正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程價(jià)格策略及價(jià)格表制作培訓(xùn)教程地產(chǎn)價(jià)格-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 確定 權(quán)重 打分 比準(zhǔn) 價(jià)形成 片區(qū)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為： —— 3580元 /平方米 —— 樓盤名稱 /類別 金域港灣 新和 調(diào) 差 結(jié)果表 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià) ， 確定范圍。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā) 售的 時(shí)間 和 銷售率 。 ，負(fù)責(zé)人要開(kāi)放，鼓勵(lì)大家談經(jīng)驗(yàn)，需要一個(gè)市場(chǎng)感覺(jué)好的人歸納。 。 相同條件 下 ， 參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下： ? 高檔盤：同檔次 同目標(biāo)客戶類型 同樓盤所在區(qū)域； ? 中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域 同檔次 同目標(biāo)客戶類型； 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)比較法 確定市場(chǎng)調(diào)查 的范圍和重點(diǎn) 對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正 對(duì)每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差 項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)差 交易情況修正 比較結(jié)果表 —— 比準(zhǔn)價(jià)格 綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià) 1 2 3 4 6 5 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn) ，半徑 3KM的范圍是重 中之重 。圖中歸納了在制定價(jià)格的 3種主要考慮因素。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價(jià)的原則 ? 從實(shí)際操作上來(lái)說(shuō)，能達(dá)到目的的價(jià)格才是最佳方案。 定價(jià)是一種 “ 藝術(shù) ” ，是需求和供給的平衡，是競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和利潤(rùn)額度的平衡，是客戶認(rèn)同和價(jià)值貶損的平衡 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)市場(chǎng)核心均價(jià)確定流程 選擇定價(jià)目標(biāo) 客戶意向 競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng) 1 2 3 5 4 選擇定價(jià)方法 選定最終價(jià)格 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 均價(jià)確定應(yīng)遵循的原則：價(jià)格目標(biāo)選定 定價(jià)目標(biāo) 利潤(rùn)導(dǎo)向 數(shù)量導(dǎo)向 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 利潤(rùn) 投資回報(bào)率 銷售速度 市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng) 避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 挑戰(zhàn)、擊敗 領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 選擇定價(jià)方法 ? 價(jià)格定得太低就不能產(chǎn)生利潤(rùn)，定得太高又不能產(chǎn)生需求。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 選擇定價(jià)方法 —— 3C 3C—— 需求、成本、競(jìng)爭(zhēng) 目標(biāo)收益定價(jià) 認(rèn)知價(jià)值定價(jià) 市場(chǎng)比較定價(jià) 成本加成定價(jià) 拍賣式定價(jià) 收益風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)市場(chǎng)核心均價(jià)確定方法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 收益還原法 ? 價(jià)值定價(jià)法 ? 上限法 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價(jià)常用方法 —— 市場(chǎng)比較法 選定參照目標(biāo) ， 權(quán)重很重要 。 6個(gè)。 ，調(diào)差樓盤的資料要確實(shí)， 不確實(shí)的馬上補(bǔ)，不能對(duì)付過(guò)。 ， 對(duì)調(diào)差樓盤的不同銷售速度進(jìn)行 修正。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 a. 每個(gè)調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差 包括：最低價(jià)、最高價(jià)、 平均實(shí)收價(jià)、特別樓層 價(jià)（高、中、低 ，每 5 層一個(gè)） b. 形成表格，便于比較。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 篩選可比樓盤 確定權(quán)重 打分 比準(zhǔn)價(jià)形成 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近 目標(biāo)客戶相似，銷售期重合 根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。因此對(duì)價(jià)格非常敏感，一旦價(jià)格超過(guò)預(yù)期時(shí)，便放棄購(gòu)買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測(cè)算； ? 當(dāng)客戶購(gòu)買意向及價(jià)格意向非常清楚時(shí)，對(duì)客戶意向的分析直接指導(dǎo)價(jià)格生成。 設(shè)：本項(xiàng)目均價(jià)為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角） 則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200 P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價(jià)格表的一個(gè)重要方法，適用范圍：無(wú)直接可比物業(yè)；寫字樓、商場(chǎng)物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。 二者必須緊密結(jié)合。 根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計(jì)算出綜 合折扣。 分棟 /分期之前，先將各棟 /期面積及占總面積比 例算出，以方便找到平衡。 ? 如果要提交幾個(gè)不同均價(jià)的價(jià)目表 ， 其朝向差不應(yīng)該是一個(gè)固定值 ， 而需要等比例地展開(kāi) 。 關(guān)注同層最高價(jià)、最低價(jià)的差距，在某一方向有特別景 觀時(shí)尤為重要。 ? 差距特小時(shí)（ ＜ 1500元 /高層 ，？ /小高層， ？ /多層要總結(jié)），一般從高層開(kāi)動(dòng)。 恰當(dāng)?shù)膶硬畋憩F(xiàn)為迅速突破，隨后全面開(kāi)花。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 敏感分析 ? 意義： – 在于考察均價(jià)變化對(duì)銷售結(jié)果的影響程度 。MAX ? 5： ∑ amp。 2. 如果你用過(guò)于復(fù)雜的方式制訂價(jià)格表，一定是 方式 錯(cuò)了！
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