【正文】 1 月 人員招聘 人事部 人員培訓(xùn) 策劃部、人事部、招商中心 架構(gòu)和機(jī)制建立 策劃部、招商總監(jiān) 招商資料準(zhǔn)備 策劃部、招商中心 招商計(jì)劃制定 策劃部、招商中心 主力店聯(lián)系洽談 招商中心 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 2 月 人員招聘和培訓(xùn) 策劃部、人事部、招商中心 招商政策的制定 招商中心、策劃部 主力店聯(lián)系洽談 招商中心 家電賣場(chǎng)目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家 招商中心 各媒體聯(lián)系洽談 策劃部 具體媒體計(jì)劃出臺(tái) 策劃部 招商方式的確定 招商中心 目標(biāo)客戶資料的收集 招商中心 招 商 宣 傳 階 段 （ 2月 — 7月） 2 月 4 月 各種業(yè)態(tài)全面開始招商 招商中心 宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成 策劃部 媒體宣傳集中攻勢(shì)展開 策劃部 超市、主力商家、主力個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等目標(biāo)客戶深度洽談 招商中心 構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 招商中心、策劃部 招商新聞發(fā)布會(huì)舉行 策劃部、招商中心 5 月 7 月 各個(gè)品牌商家的正式簽約入駐 招商中心、策劃部 按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳 策劃部 舉行各種簽約儀式 策劃部、招商中心 全面進(jìn)行招商廣告宣傳推廣 策劃部 全面招 商階段 （ 7月 10月） 8 月 9 月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開始招商 招商中心 主題服裝店深度洽談 招商中心 食品連鎖店確定意向 招商中心 品牌日用品品牌深入洽談 招商中心 9 月 — 10月 各個(gè)品牌店、主力店完成簽約，同時(shí)利用簽約儀式進(jìn)行推廣宣傳 招商中心 完成零售商鋪 80%以上、整體商鋪 70%以上 招商中心 周邊各個(gè)零售商鋪的洽談 商場(chǎng)各個(gè)規(guī)章的制定 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 37 頁 商場(chǎng)的整體規(guī)劃裝修啟動(dòng) 策劃部、招商中心 強(qiáng)推招 商階段 （ 11月） 11月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開始招商 招商中心 主題服裝店深度洽談 招商中心 食品連鎖店確定意向 招商中心 品牌日用品品牌深入洽談 招商中心 爭(zhēng)取完成零售商鋪 90%以上、整體商鋪 90%以上 招商中心 抓緊完成各個(gè)品牌店、主力店完成簽約，同時(shí)利用簽約儀式進(jìn)行推廣宣傳 招商中心 商場(chǎng)市場(chǎng)配套籌備開始 全體 招商工作完畢開業(yè)階段 （ 12月） 12月中旬 招商成果展示會(huì) 招商中心、策劃 部 媒體宣傳 策劃部 主題百貨正式更名儀式 招商中心、策劃部 開業(yè)慶典的策劃籌備舉行 全體 媒體對(duì)市場(chǎng)開業(yè)的宣傳和報(bào)道 策劃部 運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段 （開業(yè)后） 開業(yè)后 繼續(xù)跟蹤較好商家 招商中心 密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 招商中心 對(duì)業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整 招商中心 引進(jìn)新的商家 招商中心 繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌“基良廣場(chǎng) —— 一站式購物中心”，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)銷售 策劃部 五、項(xiàng)目 費(fèi)用預(yù)算 招商費(fèi)用包括：商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成及不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等。由于本項(xiàng)目所處的地段發(fā)展比較晚所以其銷售價(jià)格、租金價(jià)位也是無法和金海洋等一些地段好的商場(chǎng)和門面相比較的，而且周邊的人流、車流都是無法相比的，地段決定一切。 其次自身業(yè)主或者周邊置業(yè)者有直接與開發(fā)商進(jìn)行充分溝通的前提條件，所以對(duì)商鋪的發(fā)展，自身也有一定的看法。我們從以往的銷售經(jīng)驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來出租的客戶是親自經(jīng)營(yíng)的客戶的兩倍以上，因此帶租約銷售不僅可以為購買客戶帶來信心，吸引大量投資者，而且還解決減少開發(fā)商中、后期銷售的障礙；為分區(qū)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理提供了方便。這需要進(jìn)行各種“品牌”專題活動(dòng)和一些具有影響力的大型攻關(guān)活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)，吸引大量人氣并迅速形成商氣。給目標(biāo)受眾留下深刻好感跟印象，達(dá)成理想的效果。所以在推廣執(zhí)行中，我司設(shè)定本項(xiàng)目的支持體系為本案的優(yōu)點(diǎn)即絕版區(qū)域所造就的投資前景、主題理念、產(chǎn)品規(guī)劃、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、分區(qū)經(jīng)營(yíng)管理理念、投資回報(bào)率、敢于挑戰(zhàn)高性價(jià)比等。 