年寧波市房地產(chǎn)中山西路項目價格研判報告地產(chǎn)價格-文庫吧
2025-05-08 18:18 本頁面
【正文】 千 1 萬1 萬 1 . 2 萬1 . 2 萬以上 小結(jié)： 鄞州區(qū)單身公寓主力價格區(qū)間在八千至一萬間。 其次是在一萬兩千以上的（主要是近年來開發(fā)的檔次較高的樓盤）。 預計未來一兩年內(nèi)，單身公寓開盤價格即將在一萬兩千左右甚至更高 9 ? 海曙區(qū) 價格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬 1 萬 萬 萬以上 合計 海曙 % % % % 100% 6 千 8 千8 千 1 萬1 萬 1 . 2 萬1 . 2 萬以上%%%%%%%%%海曙海曙區(qū)價格區(qū)間比例圖6 千 8 千8 千 1 萬1 萬 1 . 2 萬1 . 2 萬以上 小結(jié)： 海曙區(qū) 6 千至 8 千、 8 千至 1 萬價格占主要份額，地理位置相對較偏。 據(jù)實地調(diào)查了解，目前海曙區(qū)單身公寓均為早前開發(fā)建設的物業(yè)，物業(yè)檔次及設施較為落后。 10 ? 江東區(qū) 價格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬 1 萬 萬 萬以上 合計 江東 % % % % 100% 江東區(qū)價格區(qū)間比例圖20%20%27%33%6千8千8千1萬 簡析： 江東區(qū)各價格區(qū)間比例相近，表明房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平衡。 價格相對較低的物業(yè)主要是較老小區(qū)，地理位置也相對較偏。 價格區(qū)間處中間段的產(chǎn)品，為中檔小區(qū)，地段相對較好，有良好的物業(yè)管理。 價格較高的樓盤大都屬近年開發(fā)的高檔樓盤，有高品質(zhì)的物業(yè)管 理、高標準的裝修、系統(tǒng)化的經(jīng)營為依托，從而提升了產(chǎn)品價格。 11 ? 科技園區(qū)板塊 價格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬 1 萬 萬 萬以上 合計 科技園區(qū)板塊 % % % 0% % 科技園區(qū)板塊價格區(qū)間比例圖46%45%9% 0%6千8千8千1萬 分析： 從表中得知，主力價格區(qū)間在 6 千 1 萬元期間，主要原因有二： 首先是早期開發(fā)的產(chǎn)品價格相對較低，且開發(fā)量較大，從而在二手市場占據(jù)主導份額。 再就是物業(yè)檔次相對較低 —— 多為簡裝、甚至是白坯，從而降低了售價。 在 萬以上在該區(qū)是小戶型的原因有三： 一是 距離市區(qū)相對較遠，價格基本靠園區(qū)自身支撐。 二是高端產(chǎn)業(yè)力量尚未形成，經(jīng)濟尚處在發(fā)展期，各種遍數(shù)較多。 三是目前客戶需求尚未不能支撐高價位物業(yè)；但隨著時間的變化、經(jīng)濟進一步發(fā)展、居住氛圍的強化，高品質(zhì)樓盤必然是發(fā)展趨勢。 12 ? 江北區(qū) 價格區(qū)間 6 千 8 千 8 千 1 萬 1 萬 萬 萬以上 合計 江北 % 江北區(qū)價格區(qū)間比例表60%10%10%20%6千8千8千1萬 小結(jié)： 江北區(qū)小戶型價格相對普遍較低，原因有： 江北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相對薄弱，高技術(shù)或高收入人群相對較少、較分散。 江北區(qū)近年來發(fā)展較為緩慢，尤其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相對滯后。 商業(yè)中心分散，高檔次樓盤難以集中形成規(guī)模，從而提升區(qū)域價格水平。 13 四區(qū)價格現(xiàn)況總結(jié)： 價格區(qū)間 海曙 鄞州 江東 科技園區(qū)板塊 江北 合計 6 千 8 千 % % % % % % 8 千 1 萬 % % % % % % 1萬 % % % % % % 萬以上 % % % 0% % % 合計 % % % % % % 寧波小戶型（單身公寓）產(chǎn)品，價格主要集中在 6 千 — 1 萬區(qū)間內(nèi)，其主要特征是 :地段相對較偏（范圍東在朝暉路、甬港路以東；南為鐵軌與杭甬高速間；西至望春路以西；北為環(huán)城北路以北；）。并且，房齡相對較長，大都在〇二、〇三年前后建造，小區(qū)配套、物業(yè)水平都與現(xiàn)在高檔次樓盤有一定差距。 價格區(qū)間在一萬至一萬二區(qū)間的樓盤，不僅匯聚了得天獨厚的地利優(yōu)勢，且大都在 小區(qū)的配套設施、物業(yè)管理水平、現(xiàn)代化的服務理念上有一質(zhì)的飛躍，滿足了高檔次人群的高標準要求，其主要分布在距三江口較近的地區(qū)。 本案在地利位置上有優(yōu)勢，亦有劣勢 —— 優(yōu)勢在于：處在中山路與機場路的交匯處，可匯聚寧波兩條大動脈的人氣 —— 機場路為高端認識盡出寧波的必經(jīng)之路；中山路為寧波的主干道，貫穿寧波市區(qū)，本案所處位置雖距市中心較遠，但未來發(fā)展不容質(zhì)疑。劣勢有：目前周邊樓盤檔次不高，綜合環(huán)境不佳，周邊未來大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤的開發(fā)尚待時日。 14 3 按產(chǎn)品形態(tài)劃分 業(yè)態(tài) 6 千到 8 千 8 千到 1 萬 1 萬到 萬 萬以上 單身公寓 78% 20% 2% 0% 酒店式公寓 0% 0% 50% 50% 商務公寓 57% 33% 8% 2% 6 千到8千8 千到1萬1 萬到1. 2萬1 .2 萬以上單身公寓商務公寓57%33%8%2%0% 0%50%50%78%20%2%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%單身公寓酒店式公寓商務公寓 分析： 普通單身公寓占領(lǐng)價格低端，酒店式單身公寓壟斷價格高端。 若想提升價格，必走酒店式公寓策略。 15 三 小戶型公寓的價格構(gòu)成因素 政府規(guī)劃 周邊環(huán)境 周邊配套設施 小區(qū)配套設施 小區(qū)物業(yè)水平 小區(qū)檔次定位 裝修標準 房型 /朝向 單身公寓 涉及所在地區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃 適合居住
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