【正文】 ，同時樓層也較其他棟低，因此，其樓層差價相對其他棟高。 強銷期 執(zhí)行時間： 2020 年 11 月至 2020 年 2 月（公開期后 3 個月內） 價格策略： 配合項目的工程形象進度、總體上不同階段的調價平臺，價格逐月上調 1~2%。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 20 頁 銷售價格策略仍采取“低開高走”的價格策略， 前期以低價入市，刺激銷售，匯聚人氣，打擊周邊競爭對手，中后期在合適的調價平臺內采用適當?shù)恼{價比例，以增強投資者信心，推動商鋪銷售。 戰(zhàn)術性原則調價： 在戰(zhàn)略性原則的指導下，針對不可控因素，在實際操中，根據(jù)銷售量的進度、客戶的投資狀況、競爭對手狀況等予以靈活應對和調整。 若市場反應好，項目銷售速度快于預定，則相應的價格策略也應提前進行，并可根據(jù)當時的情況作靈活調整。 高于基準均價3~5%，視具體的銷售情況作靈活調整。因市場及行業(yè)競爭狀況在不斷的發(fā)生變化，若市場競爭大，商家利潤低，則租金必然下降。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 人為因素過于明顯調價，只會導致客戶不信任和反感。 三． 策略方向 雖然本項目 “石橋鋪循環(huán)道大社區(qū)” 的定位，能提升項目區(qū)域價值認同，給項目的價格提升留下了足夠的空間，但市場的認可還需要一定的時間，前期須有一定的價格市場性試探。從長遠的角度看，近期價格的變態(tài)上漲不能作為本案價格制定的參照依據(jù)，因此，在本案基準均價制定時，主要參考樓盤一段時期內的綜合平均價格，并 結合市場的競爭狀況予以設定。 對客戶而言，產(chǎn)品旺銷，是他們認可和追捧漲價的首要前提。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 以上價格的對比分析是基于本案 A、 B 區(qū)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，參照目前市場租金價格情況制定出的市場執(zhí)行價格。 二、不同階段的價格策略 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 20 頁 先售后租模式： 內部認購期 公開期 強銷期 持續(xù)期 執(zhí)行時間 2020 年 3 月至5 月 2020 年 5 月 2020 年 6 月至8 月 2020 年 9 月至12 月 價格策略 低于基準均價3~5%入市 整體價格平于基準均價，價格優(yōu)惠僅在折扣上體現(xiàn)。 先租后售模式： 價格策略根據(jù)市場成熟后的經(jīng)營狀況、租金價位及當時的市場條件等具體執(zhí)行。 招商： 根據(jù)不同的經(jīng)營條件和市場因素，制定合理的招商政策和優(yōu)惠政策，最大限度的吸引商家入場經(jīng)營。 第二節(jié)、價格體系的建立 一、 基準均價的設 定 租金價格分析表 比較內容 權重％ 八益建材 市場 馬家?guī)r 市場 龍溪建材市場 得意 裝飾城 金凱裝飾城 家佳璽裝飾市場 江北建瑪特 本案 地段 6 5 5 5 6 6 6 5 5 交通 8 6 6 6 7 7 7 6 6 規(guī)模 5 5 5 5 4 4 5 4 4 傳統(tǒng)經(jīng)營取向 8 7 7 7 7 5 6 5 7 商業(yè)氛圍 6 6 6 5 6 5 5 5 5 商場商業(yè)規(guī)劃 5 4 4 4 5 5 5 5 5 商業(yè)配套 22 15 13 14 17 16 17 17 16 其中：停車位 5 3 3 4 4 4 4 4 4 廣告位 6 3 3 3 5 4 4 5 5 庫房 6 6 4 4 3 3 4 3 4 服務設施 5 3 3 3 5 5 5 5 3 物業(yè)管理 5 4 3 3 5 4 4 4 4 商業(yè)經(jīng)營管理實力 12 8 6 6 11 10 10 10 9 開發(fā)商實力 6 5 5 5 6 6 5 5 5 市場扶持力度 7 4 4 4 6 6 6 6 6 裝修標準 5 3 3 3 5 5 5 5 5 行業(yè)競爭狀況 5 5 5 5 5 5 5 5 5 得分 100 77 72 72 90 84 86 82 82 市場租金均值（元 /M2） 50 35 50 70 70 35 50 52 倉庫租金均值（套內） 15 15 15 25 15 修正市場租金均值（元 /M2） 50 說明： 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 20 頁 無論從何種因素分析，八益建材市場租金水平對本案價格制定起著支配性作為，因此，上表分析中，我們對八益建材市場賦予 4 倍的權重，其余市場權重皆為 1。 對前期保留的單位產(chǎn)品進行公開，實現(xiàn)項目的目標利潤。 ? D 棟與 C、 E 棟之間的間距 較小， 18F 以下戶型采光通風均受到影響，因此， 18F 以下（含 18F）樓層加價 10 元，