A．項(xiàng)目相對(duì)的地段位置在整個(gè)朝天門商業(yè)圈（以金海洋為中心）中處于邊緣，在現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)情況和未來期待的發(fā)展存在一定的差距，同時(shí)本項(xiàng)目由于前期的操盤原因使之今日商業(yè)部分也未能進(jìn)入實(shí)際性的規(guī)劃和操作，從而在年限上有所減少。對(duì) 開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對(duì)投資回報(bào)率的生命周期比較感興趣，一般來講對(duì)出租的價(jià)格承受有限，假如租金低于成本投資范躇之內(nèi)（投資回報(bào)率過低），就會(huì)造成短期內(nèi)的空置率，同時(shí)也影響到銷售進(jìn)度。在提升朝天門的消費(fèi)文化的同時(shí)提升其投資理念，增加企業(yè)招商度、擴(kuò) 大品牌影響力。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，其具體的價(jià)格有待貴司共同確定。 （七）大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行 大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)（電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。簽定合同是商家愿意一次性交完合同期內(nèi)（最少兩年期合同）的全部租金，可在原租金價(jià)格 基礎(chǔ)上享受 惠，所付租金按折后價(jià)計(jì)算。負(fù)責(zé)與客戶簽定承租合同。 （ 4）指定招商優(yōu)惠政策； （ 5）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； （ 6）招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； （ 7）客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； （ 8）招商管理進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽； （ 9）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)； （ 10）商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶初步接洽，填寫招商租戶登記表； （ 11）商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)與客戶的溝通談判； （ 12）公司、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金； （ 13）商業(yè)項(xiàng)目部與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可； （ 14）公司、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議 三、 招商計(jì)劃及推廣計(jì)劃 （一）招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排 階段劃分： 招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、 運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段四個(gè)階段。 合同期：一年起（自正式開業(yè)之日算起） 進(jìn)場(chǎng)押金：押金在簽定合同前交清 （ 2）扣點(diǎn)方式： 倒扣點(diǎn) —— 根據(jù)不同品牌雙方協(xié)商扣點(diǎn)比率，按營(yíng)業(yè)額 *扣點(diǎn)比率作為商場(chǎng)收益。使得整體均價(jià)保持 /m2/月（不含管理費(fèi)、公共用電等）。 月； 本案平均租金 = 平均租金本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度247。新美 海韻商場(chǎng) ?？托? 本 案 A 周邊環(huán)境 (小計(jì) ) 30 19 A1 商業(yè)位置 5 5 5 4 3 A2 交通便利度 5 4 3 A3 周邊房屋素質(zhì) 5 3 3 4 3 3 3 A4 周邊居民質(zhì)素 5 3 3 3 3 A5 人流 5 5 5 3 3 A6 車流 5 5 5 B 規(guī)劃及建筑 (小計(jì) ) 20 10 14 B1 整體規(guī)劃 4 3 3 2 3 B2 外觀建筑風(fēng)格 4 3 3 3 B3 建筑空間規(guī)劃 3 2 2 2 B4 停車位、便利、大小 3 2 2 B5 主題廣場(chǎng) 3 2 2 2 B6 動(dòng)線組織 3 2 2 2 2 C 配套設(shè)施 (小計(jì) ) 20 14 10 14 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 37 頁 C1 公共配套設(shè)計(jì) 4 2 3 3 C2 無障礙設(shè)計(jì) 4 3 3 3 C3 導(dǎo)購設(shè)施 3 2 2 1 2 2 C4 安全設(shè)施 3 2 2 C5 燈光設(shè)計(jì) 3 2 2 1 C6 其它設(shè)施 3 2 2 2 2 2 D 營(yíng)銷管理（小計(jì)） 30 22 20 17 17 22 22 D1 主題形象 3 2 D2 營(yíng)銷策略 3 2 2 D3 主力店 4 2 2 2 D4 業(yè)態(tài)布局 4 3 2 3 3 D5 人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)） 2 2 2 2 2 D6 經(jīng)營(yíng)管理模式 3 2 2 2 D7 商業(yè)管理公司 4 2 2 D8 經(jīng)營(yíng)管理 3 2 D9 物業(yè)服務(wù) 4 3 3 合計(jì) 100 76 70 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% 76 70 價(jià)值實(shí)現(xiàn)表 序號(hào) 評(píng)判因素 權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 分值 金 海 洋 協(xié)信商城 長(zhǎng)德 （ 2） 年遞增率：從首次租賃期滿后（或者一年后）起，按每年租金在上一年度租金的基礎(chǔ)上逐年增長(zhǎng) 10%~15%的租金。 