群容量有限，且該部分人群資產(chǎn)受全球整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響較大。 整體市場(chǎng)持續(xù)反彈走高，但后期走向尚不明朗 ? 整體大環(huán)境依舊疲軟，盡管目前市場(chǎng)成交表現(xiàn)良好，但后期尚缺乏有力支撐點(diǎn)，走勢(shì)仍不明朗，如果工程進(jìn)度和客戶蓄水情況允許，建議本案能在近期入市。 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品之一，雙拼的價(jià)格、獨(dú)棟的產(chǎn)品，以低總價(jià)為主要賣點(diǎn)，項(xiàng)目的保量產(chǎn)品。 該細(xì)分產(chǎn)品整體面積最大，但景觀資源次優(yōu)，可通過對(duì)總價(jià)的適當(dāng)控制，通過低單價(jià)吸引客戶下單。 ?對(duì)外以項(xiàng)目總價(jià)范圍及單幢別墅總價(jià)作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考，弱化項(xiàng)目每平米均價(jià)概念。 從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場(chǎng)上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 備注 850900 13500 10002000 主力套型 C1和 C3，另外 D系列兩套頂級(jí)臨湖別墅總價(jià)可突破 2000萬元。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 主要套型 地上面積（平方米） 地下室面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 總套數(shù) 依山別墅（地下 1層 +地上 3層） B6 720 96 816 4 C2 702 182 884 8 臨湖別墅（地下 1層 +地上 2層） C1 577 303 880 4 C3 571578 274 845852 5 D1 839 489 1328 1 D2 759 426 1185 1 花園別墅（地下 1層 +地上 3層） A1 408 264 672 6 A2 409 214 623 4 A3 372 137 509 7 A4 476 242 718 5 A5 403 187 590 1 B1 516 250 766 4 B2 454 303 757 3 B3 503 361 864 5 B4 431 188 619 3 B5 491 369 860 2 B7 492 120 612 2 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場(chǎng)上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 故建議本項(xiàng)目仍需以理性價(jià)格入市，在強(qiáng)力打造區(qū)域認(rèn)同感的同時(shí)樹立項(xiàng)目高端樓盤形象，以高性價(jià)比快速吸引客戶，盡快進(jìn)入鏈?zhǔn)綘I(yíng)銷，并密切關(guān)注整體市場(chǎng)走勢(shì)和同類產(chǎn)品樓盤的定價(jià)，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： ? 多產(chǎn)品組合推出， 將本項(xiàng)目各類細(xì)分產(chǎn)品組合推出，拉大價(jià)格區(qū)域，增大客群范圍，也為后期推盤提供一定升值空間。 ? 打造物有所值的高檔樓盤形象 ，價(jià)格建立在高品質(zhì)產(chǎn)品基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與名譽(yù)雙豐收。 錢湖比華利 香湖丹堤 卡納湖谷 通過對(duì)目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品樓盤定價(jià)策略的研究分析，以市場(chǎng)比較法確定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600800 1200 依山別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 980 1100 第一排湖景別墅 本案 800900平米依山別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗。 從同類產(chǎn)品的去化看，大面積、高總價(jià)產(chǎn)品去化表現(xiàn)最為緩慢。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場(chǎng)上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平 米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600650 750900 花園別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 400700 300500 花園別墅 本案 500750平米普通花園別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗。 本類產(chǎn)品主要凸顯其總價(jià)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到項(xiàng)目跑量目標(biāo)。 價(jià)格策略 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 通過對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品定價(jià)體系的研究分析，最終確定本案開盤價(jià)格： 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 細(xì)分產(chǎn)品價(jià)格 ?臨湖別墅主力總價(jià)范圍 10001300萬，另兩幢頂級(jí)湖景別墅總價(jià)可突破 2000萬元。 ?高檔花園別墅主力總價(jià)范圍 600850萬。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： ? 受全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，房地產(chǎn)業(yè)整體走弱，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需 12年 。 1 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： ? 受普通住宅市場(chǎng)熱銷帶動(dòng)，別
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