世聯(lián)-山東臨沂市開元上城房地產(chǎn)項目價格策略報告-54ppt-全文預(yù)覽
【正文】 50%60%百分比6 0 萬以下 6 0 7 0 萬 7 0 8 0 萬 8 0 1 0 0 萬 1 0 0 萬以上總價區(qū)間總價敏感性分析370038003900?60萬是客戶的總價敏感點。 基于風(fēng)險控制和利潤最大化原則，建議批次增長速度在市場增長速度與客戶敏感點的中間取值，即%。 4. 13號樓 F4戶型由于內(nèi)可看中心景觀，外可觀沂河，內(nèi)外景觀俱佳，特殊調(diào)差后再調(diào)差 100元。 為了不使高層價格過高，造成銷售困難，建議樓層差不宜過大，突破 20層，跳差 100，價差為 30。 平面調(diào)差原則 34 因素 朝向 通風(fēng) 采光 景觀 戶型 面積 噪音 樓間距 權(quán)重 18% 10% 12% 14% 16% 10% 8% 12% 水平差權(quán)重根據(jù)銷售部、營銷公司、世聯(lián)打分后加權(quán)平均所得。 均價 =比準(zhǔn)均價 +品牌溢價 =3700+100=3800元 該對比均價未考慮市場自然溢價。 總體推售策略 23 批次 戶型 樓棟 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 套數(shù) 第一批 A A FF F FH H JJ C 8 6號樓 5號樓 8號樓 7號樓 421 第二批 F F FF4 、 H HJ J GG G3 11 、 13 13號樓 F F4 13號樓 FF 11號樓 FF FF4 11號樓多層， 9號樓 208 第三批 B、 E EE3 、 A躍、 A 10 、 12 12號樓 A躍、 12號樓 A、 10號樓 B、E E3 、E2 213 推售節(jié)奏表 24 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 25 南區(qū)整體價格策略 地王價值 綜合優(yōu)勢 價格領(lǐng)跑 競爭壓力 保證速度 價格領(lǐng)跑是基于整體均價的領(lǐng)跑； 同時也是在不同推售階段的標(biāo)桿價格的領(lǐng)跑。 結(jié)論二： 從市調(diào)情況看，競爭樓盤單價都在 30004000元 /平米之間，對于我們有很大的競爭壓力，將會成為開元上城重要的價格挑戰(zhàn)者。 結(jié)論三： 本項目將近 30種戶型，可供選擇較多。 結(jié)論 15 結(jié)論五： 在對售樓員及三級市場人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，4000元 /平米是客戶比較敏感的單價， 60萬是客戶比較敏感的總價。 樓棟 戶數(shù) 認(rèn)籌卡數(shù) 本棟樓卡戶比 認(rèn)籌戶數(shù) 認(rèn)籌比例 5 87 60 69% 35 42% 6 72 43 62% 35 30% 7 198 25 13% 18 17% 8 64 17 27% 14 11% 合計 421 145 92 資料來源：售樓處 VIP卡認(rèn)購情況分析 14 結(jié)論一： 客戶選擇 5號樓和 6號樓的占據(jù)大多數(shù)約為72%， 8號樓最少，合計為 28%。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 ?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。 ? 分南北兩期、共四個組團開發(fā)， ? 首期開發(fā)南區(qū)， 513號共 9棟樓。3/5/2023 開元 3 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 4 銷售目標(biāo)下存在的問題 1. 如何在只有 2個多月蓄客期的情況下，通過價格杠桿實現(xiàn)開盤銷售 200套？ 2. 如何在保證速度的情況下實現(xiàn)利潤的最大化？ 5 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 6 項目概況 5 6 7 8 9 10 11 12 13 ? 開元上城占地 157畝，建筑面積約 25萬，由金雀山路、中丘路、平安路、即丘路圍合而成。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 12 目標(biāo)分析 項目概況 銷售目標(biāo) 目標(biāo)下的問題 競爭概況 銷售策略 價格策略 產(chǎn)品細(xì)分 基本資料 認(rèn)籌客戶分析 平面及垂直調(diào)差 價格敏感性驗證 比準(zhǔn)樓盤選擇 策略總綱 核心均價形成 價格策略導(dǎo)入 回顧 13 至 5月 8日止，售樓
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