【正文】 寧波開元 〃 九龍湖畔 開盤價(jià)格建議及銷售執(zhí)行策略 一、項(xiàng)目開盤價(jià)格建議 開盤價(jià)格建議 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 二、開盤推案建議 參考個(gè)案推案及銷售近況 本案推案及銷售建議 三、認(rèn)籌執(zhí)行建議 客戶登記情況分析 執(zhí)行策略 流程解析 認(rèn)籌各階段詳細(xì)操作建議 目錄 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議 本案基本策略 ? 理性價(jià)格入市 ，參考同類產(chǎn)品項(xiàng)目定價(jià)策略，對(duì)各類細(xì)分產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行比較，最終確定本項(xiàng)目價(jià)格體系。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： ? 多產(chǎn)品組合推出， 將本項(xiàng)目各類細(xì)分產(chǎn)品組合推出，拉大價(jià)格區(qū)域，增大客群范圍，也為后期推盤提供一定升值空間。 ? 打造物有所值的高檔樓盤形象 ，價(jià)格建立在高品質(zhì)產(chǎn)品基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤與名譽(yù)雙豐收。 09年初開始，寧波房地產(chǎn)市場一片春暖花開，成交量連月攀升，部分熱銷樓盤在 3月份對(duì)樓盤價(jià)格進(jìn)行了小幅上調(diào)，市場抗性尚未顯現(xiàn)，市場回暖跡象明顯。但是由于全球經(jīng)濟(jì)尚未真正復(fù)蘇，此輪主要由政策優(yōu)惠引起的回暖潮缺乏后期真正有力的經(jīng)濟(jì)支撐，市場后期的走勢仍未明朗。 故建議本項(xiàng)目仍需以理性價(jià)格入市，在強(qiáng)力打造區(qū)域認(rèn)同感的同時(shí)樹立項(xiàng)目高端樓盤形象，以高性價(jià)比快速吸引客戶，盡快進(jìn)入鏈?zhǔn)綘I銷，并密切關(guān)注整體市場走勢和同類產(chǎn)品樓盤的定價(jià)，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略。 錢湖比華利 香湖丹堤 卡納湖谷 通過對(duì)目前市場同類產(chǎn)品樓盤定價(jià)策略的研究分析，以市場比較法確定本項(xiàng)目價(jià)格。 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品同類性，本項(xiàng)目定價(jià)之主要參考樓盤選定： 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： ?市場競爭比較 通過目前寧波市場主要同類產(chǎn)品樓盤對(duì)各類細(xì)分產(chǎn)品的具體定價(jià)情況，來估算本項(xiàng)目同類細(xì)分產(chǎn)品的主力總價(jià)，最終確定本項(xiàng)目整體價(jià)格。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 價(jià)格確定方式： 本項(xiàng)目主要產(chǎn)品分類： 依山別墅主力面積段在 800900平米，湖景別墅主力面積段在 850900平米；花園別墅主力面積段在 500850平米。 主要套型 地上面積（平方米） 地下室面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 總套數(shù) 依山別墅（地下 1層 +地上 3層） B6 720 96 816 4 C2 702 182 884 8 臨湖別墅（地下 1層 +地上 2層） C1 577 303 880 4 C3 571578 274 845852 5 D1 839 489 1328 1 D2 759 426 1185 1 花園別墅（地下 1層 +地上 3層） A1 408 264 672 6 A2 409 214 623 4 A3 372 137 509 7 A4 476 242 718 5 A5 403 187 590 1 B1 516 250 766 4 B2 454 303 757 3 B3 503 361 864 5 B4 431 188 619 3 B5 491 369 860 2 B7 492 120 612 2 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600800 1200 依山別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 980 1100 第一排湖景別墅 本案 800900平米依山別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 從市場長遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 從同類產(chǎn)品的去化看，大面積、高總價(jià)產(chǎn)品去化表現(xiàn)最為緩慢。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 備注 800900 10000 8001000 主力套型 B6和 C2 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 650750 1400 湖景別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 980 1100 第一排湖景別墅 本案 850900平米臨湖別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 客戶偏好臨水系產(chǎn)品，本類產(chǎn)品稀缺，可作為項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品。 高總價(jià)客群容量有限。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元/平米） 總價(jià)（萬元） 備注 850900 13500 10002000 主力套型 C1和 C3，另外 D系列兩套頂級(jí)臨湖別墅總價(jià)可突破 2000萬元。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平 米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600650 750900 花園別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 770 620 第二排湖景別墅 本案 600850平米高檔花園別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚需樹立。 項(xiàng)目配套五星級(jí)酒店，湖景和山林資源良好。 從市場長遠(yuǎn)供應(yīng)看，獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。 強(qiáng)化該類產(chǎn)品的景觀資源優(yōu)勢，并在總價(jià)上與頂級(jí)景觀別墅拉開差距。 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 備注 600850 9500 600850 主力套型A1\A4\A5\B1\B3\B4\B5\B7。 項(xiàng)目開盤價(jià)格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平 米） 單價(jià)（萬元 /平米） 總價(jià)（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨(dú)棟別墅 600650 750900 花園別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨(dú)棟別墅 400700 300500 花園別墅 本案 500750平米普通花園別墅產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 本項(xiàng)目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認(rèn)同度尚