【正文】 以樣板區(qū)作為營(yíng)銷(xiāo)核心 組織周邊別墅去化 第一批房源推案策略 樣 板 區(qū) 第一批房源推案策略 臨湖別墅 — 3套 資源最優(yōu) 臨水花園別墅 — 3套 東側(cè)臨水資源較優(yōu) 普通花園別墅 — 4套 沒(méi)有明顯資源優(yōu)勢(shì) 坡地花園別墅 — 5套 標(biāo)高 35米左右景觀視野好 優(yōu)質(zhì)依山別墅 — 3套 標(biāo)高在 40米以上，景觀最好 第一批房源推案策略 —— 1 2 3 3 4 價(jià)值排序 分級(jí)產(chǎn)品 價(jià)格區(qū)間 套數(shù) 備注 1000萬(wàn)以上 3 臨水別墅，樹(shù)立該批次價(jià)格標(biāo)桿 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 3 依山別墅，景觀資源好 600萬(wàn) 850萬(wàn) 8 坡地花園別墅及臨水花園別墅 400萬(wàn) 550萬(wàn) 4 普通花園別墅，資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 第一批房源推案策略 —— 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 第一批次總銷(xiāo)預(yù)估值為： 12300萬(wàn)元 — 16200萬(wàn)元 第一批房 源平均套總價(jià)： 700萬(wàn) — 900萬(wàn)元 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第二批次 2020年 9月 2020年 12月 4個(gè)月 32套 以親水組團(tuán)作為本批次主推產(chǎn)品 根據(jù)第一批次售價(jià)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格 在蓄水情況滿足的情況下拉升尾部，慢步走利 推出剩余臨湖別墅，為剩余房源產(chǎn)品提供價(jià)格水準(zhǔn)奠基石。項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)較小。山地別墅依山而建，退層設(shè)計(jì)，并配有大面積室外觀景露臺(tái)，個(gè)別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。 雅戈?duì)?〃 香湖丹堤 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栠_(dá)蓬山旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 慈溪市三北街道，南臨達(dá)蓬山； 占地面積： 259610平方米； 總建： 共 ，其中一期 ，二期 ，三期 ； 建筑類(lèi)型： 獨(dú)幢、聯(lián)排及疊拼別墅； 容積率： 約 ； 戶型： 面積段 250972平米，聯(lián)排 290平米，獨(dú)棟 350650平米。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 個(gè)案推案及銷(xiāo)售參考 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢(qián)湖環(huán)湖大道以南，效實(shí)中學(xué)分校東南； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 ，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近 310平米的大戶型較多。 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊疲軟，復(fù)蘇尚需時(shí)日。由于供應(yīng)激增，持續(xù)下滑的市場(chǎng)存量再次回到高位，達(dá)到近 10萬(wàn)方。 ?普通花園別墅主力總價(jià)范圍 400600萬(wàn)。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議： 主力產(chǎn)品 主力面積段（平方米） 主力戶型 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 一期首批面積比 例 依山別墅 800900 B6和 C2 10000 8001000 19% 臨湖別墅 850900 C1和 C3 13500 10001300 28% 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600850 A1\A4\A5\B1\B3\B5\B7 9500 600850 38% 普通花園別墅 500750 A2\A3\B2\B4 8500 400550 15% 項(xiàng)目整體 —— 10579 —— —— 結(jié)合目前寧波整體別墅市場(chǎng)狀況、本項(xiàng)目產(chǎn)品特征以及相應(yīng)面積段上同類(lèi)產(chǎn)品樓盤(pán)的價(jià)格狀況，獲取本項(xiàng)目不同面積段下的價(jià)格體系： 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議： 總價(jià)范圍 ?主力總價(jià) 4001300萬(wàn) ?樓王 2000萬(wàn)左右 ?