【正文】 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。層高252。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理73Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位74公寓產(chǎn)品思考本項(xiàng)本項(xiàng)目目小戶型公寓：252。216。對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運(yùn)營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展71以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項(xiàng)目商業(yè)管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理1人運(yùn)營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運(yùn)營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財(cái)務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計(jì) 19人72216。保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場時(shí)予以退還。點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點(diǎn)商家突破 216。u近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。252。商業(yè)形式： 商業(yè)街區(qū)，地上 23層， 50200平米 /間，可任意分割或組合。車行流線人行流線停車及交通體系46Mall超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系建議 ——一心、三帶、多點(diǎn)園林景觀體系u在地塊中部設(shè)置小型廣場，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能u餐業(yè)街景觀帶： 利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情u停車場中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。 平米）　 超市 /會(huì)所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。項(xiàng)目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對面 餐飲 3?本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值：，臨街商鋪 23元 /平米 .天；， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天；，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會(huì)館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，啟動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍的培育216。qLiving Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。經(jīng)營范圍的組合252。方便的購買地點(diǎn)252。 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民 約 1517萬人（橄欖城項(xiàng)目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房 萬人左右 。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到 10萬人左右。5核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類：216。豐富的產(chǎn)品品類252。店面聲譽(yù)252。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢。u總 建筑面 積 ： 178。板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂為主）；216。相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。u通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。招商執(zhí)行l(wèi)自主招商： 超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、 Mall、電器 /家飾等次主力店l委托招商： 餐飲街、社區(qū)商業(yè)63招商原則主力店原則– 以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營商的招商工作招商先行原則 – 先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制原 則 – 選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚 原則 – 在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場培育64招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)主力店主力店洽談洽談初步初步方案方案施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案調(diào)整調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店主力店意向意向主力店主力店簽約簽約65招商策略216。通用的招商價(jià)格策略 ：針對主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價(jià)格。 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷政策。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價(jià)值，同時(shí)滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需252。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。產(chǎn)權(quán)年限（營銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認(rèn)知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。5萬平米， 1100套。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。相應(yīng)關(guān)系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。l截止到 20230年 6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。平面動(dòng)線：u整個(gè)百貨只有 １條人流主動(dòng)線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；u建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。商業(yè)外立面形象51內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個(gè)以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔本項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米