【正文】 地產(chǎn)頻道 均價(jià)策略的方式 時(shí)間 價(jià)格 2常見(jiàn) 4糟糕 3市場(chǎng) 5？ 資源集中 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)地位 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不同質(zhì)量?jī)r(jià)格戰(zhàn)略 略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 高 高 中 低 低 中 產(chǎn)品質(zhì)量 價(jià)格 各玩各的 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 騙取戰(zhàn)略 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不同策略的選擇 策略 發(fā)展商狀況 市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品狀況 可達(dá)成目的 無(wú)資金壓力，品牌需求 平穩(wěn)，可控， 體量大，較平庸 占領(lǐng)份額，逐步提升 有回籠要求，體現(xiàn)檔次 動(dòng)蕩，但有機(jī)會(huì) 一般，考慮少量后期提升 盡快獲得利潤(rùn) 前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大 變化，機(jī)會(huì)和威脅參半 較小，不考慮后期提升 可變化，降低風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格表制作 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格表的意義 所有策略的數(shù)字表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的實(shí)際工具 1. 體現(xiàn)外部競(jìng)爭(zhēng)性。理想家 千和 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正 ，影響因 素不同（可以總結(jié)） 、同一類(lèi)型物業(yè)的各 個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同， （ 最好是與銷(xiāo)售人員，尤其是 在同一區(qū)域賣(mài)樓的銷(xiāo)售人員座 談、聽(tīng)。 ? 成本規(guī)定了某價(jià)格的最低底數(shù) ? 競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格和代用品的價(jià)格提供了在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的標(biāo)定點(diǎn) ? 獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)是其價(jià)格的最高限度 低價(jià)格 高價(jià)格 在這個(gè)價(jià)格上不可能獲利 在這個(gè)價(jià)格上不可能有需求 成本 競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格 和代用品價(jià)格 顧客評(píng)估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn) 通過(guò)在這 3種考慮因素中的一個(gè)或幾個(gè)來(lái)選定定價(jià)方法，以解決定價(jià)問(wèn)題。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格策略及價(jià)格表的制作 1. 課程類(lèi)別：正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程 2. 課程時(shí)長(zhǎng)： 3小時(shí)（上、下） 3. 重點(diǎn)： a. 掌握常用的價(jià)格策略； b. 熟練運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法 制定項(xiàng)目均價(jià) c. 熟練掌握 EXCEL，并建立價(jià)格體系 d. 掌握價(jià)格檢測(cè)的常用方法 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定 價(jià) 定價(jià)是從 用戶(hù)的角度 精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完整過(guò)程。然后，該定價(jià)方法有希望導(dǎo)致一個(gè)特定的價(jià)格。） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對(duì)每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差 項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)差 ， 5人 左右一起打分 ，再綜合， 絕不 能一個(gè)人 “ 搞掂 ” 。 、發(fā)售時(shí) 間、廣告投放，最好有記錄 。馨城 紅帆 .楓林假日 交易價(jià)格 3700 3900 3700 3400 交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100 交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120 區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90 品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100 修正后價(jià)格 3159 3672 本項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià) 明年入市均價(jià)（假設(shè)入市時(shí)間為 9月） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶(hù)分析法＋收益反推法 ? 投資者關(guān)注投資收益率。 2. 體現(xiàn)內(nèi)部均好性 —— 將內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)做到最小。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體實(shí)收均價(jià)獲得的方法 先定出整體均價(jià) ， 再進(jìn)行分解 —— ? 分棟 （ 分組 ） ： 中海國(guó)際社區(qū) （ 從所處位置 、 景觀等因素 ） ? 分物業(yè)類(lèi)型 （ 物業(yè)類(lèi)型較為類(lèi)似 ） ： 萬(wàn)科雙水岸 （ 多層 、 小高層 ） ? 分期推出： 上行東方 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分功能 /分棟 /分期的核心均價(jià) 功能不同的分別調(diào)差。 在合并圖表上可以一目了然，有必要時(shí)對(duì)層差進(jìn)行修正。 高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊 考慮。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1）關(guān)鍵詞 ? 1： 鏈接 ? 2： Round ? 3：?jiǎn)巫兞壳蠼? ? 4： MINamp。 SUM ? 6： 粘貼 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2）常見(jiàn)錯(cuò)誤 ? 低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤： — 核：查丈面積（綠景新美域、潛龍華城） — 核：現(xiàn)場(chǎng)交叉復(fù)核 ? 過(guò)程文件命名不規(guī)范 ?總面積、總金額同列 ?頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價(jià) ?省略了面積的小數(shù)點(diǎn) ?單位與查丈報(bào)告不一致 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 ? 極差： 15~20% ? 層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高 2030%