寧波開元九龍湖畔商品房項(xiàng)目開盤價(jià)格建議書及銷售策略報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-文庫(kù)吧
2025-04-08 19:02 本頁(yè)面
【正文】 需樹立。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 本類產(chǎn)品主要凸顯其總價(jià)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到項(xiàng)目跑量目標(biāo)。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 500750 8500 400550 主力套型 A2\A3\B2。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 主力產(chǎn)品 主力面積段（平方米） 主力戶型 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 一期首批面積比 例 依山別墅 800900 B6和 C2 10000 8001000 19% 臨湖別墅 850900 C1和 C3 13500 10001300 28% 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600850 A1\A4\A5\B1\B3\B5\B7 9500 600850 38% 普通花園別墅 500750 A2\A3\B2\B4 8500 400550 15% 項(xiàng)目整體 —— 10579 —— —— 結(jié)合目前寧波整體別墅市場(chǎng)狀況、本項(xiàng)目產(chǎn)品特征以及相應(yīng)面積段上同類產(chǎn)品樓盤的價(jià)格狀況，獲取本項(xiàng)目不同面積段下的價(jià)格體系： 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 總價(jià)范圍 ?主力總價(jià) 4001300萬(wàn) ?樓王 2000萬(wàn)左右 ?從整體推盤考慮，建議以多產(chǎn)品組合和理性價(jià)格入市，為后期價(jià)格升值預(yù)留空間。 ?對(duì)外以項(xiàng)目總價(jià)范圍及單幢別墅總價(jià)作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考，弱化項(xiàng)目每平米均價(jià)概念。 價(jià)格策略 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 通過對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品定價(jià)體系的研究分析，最終確定本案開盤價(jià)格： 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 細(xì)分產(chǎn)品價(jià)格 ?臨湖別墅主力總價(jià)范圍 10001300萬(wàn)，另兩幢頂級(jí)湖景別墅總價(jià)可突破 2000萬(wàn)元。 該細(xì)分產(chǎn)品在本項(xiàng)目中占比較少，景觀資源最優(yōu)且最受寧波客戶青睞，故可作為標(biāo)桿性的高利潤(rùn)產(chǎn)品。 ?依山別墅主力總價(jià)范圍 8001000萬(wàn)。 該細(xì)分產(chǎn)品整體面積最大，但景觀資源次優(yōu)，可通過對(duì)總價(jià)的適當(dāng)控制，通過低單價(jià)吸引客戶下單。 ?高檔花園別墅主力總價(jià)范圍 600850萬(wàn)。 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品之一，以高性價(jià)比為主要賣點(diǎn)。 ?普通花園別墅主力總價(jià)范圍 400600萬(wàn)。 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品之一，雙拼的價(jià)格、獨(dú)棟的產(chǎn)品，以低總價(jià)為主要賣點(diǎn)，項(xiàng)目的保量產(chǎn)品。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： ? 受全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，房地產(chǎn)業(yè)整體走弱，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需 12年 。 ? 受國(guó)家救市政策和壓抑需求爆發(fā)的雙重影響， 09年初開始寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)上攻，部分熱銷樓盤甚至量?jī)r(jià)齊升。 ? 去化以大幅度優(yōu)惠樓盤或小面積低總價(jià)樓盤為主，剛性需求支撐市場(chǎng)，熱銷趨勢(shì)向大面積房源擴(kuò)散 ? 隨著壓抑需求的釋放完畢，樓市后期支撐點(diǎn)尚無(wú)著落，未來樓市走向尚不明朗。 整體市場(chǎng)持續(xù)反彈走高，但后期走向尚不明朗 ? 整體大環(huán)境依舊疲軟，盡管目前市場(chǎng)成交表現(xiàn)良好，但后期尚缺乏有力支撐點(diǎn)，走勢(shì)仍不明朗，如果工程進(jìn)度和客戶蓄水情況允許，建議本案能在近期入市。 1 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： ? 受普通住宅市場(chǎng)熱銷帶動(dòng)，別墅市場(chǎng)成交同樣持續(xù)攀升， 4月份達(dá)到 08年以來最高值，價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定。 ? 受成交影響，多個(gè)別墅樓盤在 4月份入市，供應(yīng)量同樣是 08年 1月以來最高值。由于供應(yīng)激增，持續(xù)下滑的市場(chǎng)存量再次回到高位，達(dá)到近 10萬(wàn)方。 ? 高端別墅市場(chǎng)客群容量有限，且該部分人群資產(chǎn)受全球整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響較大。 ? 由于 4月份的集中放量，預(yù)計(jì)今年下半年入市的別墅樓盤會(huì)相對(duì)減少，下半年競(jìng)爭(zhēng)有所減弱。 別墅市場(chǎng)近期表現(xiàn)良好，但后續(xù)走向也不明朗 ? 別墅市場(chǎng)目前銷售形勢(shì)良好，但市場(chǎng)存量依舊巨大，雖然下半年新增推量會(huì)相對(duì)減少，但由于客群支付能力受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，故后期走勢(shì)亦不明確。本案可在客戶蓄水狀況良好的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)整體環(huán)境走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存量機(jī)動(dòng)確定入市時(shí)機(jī)，由于下半年推量減少、市場(chǎng)存量消化，本案下半年入市時(shí)面臨競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)較小。 2 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 1 7 . 62 8 . 20 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 成交面積( 萬(wàn)㎡)旺季 相對(duì)旺季 07年 12月始市場(chǎng)明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無(wú)“金九銀十“市場(chǎng)進(jìn)入低潮 ? 從近兩年的市場(chǎng)月度走勢(shì)看， 上半年 47月市場(chǎng)狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢(shì)不明顯。 市場(chǎng)成交旺季集中在 47月 3 ? 從目前市場(chǎng)狀況看， 中原預(yù)計(jì)本輪熱銷市場(chǎng)可持續(xù)至 09年 7月。本項(xiàng)目入市前最好有12月的重點(diǎn)客戶蓄水期。 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊疲軟，復(fù)蘇尚需時(shí)日。 別墅市場(chǎng)目前去化表現(xiàn)良好，價(jià)格維持穩(wěn)定。但后期走勢(shì)尚不明朗。 從近 2年市場(chǎng)走勢(shì)看， 57月市場(chǎng)相對(duì)較好，“金九銀十”優(yōu)勢(shì)偏弱。 ? 結(jié)合整體走勢(shì)、細(xì)分市場(chǎng)以及歷年月度走勢(shì)，中原建議本案可根據(jù)前期客戶的蓄水狀況和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)實(shí)時(shí)表現(xiàn)機(jī)動(dòng)確定入市時(shí)機(jī)，宜在 6月左右正式開盤 ，基本保證強(qiáng)銷期內(nèi)有 2個(gè)月處于相對(duì)較好的市場(chǎng)氛圍。如果工程進(jìn)度或客戶蓄水跟不上，建議在 9月份入市。 4月別墅市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)存量陡增，競(jìng)爭(zhēng)壓力變大。下半年供應(yīng)相對(duì)減少。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 個(gè)案推案及銷售參考 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢湖環(huán)湖大道以南，效實(shí)中學(xué)分校東南； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 ，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近 310平米的大戶型較多。 華潤(rùn)卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨(dú)有的臨湖優(yōu)勢(shì)，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等當(dāng)前在售項(xiàng)目，鑒于其后續(xù)較長(zhǎng)的開發(fā)周期和較大的體量，未來將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。首批推盤自開盤熱銷 50%后，后續(xù)去化一直較差， 09年 3月開始銷售情
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