寧波開(kāi)元九龍湖畔商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議書(shū)及銷(xiāo)售策略報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格-wenkub.com
2025-04-28 19:02 本頁(yè)面
【正文】 ?突發(fā)情況： 若出現(xiàn)某一客戶(hù)突然改變了預(yù)選的意向，選走了后面客戶(hù)的意向房源，置業(yè)顧問(wèn)要盡快幫助后面的這組客戶(hù)重新選定房源（一般該房源為客戶(hù)預(yù)選時(shí)的備選房源），不要讓客戶(hù)再流連于已被買(mǎi)走的房源中。 ?預(yù)銷(xiāo)控 ：當(dāng)天的最后時(shí)間，做最后一輪的預(yù)銷(xiāo)控工作，將客戶(hù)按排號(hào)順序一個(gè)蘿卜一個(gè)坑地梳理到對(duì)應(yīng)房號(hào)中。預(yù)銷(xiāo)控的工作用于指導(dǎo)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行分流引導(dǎo)，另外在臨近開(kāi)盤(pán)前三天可以開(kāi)始安排內(nèi)部客戶(hù)的換號(hào)工作。） ?預(yù)銷(xiāo)控： 每天的最后時(shí)間，對(duì)當(dāng)天客戶(hù)的意向房源進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)控，通過(guò)銷(xiāo)控反映的情況來(lái)指導(dǎo)推盤(pán)區(qū)域和調(diào)整每個(gè)戶(hù)型的價(jià)格。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn) ：樣板區(qū)開(kāi)放，邀請(qǐng)客戶(hù)來(lái)參觀，并做意向排摸。 （注意點(diǎn)：①預(yù)留的號(hào)段數(shù)量不能太多，也不能太少，太多會(huì)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天出現(xiàn)空號(hào)的情況，太少又不利于內(nèi)部調(diào)整。②把當(dāng)天通知好的客戶(hù)進(jìn)行意向分類(lèi)，分為“肯定會(huì)來(lái)”、“可能會(huì)來(lái)”、“肯定不來(lái)”三類(lèi)，對(duì)于“可能會(huì)來(lái)”的客戶(hù)要進(jìn)一步確認(rèn)，一直追蹤到能給出肯定說(shuō)法。 ?誠(chéng)意金金額： 10萬(wàn)元（目的：降低門(mén)檻，廣蓄客源） ?誠(chéng)意金形式 ：以發(fā)酒店消費(fèi)卡的名義，充入 10萬(wàn)元，若購(gòu)房可轉(zhuǎn)為定金，并可享受額外 10萬(wàn)元優(yōu)惠及優(yōu)先選房權(quán)；若不購(gòu)房可退，退時(shí)要提前十天預(yù)約。 蓄水情況小結(jié) ?目前蓄水量仍然不能完全滿足開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售要求。以?xún)?nèi), 26,21%客戶(hù)的面積需求與項(xiàng)目的面積配比相比偏小，供需存在錯(cuò)層 客戶(hù)在面積意向上延用老的思維，在面積需求上以 500700㎡ 的市場(chǎng)主流產(chǎn)品為主。 客戶(hù)登記情況分析 800m178。 第二批房源推案策略 以親水組團(tuán)作為核心產(chǎn)品推出 帶動(dòng)其它單位去化 第二批房源推案策略 —— 核心親水組團(tuán)帶動(dòng)外圍組團(tuán) 核心親水組團(tuán) 外圍組團(tuán) 第二批房源推案策略 依山別墅 普通花園別墅 臨水花園別墅 臨湖別墅 坡地花 園別墅 第二批房源推案策略 —— 價(jià)值排序 1 2 2 3 3 4 分級(jí)產(chǎn)品 價(jià)格區(qū)間 套數(shù) 備注 臨湖別墅 1000萬(wàn)以上 4 樹(shù)立該批次價(jià)格標(biāo)桿 依山別墅 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 9 景觀資源好 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600萬(wàn) 850萬(wàn) 15 坡地花園別墅 臨水花園別墅 普通花園別墅 400萬(wàn) 550萬(wàn) 4 資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 第二批房源推案策略 —— 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 第二批次總銷(xiāo)預(yù)估值為： 23300萬(wàn)元 — 30450萬(wàn)元 第二批房 源平均套總價(jià)： 720萬(wàn) — 950萬(wàn)元 認(rèn)籌執(zhí)行建議 九龍湖畔項(xiàng)目市區(qū)兩處展示點(diǎn)自 08 年 5月對(duì)外開(kāi)放至今共累計(jì)登記意向登記客戶(hù) 178組 ?通過(guò)舉行的各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和客戶(hù)溝通已篩除登記客戶(hù) 105組。 價(jià)格體系化。 一期 二期 三期第一批 三期第二批 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 英侖水岸 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬(wàn)元） 備案銷(xiāo)售情況（ 09年 4月 311日） 一期 20200506 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300500，雙拼 550800 截止本月備案去化 82% 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 69% 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 42% 三期二批 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500800 目前無(wú)備案 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 英侖水岸 各批次歷月成交均價(jià)走勢(shì) 單位：元/平方米0500010000150002000008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢(shì) 單位：套50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 三期?英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤(pán)，聯(lián)排總價(jià) 300500萬(wàn)元 /套，雙拼總價(jià)450800萬(wàn)元 /套； ?開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，主要原因是前期客戶(hù)蓄水，其他時(shí)間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢(shì)影響較大，近期去化上升明顯，價(jià)格也有微漲趨勢(shì)。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個(gè)獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 錢(qián)湖比華利 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 錢(qián)湖比華利 套數(shù) 推案時(shí)間 銷(xiāo)售完畢時(shí)間 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 價(jià)格： 價(jià)格整體高走趨勢(shì)明顯，尤其是二期價(jià)格，主要原因?yàn)?07年市場(chǎng)整體走高，而項(xiàng)目至 07年底已基本銷(xiāo)售完畢，故價(jià)格自 07年 8月后未變動(dòng)。 推盤(pán)情況： 各面積段產(chǎn)品去化情況 0 2 4 6 8 10 12 14 16聯(lián)排2 9 0 3 0 0 平米獨(dú)棟3 6 1 /3 9 9 平米獨(dú)棟4 4 3 /4 6 8 平米二排獨(dú)棟5 4 0 平米一排獨(dú)棟6 3 1 平米0 9 .1 月 0 9 .2 月 0 9 .3 月 0 9 .4 月 存量套數(shù)比華利二期 (未來(lái)項(xiàng)目） 二期約 40余套，預(yù)計(jì)定位為 500平米以上的頂級(jí)獨(dú)棟別墅，總價(jià)均在千萬(wàn)以上。 月份 銷(xiāo)售 套數(shù) 17 4 7 1 0 2 3 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 價(jià)格 備注 一期第一批 202012 3萬(wàn)方， 51套 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 均 10000元 /平米 截止目前去化 60% 一期第二批 預(yù)計(jì) 09年 5月 —— —— 0
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