正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程價格策略及價格表制作培訓(xùn)教程地產(chǎn)價格-預(yù)覽頁
【正文】 確定 權(quán)重 打分 比準(zhǔn) 價形成 片區(qū)自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準(zhǔn)價格為： —— 3580元 /平方米 —— 樓盤名稱 /類別 金域港灣 新和 調(diào) 差 結(jié)果表 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價 ， 確定范圍。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā) 售的 時間 和 銷售率 。 ，負責(zé)人要開放，鼓勵大家談經(jīng)驗，需要一個市場感覺好的人歸納。 。 相同條件 下 ， 參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下： ? 高檔盤：同檔次 同目標(biāo)客戶類型 同樓盤所在區(qū)域； ? 中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域 同檔次 同目標(biāo)客戶類型； 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場比較法 確定市場調(diào)查 的范圍和重點 對影響價格的各因素以及權(quán)重進行修正 對每個重點調(diào)差 項目進行調(diào)差 交易情況修正 比較結(jié)果表 —— 比準(zhǔn)價格 綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價 1 2 3 4 6 5 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 確定市場調(diào)查的范圍和重點 ，半徑 3KM的范圍是重 中之重 。圖中歸納了在制定價格的 3種主要考慮因素。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價的原則 ? 從實際操作上來說，能達到目的的價格才是最佳方案。 定價是一種 “ 藝術(shù) ” ，是需求和供給的平衡，是競爭態(tài)勢和利潤額度的平衡，是客戶認同和價值貶損的平衡 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)市場核心均價確定流程 選擇定價目標(biāo) 客戶意向 競爭 市場 1 2 3 5 4 選擇定價方法 選定最終價格 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 均價確定應(yīng)遵循的原則：價格目標(biāo)選定 定價目標(biāo) 利潤導(dǎo)向 數(shù)量導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向 利潤 投資回報率 銷售速度 市場份額穩(wěn)步增長 避開競爭 挑戰(zhàn)、擊敗 領(lǐng)導(dǎo)市場 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 選擇定價方法 ? 價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 選擇定價方法 —— 3C 3C—— 需求、成本、競爭 目標(biāo)收益定價 認知價值定價 市場比較定價 成本加成定價 拍賣式定價 收益風(fēng)險定價 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)市場核心均價確定方法 ? 市場比較法 ? 收益還原法 ? 價值定價法 ? 上限法 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價常用方法 —— 市場比較法 選定參照目標(biāo) ， 權(quán)重很重要 。 6個。 ，調(diào)差樓盤的資料要確實， 不確實的馬上補，不能對付過。 ， 對調(diào)差樓盤的不同銷售速度進行 修正。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 a. 每個調(diào)差盤進行的調(diào)差 包括：最低價、最高價、 平均實收價、特別樓層 價（高、中、低 ，每 5 層一個） b. 形成表格，便于比較。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 篩選可比樓盤 確定權(quán)重 打分 比準(zhǔn)價形成 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近 目標(biāo)客戶相似，銷售期重合 根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預(yù)期時，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進行測算； ? 當(dāng)客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導(dǎo)價格生成。 設(shè)：本項目均價為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角） 則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200 P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比物業(yè)；寫字樓、商場物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。 二者必須緊密結(jié)合。 根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計算出綜 合折扣。 分棟 /分期之前，先將各棟 /期面積及占總面積比 例算出，以方便找到平衡。 ? 如果要提交幾個不同均價的價目表 ， 其朝向差不應(yīng)該是一個固定值 ， 而需要等比例地展開 。 關(guān)注同層最高價、最低價的差距，在某一方向有特別景 觀時尤為重要。 ? 差距特小時（ ＜ 1500元 /高層 ，？ /小高層， ？ /多層要總結(jié)），一般從高層開動。 恰當(dāng)?shù)膶硬畋憩F(xiàn)為迅速突破，隨后全面開花。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 敏感分析 ? 意義： – 在于考察均價變化對銷售結(jié)果的影響程度 。MAX ? 5： ∑ amp。 2. 如果你用過于復(fù)雜的方式制訂價格表，一定是 方式 錯了！
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