【正文】 地產(chǎn)頻道 均價策略的方式 時間 價格 2常見 4糟糕 3市場 5？ 資源集中 市場競爭 劣勢地位 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不同質(zhì)量價格戰(zhàn)略 略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 高 高 中 低 低 中 產(chǎn)品質(zhì)量 價格 各玩各的 競爭戰(zhàn)略 騙取戰(zhàn)略 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不同策略的選擇 策略 發(fā)展商狀況 市場狀況 產(chǎn)品狀況 可達成目的 無資金壓力，品牌需求 平穩(wěn)，可控， 體量大，較平庸 占領(lǐng)份額，逐步提升 有回籠要求，體現(xiàn)檔次 動蕩，但有機會 一般，考慮少量后期提升 盡快獲得利潤 前期要求舒緩資金壓力，價值最大 變化，機會和威脅參半 較小，不考慮后期提升 可變化，降低風險 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格表制作 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格表的意義 所有策略的數(shù)字表現(xiàn)，實現(xiàn)價值的實際工具 1. 體現(xiàn)外部競爭性。理想家 千和 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對影響價格的各因素以及權(quán)重進行修正 ，影響因 素不同（可以總結(jié)） 、同一類型物業(yè)的各 個價格影響因素權(quán)重不同， （ 最好是與銷售人員，尤其是 在同一區(qū)域賣樓的銷售人員座 談、聽。 ? 成本規(guī)定了某價格的最低底數(shù) ? 競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標定點 ? 獨特的產(chǎn)品特點是其價格的最高限度 低價格 高價格 在這個價格上不可能獲利 在這個價格上不可能有需求 成本 競爭者的價格 和代用品價格 顧客評估獨特的產(chǎn)品特點 通過在這 3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格策略及價格表的制作 1. 課程類別：正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程 2. 課程時長： 3小時（上、下） 3. 重點： a. 掌握常用的價格策略； b. 熟練運用市場比較法、收益還原法 制定項目均價 c. 熟練掌握 EXCEL，并建立價格體系 d. 掌握價格檢測的常用方法 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定 價 定價是從 用戶的角度 精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程。然后，該定價方法有希望導(dǎo)致一個特定的價格。） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對每個重點調(diào)差 項目進行調(diào)差 ， 5人 左右一起打分 ，再綜合， 絕不 能一個人 “ 搞掂 ” 。 、發(fā)售時 間、廣告投放，最好有記錄 。馨城 紅帆 .楓林假日 交易價格 3700 3900 3700 3400 交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100 交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120 區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90 品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100 修正后價格 3159 3672 本項目當前均價 明年入市均價（假設(shè)入市時間為 9月） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析法＋收益反推法 ? 投資者關(guān)注投資收益率。 2. 體現(xiàn)內(nèi)部均好性 —— 將內(nèi)部競爭做到最小。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體實收均價獲得的方法 先定出整體均價 ， 再進行分解 —— ? 分棟 （ 分組 ） ： 中海國際社區(qū) （ 從所處位置 、 景觀等因素 ） ? 分物業(yè)類型 （ 物業(yè)類型較為類似 ） ： 萬科雙水岸 （ 多層 、 小高層 ） ? 分期推出： 上行東方 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分功能 /分棟 /分期的核心均價 功能不同的分別調(diào)差。 在合并圖表上可以一目了然，有必要時對層差進行修正。 高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊 考慮。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1）關(guān)鍵詞 ? 1： 鏈接 ? 2： Round ? 3：單變量求解 ? 4： MINamp。 SUM ? 6： 粘貼 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2）常見錯誤 ? 低、中、高層面積鏈接錯誤： — 核：查丈面積（綠景新美域、潛龍華城） — 核：現(xiàn)場交叉復(fù)核 ? 過程文件命名不規(guī)范 ?總面積、總金額同列 ?頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價 ?省略了面積的小數(shù)點 ?單位與查丈報告不一致 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）幾個經(jīng)驗數(shù)值 ? 極差： 15~20% ? 層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當調(diào)高 2030%