寧波開元九龍湖畔商品房項(xiàng)目開盤價(jià)格建議書及銷售策略報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-預(yù)覽頁
【正文】 項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平 米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600650 750900 花園別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 770 620 第二排湖景別墅 本案 600850平米高檔花園別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗。 強(qiáng)化該類產(chǎn)品的景觀資源優(yōu)勢(shì)，并在總價(jià)上與頂級(jí)景觀別墅拉開差距。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 備注 500750 8500 400550 主力套型 A2\A3\B2。 該細(xì)分產(chǎn)品在本項(xiàng)目中占比較少，景觀資源最優(yōu)且最受寧波客戶青睞，故可作為標(biāo)桿性的高利潤(rùn)產(chǎn)品。 本項(xiàng)目主力產(chǎn)品之一，以高性價(jià)比為主要賣點(diǎn)。 ? 受國(guó)家救市政策和壓抑需求爆發(fā)的雙重影響， 09年初開始寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)上攻，部分熱銷樓盤甚至量?jī)r(jià)齊升。 ? 受成交影響，多個(gè)別墅樓盤在 4月份入市，供應(yīng)量同樣是 08年 1月以來最高值。 別墅市場(chǎng)近期表現(xiàn)良好，但后續(xù)走向也不明朗 ? 別墅市場(chǎng)目前銷售形勢(shì)良好，但市場(chǎng)存量依舊巨大，雖然下半年新增推量會(huì)相對(duì)減少，但由于客群支付能力受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，故后期走勢(shì)亦不明確。本項(xiàng)目入市前最好有12月的重點(diǎn)客戶蓄水期。 從近 2年市場(chǎng)走勢(shì)看， 57月市場(chǎng)相對(duì)較好，“金九銀十”優(yōu)勢(shì)偏弱。下半年供應(yīng)相對(duì)減少。 個(gè)案推案及銷售情況 卡納湖谷 個(gè)案推案及銷售情況 月度銷售情況 推盤時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬元） 銷售情況 一期第一批 20208 ， 106套 500800 目前去化 93套 一期第二批 20204 ， 60套 500900 目前去化 9套 卡納湖谷 ?卡納湖谷 08年 1月波特曼售樓處正式啟用，開始客戶蓄水； ?8月 2日左右卡納湖谷樣板區(qū)開放，紅酒主題會(huì)所也將同期開放，同時(shí)售樓處進(jìn)駐案場(chǎng)； ?由于成交持續(xù)疲軟， 2月份推出部分特價(jià)房源，適逢整體市場(chǎng)走強(qiáng)，成交快速， 4月加推二批，由于產(chǎn)品位置更優(yōu)，均價(jià)上浮明顯，去化尚可。 一批房源中低總價(jià)房源去化較快，中高總價(jià)去化緩慢，銷售抗性較大。 ?第一批推出房源產(chǎn)品組合多樣，套數(shù)相當(dāng)，包括了臨湖大獨(dú)棟、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排等 8種套型。 一批 72套 二批 76套 雅戈?duì)?〃 錢湖比華利 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 東錢湖鄞縣大道以南，雅戈?duì)杽?dòng)物園以東； 占地面積： ； 總建： 共 ，其中一期 ，二期，三期 ； 建筑類型： 獨(dú)棟別墅、 3幢高層； 容積率： 約 ； 產(chǎn)品特色： 部分別墅享用 6米以上挑高客廳，并每戶贈(zèng)送 200平米左右地下室。英倫水岸 位置： 地處東錢湖旅游度假區(qū)新城中部，北面為鄞縣大道，其余三面被雙橋江所環(huán)繞，南面是城市綠化帶及規(guī)劃道路； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 91514平方米，其中地上面積59500平方米。項(xiàng)目西側(cè)沿河雙拼別墅 4月底推出，整個(gè)項(xiàng)目全部推完。 ? 可推套數(shù)： 7套 ? 