【正文】 32套 以親水組團(tuán)作為本批次主推產(chǎn)品 根據(jù)第一批次售價適當(dāng)調(diào)整價格 在蓄水情況滿足的情況下拉升尾部，慢步走利 推出剩余臨湖別墅，為剩余房源產(chǎn)品提供價格水準(zhǔn)奠基石。 具有資源優(yōu)勢的臨湖別墅同景觀視野良好的依山別墅組合推出。項目與本案競爭關(guān)系相對較小。容積率為 ，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶數(shù)為 218戶； 戶型： 以雙拼為主的純英倫風(fēng)格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個組團(tuán)，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235335平方米之間不等 ，面寬 米之間，分 8個戶型。山地別墅依山而建，退層設(shè)計，并配有大面積室外觀景露臺，個別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。目前去化過半，以低總價房源去化相對較好，高總價房源壓力較大。 雅戈爾 〃 香湖丹堤 投資商： 雅戈爾集團(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈爾達(dá)蓬山旅游投資開發(fā)有限公司； 項目地址： 慈溪市三北街道，南臨達(dá)蓬山； 占地面積： 259610平方米； 總建： 共 ，其中一期 ，二期 ，三期 ； 建筑類型： 獨幢、聯(lián)排及疊拼別墅； 容積率： 約 ； 戶型： 面積段 250972平米，聯(lián)排 290平米，獨棟 350650平米。 月度銷量： 推盤情況： 051015202530 12000125001300013500140001450015000155001600016500一批銷售套數(shù) 二批銷售套數(shù) 一批成交均價 二批成交均價個案推案及銷售情況 香湖丹堤 329國道 一期 二期 三期 該項目與本案僅一山之隔，位于慈溪達(dá)蓬山，為本案主要競爭樓盤之一。 項目入市時機建議： 個案推案及銷售參考 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢湖環(huán)湖大道以南，效實中學(xué)分校東南； 經(jīng)濟指標(biāo)： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 ，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近 310平米的大戶型較多。 ? 結(jié)合整體走勢、細(xì)分市場以及歷年月度走勢，中原建議本案可根據(jù)前期客戶的蓄水狀況和競爭市場實時表現(xiàn)機動確定入市時機，宜在 6月左右正式開盤 ，基本保證強銷期內(nèi)有 2個月處于相對較好的市場氛圍。 全球經(jīng)濟環(huán)境依舊疲軟，復(fù)蘇尚需時日。本案可在客戶蓄水狀況良好的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場整體環(huán)境走勢和競爭市場存量機動確定入市時機，由于下半年推量減少、市場存量消化，本案下半年入市時面臨競爭會相對較小。由于供應(yīng)激增，持續(xù)下滑的市場存量再次回到高位，達(dá)到近 10萬方。 ? 去化以大幅度優(yōu)惠樓盤或小面積低總價樓盤為主，剛性需求支撐市場，熱銷趨勢向大面積房源擴散 ? 隨著壓抑需求的釋放完畢，樓市后期支撐點尚無著落，未來樓市走向尚不明朗。 ?普通花園別墅主力總價范圍 400600萬。 ?依山別墅主力總價范圍 8001000萬。 項目開盤價格建議： 主力產(chǎn)品 主力面積段（平方米） 主力戶型 單價（元 /平米） 總價（萬元） 一期首批面積比 例 依山別墅 800900 B6和 C2 10000 8001000 19% 臨湖別墅 850900 C1和 C3 13500 10001300 28% 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600850 A1\A4\A5\B1\B3\B5\B7 9500 600850 38% 普通花園別墅 500750 A2\A3\B2\B4 8500 400550 15% 項目整體 —— 10579 —— —— 結(jié)合目前寧波整體別墅市場狀況、本項目產(chǎn)品特征以及相應(yīng)面積段上同類產(chǎn)品樓盤的價格狀況，獲取本項目不同面積段下的價格體系： 項目開盤價格建議： 總價范圍 ?主力總價 4001300萬 ?樓王 2000萬左右 ?從整體推盤考慮，建議以多產(chǎn)品組合和理性價格入市，為后期價格升值預(yù)留空間。 項目配套五星級酒店，湖景和山林資源良好。 最終實現(xiàn) 面積（平米） 單價（元 /平米） 總價（萬元） 備注 600850 9500 600850 主力套型A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。 本項目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 高總價客群容量有限。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平米） 單價（萬元 /平米） 總價（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨棟別墅 650750 1400 湖景別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨棟別墅 980 1100 第一排湖景別墅 本案 850900平米臨湖別墅產(chǎn)品 定價依據(jù) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境復(fù)蘇尚需時日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 項目配套五星級酒店，湖景和山林資源良好。 項目開盤價格建議： 價格確定方式： 本項目主要產(chǎn)品分類： 依山別墅主力面積段在 800900平米，湖景別墅主力面積段在 850900平米；花園別墅主力面積段在 500850平米。但是由于全球經(jīng)濟尚未真正復(fù)蘇，此輪主要由政策優(yōu)惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的經(jīng)濟支撐，市場后期的走勢仍未明朗。寧波開元 〃 九龍湖畔 開盤價格建議及銷售執(zhí)行策略 一、項目開盤價格建議 開盤價格建議 項目入市時機建議 二、開盤推案建議 參考個案推案及銷售近況 本案推案及銷售建議 三、認(rèn)籌執(zhí)行建議 客戶登記情況分析 執(zhí)行策略 流程解析 認(rèn)籌各階段詳細(xì)操作建議 目錄 項目開盤價格建議 本案基本策略 ? 理性價格入市 ，參考同類產(chǎn)品項目定價策略，對各類細(xì)分產(chǎn)品的價格進(jìn)行比較，最終確定本項目價格體系。 09年初開始，寧波房地產(chǎn)市場一片春暖花開，成交量連月攀升，部分熱銷樓盤在 3月份對樓盤價格進(jìn)行了小幅上調(diào)，市場抗性尚未顯現(xiàn)，市場回暖跡象明顯。 根據(jù)項目產(chǎn)品同類性，本項目定價之主要參考樓盤選定： 項目開盤價格建議： ?市場競爭比較 通過目前寧波市場主要同類產(chǎn)品樓盤對各類細(xì)分產(chǎn)品的具體定價情況，來估算本項目同類細(xì)分產(chǎn)品的主力總價，最終確定本項目整體價格。 本項目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 最終實現(xiàn) 面積（平米） 單價（元 /平米） 總價（萬元） 備注 800900 10000 8001000 主力套型 B6和 C2 項目開盤價格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價作為參考，獲得本項目產(chǎn)品的價格體系。 客戶偏好臨水系產(chǎn)品，本類產(chǎn)品稀缺，可作為