【正文】 需樹立。 項目配套五星級酒店，湖景和山林資源良好。 從市場長遠供應看，獨棟產(chǎn)品稀缺。 本類產(chǎn)品主要凸顯其總價優(yōu)勢，達到項目跑量目標。 最終實現(xiàn) 面積（平米） 單價（元 /平米） 總價（萬元） 備注 500750 8500 400550 主力套型 A2\A3\B2。 項目開盤價格建議： 主力產(chǎn)品 主力面積段（平方米） 主力戶型 單價（元 /平米） 總價（萬元） 一期首批面積比 例 依山別墅 800900 B6和 C2 10000 8001000 19% 臨湖別墅 850900 C1和 C3 13500 10001300 28% 優(yōu)質花園別墅 600850 A1\A4\A5\B1\B3\B5\B7 9500 600850 38% 普通花園別墅 500750 A2\A3\B2\B4 8500 400550 15% 項目整體 —— 10579 —— —— 結合目前寧波整體別墅市場狀況、本項目產(chǎn)品特征以及相應面積段上同類產(chǎn)品樓盤的價格狀況，獲取本項目不同面積段下的價格體系： 項目開盤價格建議： 總價范圍 ?主力總價 4001300萬 ?樓王 2000萬左右 ?從整體推盤考慮，建議以多產(chǎn)品組合和理性價格入市，為后期價格升值預留空間。 ?對外以項目總價范圍及單幢別墅總價作為項目價格參考，弱化項目每平米均價概念。 價格策略 項目開盤價格建議： 通過對市場同類產(chǎn)品定價體系的研究分析，最終確定本案開盤價格： 項目開盤價格建議： 細分產(chǎn)品價格 ?臨湖別墅主力總價范圍 10001300萬，另兩幢頂級湖景別墅總價可突破 2000萬元。 該細分產(chǎn)品在本項目中占比較少，景觀資源最優(yōu)且最受寧波客戶青睞，故可作為標桿性的高利潤產(chǎn)品。 ?依山別墅主力總價范圍 8001000萬。 該細分產(chǎn)品整體面積最大，但景觀資源次優(yōu)，可通過對總價的適當控制，通過低單價吸引客戶下單。 ?高檔花園別墅主力總價范圍 600850萬。 本項目主力產(chǎn)品之一，以高性價比為主要賣點。 ?普通花園別墅主力總價范圍 400600萬。 本項目主力產(chǎn)品之一，雙拼的價格、獨棟的產(chǎn)品，以低總價為主要賣點，項目的保量產(chǎn)品。 項目入市時機建議： ? 受全球經(jīng)濟大環(huán)境影響，房地產(chǎn)業(yè)整體走弱，預計全球經(jīng)濟復蘇尚需 12年 。 ? 受國家救市政策和壓抑需求爆發(fā)的雙重影響， 09年初開始寧波房地產(chǎn)市場成交持續(xù)上攻，部分熱銷樓盤甚至量價齊升。 ? 去化以大幅度優(yōu)惠樓盤或小面積低總價樓盤為主，剛性需求支撐市場，熱銷趨勢向大面積房源擴散 ? 隨著壓抑需求的釋放完畢，樓市后期支撐點尚無著落，未來樓市走向尚不明朗。 整體市場持續(xù)反彈走高，但后期走向尚不明朗 ? 整體大環(huán)境依舊疲軟，盡管目前市場成交表現(xiàn)良好，但后期尚缺乏有力支撐點，走勢仍不明朗，如果工程進度和客戶蓄水情況允許，建議本案能在近期入市。 1 項目入市時機建議： ? 受普通住宅市場熱銷帶動，別墅市場成交同樣持續(xù)攀升， 4月份達到 08年以來最高值，價格表現(xiàn)穩(wěn)定。 ? 受成交影響，多個別墅樓盤在 4月份入市，供應量同樣是 08年 1月以來最高值。由于供應激增，持續(xù)下滑的市場存量再次回到高位，達到近 10萬方。 ? 高端別墅市場客群容量有限，且該部分人群資產(chǎn)受全球整體經(jīng)濟走勢影響較大。 ? 由于 4月份的集中放量，預計今年下半年入市的別墅樓盤會相對減少，下半年競爭有所減弱。 別墅市場近期表現(xiàn)良好，但后續(xù)走向也不明朗 ? 別墅市場目前銷售形勢良好，但市場存量依舊巨大，雖然下半年新增推量會相對減少，但由于客群支付能力受全球經(jīng)濟環(huán)境影響較大，故后期走勢亦不明確。本案可在客戶蓄水狀況良好的基礎上，根據(jù)市場整體環(huán)境走勢和競爭市場存量機動確定入市時機，由于下半年推量減少、市場存量消化，本案下半年入市時面臨競爭會相對較小。 2 項目入市時機建議： 1 7 . 62 8 . 20 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應量（萬㎡） 成交面積( 萬㎡)旺季 相對旺季 07年 12月始市場明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無“金九銀十“市場進入低潮 ? 從近兩年的市場月度走勢看， 上半年 47月市場狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢不明顯。 市場成交旺季集中在 47月 3 ? 從目前市場狀況看， 中原預計本輪熱銷市場可持續(xù)至 09年 7月。本項目入市前最好有12月的重點客戶蓄水期。 全球經(jīng)濟環(huán)境依舊疲軟，復蘇尚需時日。 別墅市場目前去化表現(xiàn)良好，價格維持穩(wěn)定。但后期走勢尚不明朗。 從近 2年市場走勢看， 57月市場相對較好，“金九銀十”優(yōu)勢偏弱。 ? 結合整體走勢、細分市場以及歷年月度走勢，中原建議本案可根據(jù)前期客戶的蓄水狀況和競爭市場實時表現(xiàn)機動確定入市時機，宜在 6月左右正式開盤 ，基本保證強銷期內(nèi)有 2個月處于相對較好的市場氛圍。如果工程進度或客戶蓄水跟不上，建議在 9月份入市。 4月別墅市場集中放量，市場存量陡增，競爭壓力變大。下半年供應相對減少。 項目入市時機建議： 個案推案及銷售參考 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢湖環(huán)湖大道以南，效實中學分校東南； 經(jīng)濟指標： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 ，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近 310平米的大戶型較多。 華潤卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨有的臨湖優(yōu)勢，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等當前在售項目，鑒于其后續(xù)較長的開發(fā)周期和較大的體量，未來將是本案的主要競爭對手。首批推盤自開盤熱銷 50%后，后續(xù)去化一直較差， 09年 3月開始銷售情