【正文】 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。層高252。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理73Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位74公寓產(chǎn)品思考本項本項目目小戶型公寓：252。216。對項目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展71以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項目商業(yè)管理機構(gòu)總經(jīng)理1人運營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計 19人72216。保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。點滲透式策略主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點商家突破 216。u近距離確認： 50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。252。商業(yè)形式： 商業(yè)街區(qū)，地上 23層， 50200平米 /間，可任意分割或組合。車行流線人行流線停車及交通體系46Mall超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系建議 ——一心、三帶、多點園林景觀體系u在地塊中部設(shè)置小型廣場，形象突出，具有昭示性，提升項目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能u餐業(yè)街景觀帶： 利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時尚、舒適的特色風(fēng)情u停車場中內(nèi)可增添一些點式綠植，從細節(jié)景觀 提升本項目整體形象和環(huán)境。 平米）　 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。項目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對面 餐飲 3?本項目商業(yè)出租價格取值：，臨街商鋪 23元 /平米 .天；， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天；，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會館、大型餐飲目的性及生存能力強，容易招商進駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育216。qLiving Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。經(jīng)營范圍的組合252。方便的購買地點252。 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民 約 1517萬人（橄欖城項目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟適用房 萬人左右 。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達到251萬平米，未來居民總數(shù)將達到 10萬人左右。5核心商圈消費者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費需求主要有以下三類：216。豐富的產(chǎn)品品類252。店面聲譽252。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。同時由于本項目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項目公寓價格應(yīng)相對保守，體現(xiàn)價格優(yōu)勢。u總 建筑面 積 ： 178。板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會所（洗浴休閑娛樂為主）；216。相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟實用。u通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標志等元素，實現(xiàn)明確的動線指引。招商執(zhí)行l(wèi)自主招商： 超市、商務(wù)會所、餐飲主力店、 Mall、電器 /家飾等次主力店l委托招商： 餐飲街、社區(qū)商業(yè)63招商原則主力店原則– 以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營商的招商工作招商先行原則 – 先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時更好的控制財務(wù)成本嚴格控制原 則 – 選擇符合項目定位、符合區(qū)域消費需求的商家，寧可緩建，不因為實現(xiàn)招商目標而放棄標準放水養(yǎng)魚 原則 – 在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時期，免除或降低租金要求，與商家共同進行市場培育64招商與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系概念設(shè)計概念設(shè)計主力店主力店洽談洽談初步初步方案方案施工圖施工圖設(shè)計設(shè)計方案方案調(diào)整調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計完成前要與主力店達成進駐意向主力店主力店意向意向主力店主力店簽約簽約65招商策略216。通用的招商價格策略 ：針對主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價格。 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費和管理費、老帶新優(yōu)惠、活動期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費用、贈送廣告位等不同的促銷政策。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費環(huán)境。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。酒店式公寓，按照經(jīng)濟型酒店的建筑標準；高投資價值，同時滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需252。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。產(chǎn)權(quán)年限（營銷中解決：總成本低或增值性強）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場對 Loft認知不足、對商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。5萬平米， 1100套。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護經(jīng)營場所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。相應(yīng)關(guān)系管理： 對商業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進行管理協(xié)調(diào)。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達成資源共享的互贏格局。l截止到 20230年 6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。平面動線：u整個百貨只有 １條人流主動線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；u建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。商業(yè)外立面形象51內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔本項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標準，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨立建筑 12層作為大型綜合超市。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價（元 /平米