【正文】 ，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境統(tǒng)一導(dǎo)識u同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不同主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性58通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀場景59霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮戶外廣告建議廣告塔屋頂式墻面式 懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式u遠距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。252。商業(yè)形式： 獨立建筑部分 34層為主餐飲服務(wù)區(qū)：216。u容積率： u建筑密度： 40%u車位： 32443超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務(wù)會館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米21000總計 81000綠化景觀 停車場44各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓1015101575209010245 50 50 510 65 35 5建筑密度為 57%，稍大于規(guī)劃要求50401151045Mall超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動線與車行動線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動線的沖突?車行交通主要在項目外圍區(qū)域，車輛出入口 設(shè)置在 商業(yè)區(qū)東部， 車輛從城南三環(huán)主干道進入項目停車場；?人流動線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實現(xiàn)人車分流。住宅項目參考 售價（元 /平米）升龍國際 5400亞星城市山水 4700橡樹玫瑰城 3900仁恒上元 4100橄欖城 一期 4370/二期 4250公寓項目參考 售價（元 /平米）升龍國際中心 5250航海大廈 5250時尚 FC社區(qū) 5500本項目住宅及公寓部分售價：25物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 20230占比 84% 16%p方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會館持有出租；p出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%；p持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項目開發(fā)進程開發(fā)時序考慮19項目開發(fā)時序及分期示意超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓月光路123項目分期建議20Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21本項目總體指標(biāo)匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項目整體經(jīng)濟評價商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 　占地面積 ㎡ 　容積率 　 　總建筑面積 ㎡ 　其中： 　 　 占比商業(yè)街 10000 ㎡ 8%超市 /會所 20230 ㎡ 16%MALL 30000 ㎡ 24%酒店式公寓 10000 ㎡ 8%LOFT公寓 10930 ㎡ 9%住宅 42023 ㎡ 34%住宅底商 ㎡ 2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：22項目建設(shè)期安排及測算假設(shè)說明項目整體經(jīng)濟評價施工安排 2023年 2023年 2023年　項目名稱 總計（平米） 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年商業(yè)街 　 　 　超市 /會所 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　合計 占比 　 　 20% 20% 19% 41%?假設(shè)項目由 2023年下半年開始啟動， 09年下半年 10年進行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動資金為銀行貸款；?相關(guān)銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增長率進行預(yù)測。集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定；216。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 10Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11本項目的角色與發(fā)展方向 ——Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心）（生活體驗式商業(yè)中心）?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)；?區(qū)域商業(yè)價值峰值點；?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進區(qū)域價值提升；?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。……要求：252。產(chǎn)品搭配252。 原社區(qū)、村砦居民 —— 生活型商業(yè)；216。王胡砦改造項目規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積： 400萬平方米安置面積 萬平方米 酒店 萬平方米商品房 189 萬平方米 市場 40 萬平方米社區(qū)商業(yè) 萬平方米 學(xué)校 6 萬平方米城市商業(yè) 79 萬平方米 醫(yī)院 萬平方米辦公 6 萬平方米 其他 2 萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項目所在區(qū)域的消費者主要分為以下四類客戶類型 數(shù)量 客戶特征原社區(qū)、村砦居民約 （約 12萬村民、 5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計，現(xiàn)狀人口約 1518萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場的商戶及從業(yè)人員約 （航海路鞋城 2萬商戶，中陸商貿(mào)城 3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場周邊完成，多在市場附近租房居住，活動半徑較小。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。 商貿(mào)市場從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；216。良好的購物環(huán)境252。業(yè)態(tài)組合252。Lifestyle Center本項目發(fā)展方向建議方向 1：Living Mall 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會所）方向 2：品牌折扣店(OUTLETS) 大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會所）橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考專業(yè)市場 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會所）方向 3：12本項目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性qOutlets方向： Outlets市場輻射能力強，將能輻射整個鄭州以及中原城市圈，市場需求規(guī)模足夠，后期運營能力要求相對不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對困難，將成為工作的重中之重。超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考14商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國際國際 時尚時尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyle Center鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場15?一個整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16?一個全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時活力四射的 全天候國際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項目開發(fā)時序解析項目開發(fā)時序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會館商務(wù)會館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。23價格預(yù)測 —— 商業(yè)部分售價及租金預(yù)測項目整體經(jīng)濟評價物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會所 說明：?本項目商業(yè)銷售價格取值： /平米； (集中商業(yè) )價格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計劃，銷售 84%，出租 16%項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米26方案 1—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務(wù)及銷售費用）項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價 　 　 地價成本按 207萬