萬商云集 量身訂造 通過促銷會(huì)、展銷會(huì)等將本項(xiàng)目的商戶、以及其他社會(huì)機(jī)構(gòu)在約定的時(shí)間里組織起來，為項(xiàng)目的招商工作造勢(shì)。 在各出入口的店面或者鋪面，只要規(guī)劃為以服裝、日用品或者小商品為主的批發(fā)、零售經(jīng)營(yíng)。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 37 頁 機(jī)遇： 在這個(gè)寸土寸金的區(qū)域，隨著商家的不斷增加，各種貨品與品牌的進(jìn)入，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)已經(jīng)達(dá)到飽和，商家需要大量的門面和商鋪等性質(zhì)的物業(yè)來增加自身的投資空間，促使著物業(yè)的價(jià)值提升。 綜上所述，我們不難看出 ， 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚，規(guī)劃發(fā)展前景很廣闊，主要是依托于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)營(yíng)造出一個(gè)良好的商業(yè)氛圍。 基良廣場(chǎng)在公路、鐵路和水運(yùn)方面都有極大的優(yōu)越條件。 自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種與自身的住宅定位不明確，以前的推廣和招商工作沒有產(chǎn)生影響力。從而更進(jìn)一步的促進(jìn)與加大投資者和購買者的信心。 以點(diǎn)代面 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立招商 展示點(diǎn)。此外，在入駐初期商場(chǎng)可以對(duì)首次商家交納的水電保證金、物業(yè)管理承諾金、商場(chǎng)公共設(shè)施保證金等進(jìn)行公示，最好是在簽定合同時(shí)一并交清，以免除多次收費(fèi)帶給商家的負(fù)面影響。 （五） 項(xiàng)目的租金及定價(jià)策略 為了保障開發(fā)商的實(shí)效收益最大的利潤(rùn)空間，本項(xiàng)目將同過各項(xiàng)自身因素和外界因素進(jìn)行評(píng)估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個(gè)利潤(rùn)最大化的策略，通過前期對(duì)外進(jìn)行招商工作，招收大量商業(yè)達(dá)到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時(shí)期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提升商場(chǎng)的價(jià)值并把給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)。 朝天門商圈各個(gè)商場(chǎng)租金表（元 /㎡ 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 37 頁 （ 1）、商鋪?zhàn)赓U合同：在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)（或約定時(shí)間內(nèi)），交 納合同首期款并簽定正式商鋪?zhàn)赓U合同。商場(chǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一收取營(yíng)業(yè)款，并按合同規(guī)定時(shí)間與商家結(jié)款。 招商流程 （ 1）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析分類，并以表格或圖文方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確招商工作的方向。隨時(shí)和 項(xiàng)目招商經(jīng)理保持溝通。 （五）招商政策的制定 在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑，正如足球場(chǎng)上那關(guān)鍵性的臨門一腳。主要報(bào)紙為重慶晨、商、晚三大報(bào)媒、渝洲導(dǎo)報(bào)、新女報(bào)等?；貓?bào)率 %，返還期限 5年 反過來看，從以下表格可以看出： 預(yù)期的回報(bào)率 10% 需要租金（元 /m2） 227 5 年返還租金（元 /m2） 13620 實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)率 % 需要租金（元 /m2） 5 年返還租金（元 /m2） 16002 這個(gè)利潤(rùn)差也是較為合理的， 5年租金差價(jià)為 2382元，投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較為合理。以分區(qū)、分層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理是解決經(jīng)營(yíng)混亂、吸引消費(fèi)難的唯一辦法貫穿開發(fā)／營(yíng)銷始終，商業(yè)零售經(jīng) 營(yíng)、形象展示展出、多種類多