價(jià)值： 臨湖的別墅，處于項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系 ? 的頂端 依山別墅： ? 特點(diǎn)： 南向湖面無建筑遮擋，平均標(biāo)高在 40 ? 米以上 ? 可推套數(shù)： 12套 ? 價(jià)值： 景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯 花園別墅： ? 特點(diǎn)： 地勢(shì)相對(duì)較平，不直接臨湖，同時(shí)標(biāo)高 ? 在 20— 40米之間 ? 可推套數(shù)： 31套 ? 價(jià)值： 以周邊景觀資源和建筑戶型設(shè)計(jì)作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn) 臨湖 別墅 臨水花園別墅 坡地花園別墅 普通花園別墅 依山別墅 產(chǎn)品類型劃分 有山有水 有高有低 注重產(chǎn)品組合。 推案總則 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第一批次 2020年 6月2020年 8月 3個(gè)月 18套 以樣板區(qū)為核心組織推案 多類型產(chǎn)品搭配，初步形成價(jià)格體系 花園別墅保證銷售率為主 以臨湖別墅奠定項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)竿 現(xiàn)場(chǎng)靈活控制推案，少推快銷，保證銷售率，營(yíng)造緊俏、稀缺感。 客戶登記情況分析 寧波,158, 75%省內(nèi)(市外), 46,21%長(zhǎng)三角(省外 ),9, 4%其它地區(qū), 1,0%市四區(qū),134,84%余姚,1, 1%寧海,1, 1%鎮(zhèn)海,5, 3%北侖,4, 3%慈溪,5, 3%象山,7, 4%奉化,1, 1%總體區(qū)域分布 江東,59, 44%江北,20, 15%海曙,22, 16%鄞州,33, 25%寧波市意向客戶區(qū)域分布 市四區(qū)意向客戶區(qū)域分布 通過分析： 意向客戶的挖掘仍是要立足寧波、以市六區(qū)為核心兼顧發(fā)展慈溪。以內(nèi), 31,25%600m178。 客戶登記情況分析 湖景別墅,49, 63%山景別墅,6, 8%坡地別墅,23, 29%客戶登記情況分析 目前客戶主要的意向在于景觀資源較好的湖景別墅和坡地別墅 這是客戶在對(duì)項(xiàng)目未全面了解和對(duì)價(jià)格細(xì)分不解的前提下，做出的著眼于眼球而作出的需求意向。 ? 目前市場(chǎng)普遍運(yùn)用收誠(chéng)意金的方式來判斷客戶購(gòu)買的誠(chéng)意度，而且從客戶角度來看，誠(chéng)意金可享受 優(yōu)先選房權(quán) 和有別于普通客戶的 優(yōu)惠 ，客戶也樂于接受。 ?置業(yè)顧問： 提前三天與所有登記過的客戶聯(lián)系，告知客戶于近幾天要收誠(chéng)意金，且付誠(chéng)意金的先后決定著開盤當(dāng)天購(gòu)房的先后，讓客戶安排一下這幾天的行程，若當(dāng)天本人不能到場(chǎng)的，要做好委托準(zhǔn)備，表示等具體時(shí)間確定好了會(huì)再打電話通知。） ?現(xiàn)場(chǎng)氣氛： 集中收誠(chéng)意金當(dāng)天，要跟開盤一樣重視，要營(yíng)造出客戶爭(zhēng)相搶前面號(hào)段的氣氛。③所有對(duì)關(guān)系客戶的內(nèi)部操作都不在事前透露給關(guān)系客戶和置業(yè)顧問，包括號(hào)碼的調(diào)整，以避免不必要的麻煩。另外可以再通知未付過誠(chéng)意金的客戶來參觀樣板區(qū)，看是否能在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的促進(jìn)下轉(zhuǎn)化為付誠(chéng)意金客戶。 ?置業(yè)顧問： 盡量邀請(qǐng)客戶到接待處，通知客戶推盤區(qū)域，對(duì)于所選房源不在推盤區(qū)域的客戶進(jìn)行引導(dǎo)，進(jìn)一步明確客戶的首選房源。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 開盤前一天 ?置業(yè)顧問 ：通知客戶來接待處看價(jià)格，先只告訴客戶他預(yù)選的幾套房源價(jià)格，觀察客戶的意向是否還會(huì)變化，確認(rèn)客戶到目前為止最終的理想房源。 ?置業(yè)顧問： 置業(yè)顧問全程陪同客戶購(gòu)房，購(gòu)房過程中不要再給客戶猶豫的時(shí)
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