重慶市房地產(chǎn)重慶國窖明城價格策略地產(chǎn)價格(完整版)
【正文】 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 一、調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定 一、 調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定 二、不同階段價格策略 二、不同階段的價格策略 三、付款方式的設(shè)定 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 20 頁 前 言 價格策略是開發(fā)商實現(xiàn)利潤的最終關(guān)鍵。 三． 策略方向 雖然本項目 “石橋鋪循環(huán)道大社區(qū)” 的定位，能提升項目區(qū)域價值認(rèn)同，給項目的價格提升留下了足夠的空間，但市場的認(rèn)可還需要一定的時間，前期須有一定的價格市場性試探。 說明： 上表得出的住宅基準(zhǔn)均價套內(nèi) 2500 元 /平方米，是按目前的市場情況為參考依據(jù)，隨著高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)加快，本項目周邊環(huán)境和市政配套將逐漸改觀，并隨著高新區(qū)房價的上揚。 人為因素過于明顯調(diào)價，只會導(dǎo)致客戶不信任和反感。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 20 頁 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 三、 策略方向 租金價格策略整體上采用“低開高走”的租金策略，前期加大招商優(yōu)惠力度，吸引商家入場，匯集人氣。因市場及行業(yè)競爭狀況在不斷的發(fā)生變化，若市場競爭大，商家利潤低，則租金必然下降。 ? 先租后售模式： 在市場經(jīng)營成熟后再進(jìn)行銷售， 根據(jù)市場經(jīng)驗，預(yù)定時間為兩年。 高于基準(zhǔn)均價3~5%，視具體的銷售情況作靈活調(diào)整。 未售部位全線公開。 若市場反應(yīng)好，項目銷售速度快于預(yù)定，則相應(yīng)的價格策略也應(yīng)提前進(jìn)行，并可根據(jù)當(dāng)時的情況作靈活調(diào)整。 優(yōu)惠政策 一次性付款 95折、爭取銀行6 成 10 年按揭。 戰(zhàn)術(shù)性原則調(diào)價： 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對不可控因素，在實際操中，根據(jù)銷售量的進(jìn)度、客戶的投資狀況、競爭對手狀況等予以靈活應(yīng)對和調(diào)整。 二、 樓層價格的設(shè)定 各樓層租金價格確定 各 樓 層 租 金 價 格 表 單位： 元 /平方米 樓層 租金 A 區(qū) B 區(qū) 一層 50~70 50~80 二層 30~50 30~50 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 20 頁 三層 20~60 說明： B 區(qū)三層單層面積最大，商業(yè)價值分布不易均衡，租金價格浮動大。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 20 頁 銷售價格策略仍采取“低開高走”的價格策略， 前期以低價入市，刺激銷售，匯聚人氣，打擊周邊競爭對手，中后期在合適的調(diào)價平臺內(nèi)采用適當(dāng)?shù)恼{(diào)價比例，以增強投資者信心，推動商鋪銷售。 分期付款：分期付款由于 付款期限過長，不利于項目資金的迅速回籠，建議不過多采用。 強銷期 執(zhí)行時間： 2020 年 11 月至 2020 年 2 月（公開期后 3 個月內(nèi)） 價格策略： 配合項目的工程形象進(jìn)度、總體上不同階段的調(diào)價平臺，價格逐月上調(diào) 1~2%。 每次調(diào)價的幅度既能給前期購房者產(chǎn)生信心，又能給未購者帶來刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購欲念，同時，每一步調(diào)價都應(yīng)明確價格支撐點，忌人為因素明顯的價格調(diào)整。 二、 價差系數(shù)的確定 棟數(shù)價差系數(shù)確定 棟數(shù)系數(shù)差： A 棟 B 棟 C 棟 D 棟 E 棟 位置 0 1 1 1 1 環(huán)境 1 1 1 1 1 生活舒適度 1 1 2 0 0 合計 2 3 1 2 2 戶型價差系數(shù)確定 （ 1）、 A 棟戶型系數(shù) A11 A12 A13 A14 A15 A16 A21 A22 A23 A24 A25 A26 景觀 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 20 頁 采光、通風(fēng) 1 1 1 0 0 2 0 1 1 1 2 0 空間利用率 1 2 2 1 0 1 1 2 2 0 1 0 面積 1 3 3 1 0 1 1 3 3 0 1 0 功能分區(qū) 1 0 0 1 1 1 1 0 0 1 1 1 合計 2 3 3 2 2 2 2 3 3
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