正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程價(jià)格策略及價(jià)格表制作培訓(xùn)教程地產(chǎn)價(jià)格-文庫吧
2025-05-13 09:58 本頁面
【正文】 個(gè)調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差 包括：最低價(jià)、最高價(jià)、 平均實(shí)收價(jià)、特別樓層 價(jià)（高、中、低 ，每 5 層一個(gè)） b. 形成表格，便于比較。 調(diào) 差 結(jié)果表 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià) ， 確定范圍。 數(shù)， 縮小范圍。 重。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 篩選可比樓盤 確定權(quán)重 打分 比準(zhǔn)價(jià)形成 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近 目標(biāo)客戶相似，銷售期重合 根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近 29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會(huì)所規(guī)劃 /梯戶比 /實(shí)用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性 /采光通風(fēng) /贈(zèng)送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 比較項(xiàng)目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P 篩選可 比樓盤 確定 權(quán)重 打分 比準(zhǔn) 價(jià)形成 片區(qū)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為： —— 3580元 /平方米 —— 樓盤名稱 /類別 金域港灣 新和 理想家 千和 馨城 紅帆 .楓林假日 交易價(jià)格 3700 3900 3700 3400 交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100 交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120 區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90 品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100 修正后價(jià)格 3159 3672 本項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià) 明年入市均價(jià)（假設(shè)入市時(shí)間為 9月） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析法＋收益反推法 ? 投資者關(guān)注投資收益率。因此對(duì)價(jià)格非常敏感，一旦價(jià)格超過預(yù)期時(shí)，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測(cè)算； ? 當(dāng)客戶購買意向及價(jià)格意向非常清楚時(shí)，對(duì)客戶意向的分析直接指導(dǎo)價(jià)格生成。 分析客戶構(gòu)成 分析置業(yè)目的 客戶價(jià)格取向分析 確定均價(jià) 分析客戶構(gòu)成 分析置業(yè)目的 客戶價(jià)格取向分析 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù) 3月 25日 — 4月 8日登記的客戶群分析來看，本項(xiàng)目 90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶（包括過渡性居住），因此他們較關(guān)注的是租金和投資回報(bào)率。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。 高端自用客戶 （游離客戶） 中低端自用客戶 （主要客戶） 投資客戶 （核心客戶） 比例 10% 40% 50% 構(gòu)成 第三地用途的享受型客戶 用來辦公的客戶 周邊改善生活環(huán)境的客戶 為子女買房的客戶 初次置業(yè)的客戶 全市范圍內(nèi)投資的客戶 對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn) 總價(jià) 首期 月供與租金的 關(guān)系 投資的穩(wěn)定性 投資收益率 5500 5000 4500 本項(xiàng)目客戶構(gòu)成圖示 例：某項(xiàng)目 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率 片區(qū)自然升值法 市場(chǎng)比較法 投資收益法 按市場(chǎng)住宅投資回報(bào)率 5%8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。 設(shè)：本項(xiàng)目均價(jià)為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角） 則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200 P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價(jià)格表的一個(gè)重要方法，適用范圍：無直接可比物業(yè)；寫字樓、商場(chǎng)物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論三： 根據(jù)投資收益法推算，得出本項(xiàng)目 合理價(jià)格應(yīng)小于 4949元 /平方米； 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上限法 ? 項(xiàng)目有市場(chǎng)新產(chǎn)品類型，無法直接定價(jià) ? 以上游的可替換產(chǎn)品為上限 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)原則 —— 以上游的可替換產(chǎn)品為上限 0 成本 客戶感知價(jià)值： 客戶愿意支付的最高價(jià)（上限） 售價(jià) 客戶驅(qū)動(dòng)力 營銷的作用： 提升客戶的感知價(jià)值； 找到愿意支付更高價(jià)格的客戶（市場(chǎng)細(xì)分） 萬科城寬 HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心
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