正合地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程價(jià)格策略及價(jià)格表制作培訓(xùn)教程地產(chǎn)價(jià)格(存儲(chǔ)版)
【正文】 否都考慮到了，并且作出相應(yīng)的安排 .即使無法解決，也是思考和努力之后的選擇。 在綜合折扣基礎(chǔ)上考慮如下因素，形成最終折扣 率。 （ 不適用于層差 ） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 平面差 —— 分戶型價(jià)值排序 ABCDE 1. 打分表（明確標(biāo)準(zhǔn)） 2. SALES分戶型價(jià)值排序（明確極差） 分項(xiàng) 景觀 噪音 朝向 面積 戶型 采光 通風(fēng) 權(quán)重 30% 25% 20% 10% 5% 5% 5% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)景觀、朝向、（采光、通風(fēng)，根據(jù)情況可以單列）、 遮擋、戶型面積、戶型設(shè)計(jì)等因素，分析每個(gè)戶型，做 表圖。 ? 選擇競爭對(duì)手的薄弱處，制定有競爭力的價(jià) 格，不論是 1— 5還是 10— 15還是 25— 30，通 過層差的反復(fù)試算，可以達(dá)成。 – 溢價(jià)的可能性 ? 方法： – 如果均價(jià)的變化引起敏感價(jià)位以下的單位數(shù)量的變化在 15％ 以內(nèi) ， 視為不敏感 ， 可接受 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要目的 ? 是對(duì)銷售策略的回顧和驗(yàn)證； ? 是對(duì)銷售方向的指導(dǎo)和確認(rèn)； ? 是對(duì)價(jià)格表的反思和梳理； 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 其 他 ? 一個(gè)好的價(jià)格表，應(yīng)從銷控表上看到銷售的均好性； ? 充分了解市場是做好價(jià)格表的前提條件； ? 做價(jià)格表前，項(xiàng)目組成員必須 “ 爬樓 ” ，如無現(xiàn)樓，必須 “ 爬 ” 周邊物業(yè)； ? 開盤后，必須立即調(diào)整價(jià)格表； 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 小心！ 價(jià)格表上的數(shù)字就是錢， 一個(gè)小數(shù)點(diǎn)都不能差。 這是一個(gè)基本狀況，但需要結(jié)合景觀、戶型來具體分析和調(diào)整。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 層差（縱向差） —— 著重開盤策略和最終銷售率 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 層差 樓體 低層內(nèi)庭 中 層 高層外庭 遠(yuǎn)景 園景 15F 20F 內(nèi)圈逐漸變窄 /外圈逐漸開揚(yáng) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ⅰ 園景 :高 中 低 高 中 低 2928 3027 3026 3025 3024 3023 3022 3021 3020 3019 5018 5017 5016 5015 5014 5013 5012 5011 5010 809 808 807 1006 1005 1004 0越過遮擋 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ 遠(yuǎn)景：中 高 低 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 關(guān)注最低層和最高層（除開頂層復(fù)式的標(biāo) 準(zhǔn)層）的總差距： ? 差距特大時(shí)（ ＞ 4000元 /高層 ，？ /小高層， ？ /多層要總結(jié)），一般從中低層開動(dòng)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合朝向打分 ? 不同的樓盤，各項(xiàng)權(quán)重都必須重新考慮； ? 各權(quán)重的制定原則是： 將各因素按照對(duì)價(jià)格的影響程度進(jìn)行排序 （賣點(diǎn)組織和劣勢(shì)規(guī)避） 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 極 差 —— 同層中最高單價(jià)和最低單價(jià)的差距 ? 一般情況下 ， 極差以不大于均價(jià)的 20%為適宜 。 設(shè)計(jì)折扣率時(shí)注意：一般在 85折 — 95折之間，超 過兩頭的情況除非有意引導(dǎo)，一般情況下慎用。 高端自用客戶 （游離客戶） 中低端自用客戶 （主要客戶） 投資客戶 （核心客戶） 比例 10% 40% 50% 構(gòu)成 第三地用途的享受型客戶 用來辦公的客戶 周邊改善生活環(huán)境的客戶 為子女買房的客戶 初次置業(yè)的客戶 全市范圍內(nèi)投資的客戶 對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn) 總價(jià) 首期 月供與租金的 關(guān)系 投資的穩(wěn)定性 投資收益率 5500 5000 4500 本項(xiàng)目客戶構(gòu)成圖示 例：某項(xiàng)目 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率 片區(qū)自然升值法 市場比較法 投資收益法 按市場住宅投資回報(bào)率 5%8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。 重。為此，要了解調(diào)差盤 發(fā)售時(shí)的 形象進(jìn)度 。 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 均價(jià)代表什么？ 1. 從習(xí)慣上說 ， 一個(gè)樓盤的均價(jià)代表了市場對(duì)其物業(yè) 質(zhì)素的綜合評(píng)價(jià)； 2. 在本質(zhì)
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