從整體推盤(pán)考慮，建議以多產(chǎn)品組合和理性?xún)r(jià)格入市，為后期價(jià)格升值預(yù)留空間。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 600850 9500 600850 主力套型A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。 高總價(jià)客群容量有限。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。但是由于全球經(jīng)濟(jì)尚未真正復(fù)蘇，此輪主要由政策優(yōu)惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的經(jīng)濟(jì)支撐，市場(chǎng)后期的走勢(shì)仍未明朗。 09年初開(kāi)始，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)一片春暖花開(kāi)，成交量連月攀升，部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)在 3月份對(duì)樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行了小幅上調(diào)，市場(chǎng)抗性尚未顯現(xiàn)，市場(chǎng)回暖跡象明顯。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒(méi)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹(shù)立。 客戶偏好臨水系產(chǎn)品，本類(lèi)產(chǎn)品稀缺，可作為項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品。 強(qiáng)化該類(lèi)產(chǎn)品的景觀資源優(yōu)勢(shì)，并在總價(jià)上與頂級(jí)景觀別墅拉開(kāi)差距。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 500750 8500 400550 主力套型 A2\A3\B2。 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品之一，以高性?xún)r(jià)比為主要賣(mài)點(diǎn)。 ? 受成交影響，多個(gè)別墅樓盤(pán)在 4月份入市，供應(yīng)量同樣是 08年 1月以來(lái)最高值。本項(xiàng)目入市前最好有12月的重點(diǎn)客戶蓄水期。下半年供應(yīng)相對(duì)減少。 一批房源中低總價(jià)房源去化較快，中高總價(jià)去化緩慢，銷(xiāo)售抗性較大。 一批 72套 二批 76套 雅戈?duì)?〃 錢(qián)湖比華利 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栧X(qián)湖投資開(kāi)發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 東錢(qián)湖鄞縣大道以南，雅戈?duì)杽?dòng)物園以東； 占地面積： ； 總建： 共 ，其中一期 ，二期，三期 ； 建筑類(lèi)型： 獨(dú)棟別墅、 3幢高層； 容積率： 約 ； 產(chǎn)品特色： 部分別墅享用 6米以上挑高客廳，并每戶贈(zèng)送 200平米左右地下室。項(xiàng)目西側(cè)沿河雙拼別墅 4月底推出，整個(gè)項(xiàng)目全部推完。 推案總則 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第一批次 2020年 6月2020年 8月 3個(gè)月 18套 以樣板區(qū)為核心組織推案 多類(lèi)型產(chǎn)品搭配，初步形成價(jià)格體系 花園別墅保證銷(xiāo)售率為主 以臨湖別墅奠定項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)竿 現(xiàn)場(chǎng)靈活控制推案，少推快銷(xiāo)，保證銷(xiāo)售率，營(yíng)造緊俏、稀缺感。以?xún)?nèi), 31,25%600m178。 ? 目前市場(chǎng)普遍運(yùn)用收誠(chéng)意金的方式來(lái)判斷客戶購(gòu)買(mǎi)的誠(chéng)意度，而且從客戶角度來(lái)看，誠(chéng)意金可享受 優(yōu)先選房權(quán) 和有別于普通客戶的 優(yōu)惠 ，客戶也樂(lè)于接受。） ?現(xiàn)場(chǎng)氣氛： 集中收誠(chéng)意金當(dāng)天，要跟開(kāi)盤(pán)一樣重視，要營(yíng)造出客戶爭(zhēng)相搶前面號(hào)段的氣氛。另外可以再通知未付過(guò)誠(chéng)意金的客戶來(lái)參觀樣板區(qū)，看是否能在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的促進(jìn)下轉(zhuǎn)化為付誠(chéng)意金客戶。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 開(kāi)盤(pán)前一天 ?置業(yè)顧問(wèn) ：通知客戶來(lái)接待處看價(jià)格，先只告訴客戶他預(yù)選的幾套房源價(jià)格，觀察客戶的意向是否還會(huì)變化，確認(rèn)客戶到目前為止最終的理想房