【正文】 道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個環(huán)狀通路。相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來說，國貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟實用。生活商生活商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)休閑娛樂休閑娛樂服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市 /商務(wù)會所?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時尚感?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪自由組合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國際化，時尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感?廣告、標(biāo)識： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感?建筑形式： 商務(wù)會所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會館的空間劃分?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求?平面動線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性?建筑形式： 地上 23層，高低錯落，活躍現(xiàn)代的時尚商業(yè)街區(qū)49利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào)u建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右；u建筑形態(tài)： Mall呈 “ Ｌ ” 形 ，其上為 2棟公寓。板塊功能： 餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會所（洗浴休閑娛樂為主）；216。中心景觀主景觀帶點式景觀u公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能u臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：216。u總 建筑面 積 ： 178。29方案 1—— 投資計劃表（含財務(wù)費用及營銷費用）序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預(yù)見費 8 財務(wù)費用 9 營銷費用 11 合計 項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】30方案 1——現(xiàn)金流量表項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計凈現(xiàn)值 　 () () () () 31方案 1——現(xiàn)金流量圖項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】32方案 1——綜合經(jīng)濟效益測算項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計 ) 26% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年33p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。同時由于本項目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項目公寓價格應(yīng)相對保守，體現(xiàn)價格優(yōu)勢。本項目商業(yè)部分售價及租金：24價格預(yù)測 —— 公寓及住宅部分價格預(yù)測項目整體經(jīng)濟評價物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200說明：?本項目住宅價格取值：252。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。回籠資金，盡量早開發(fā)216。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。q專業(yè)市場方向： 在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場招商及后期運營要求相對不高；但本項目存在以下困難：① 項目規(guī)模小，難以形成市場壟斷地位； ② 項目物流倉儲及交通配套不足，目標(biāo)市場向全省、全國拓展有一定阻礙； ③專業(yè)市場形象對區(qū)域居住價值有一定負(fù)面影響。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費。休閑空間和氛圍要求：252。店面聲譽252。合理的的價格252。豐富的產(chǎn)品品類252。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費人口（ 510萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費的比重。5核心商圈消費者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費需求主要有以下三類：216。王胡砦項目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右）購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟收入穩(wěn)定未來新增人口約 1517萬人216。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達到251萬平米，未來居民總數(shù)將達到 10萬人左右。3/23/2023Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2經(jīng)實地勘察，項目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路 — 西：大學(xué)南路 — 南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯 — 東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城 人口 社區(qū)名城 人口上元 4500 春暉小區(qū) 2400中心花園 360 亞新美好佳苑 4000麗城 3100 晨曦小區(qū) 4000綠島港灣 2100 馮莊小區(qū) 6000大學(xué)名郡 4800 健達世紀(jì)園 2400花都港灣 11000 錦龍小區(qū) 1200臺胞小區(qū) 2800 賈砦村 4000代莊小區(qū) 4000 柴郭村 3000富華佳苑 2800 十八里鋪 3000潔云星苑 2023 站馬屯 3000外阜花園 1200 南劉莊 1000鐵路家屬社區(qū) 3200共計：約 市場名稱 人口 市場名稱 人口萬客來 5000 華中酒批發(fā)城 1200中陸商貿(mào)城 10000 馮莊農(nóng)貿(mào)市場 1000鞋城 50000 百貨批發(fā)市場 1200華中商業(yè)城 1500 盈合萬貿(mào)城 1600摩配城 1500 五金塑料城 2023共計：約 加上周邊學(xué)校，共計：約 18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計，本項目周邊 ： 18萬人左右居民社區(qū)批發(fā) /商貿(mào)市場沿街商業(yè)設(shè)施里3橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟適用房將帶來 2萬居民，王胡砦項目規(guī)劃將有 10萬居民規(guī)模 總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū) 約 30萬 8500人天擎花園 約 11萬 2023人經(jīng)濟適用房（ B501/02) 約 13萬 5000人待開發(fā)安置區(qū) /經(jīng)適房（ B60 B802)約 20萬 8500人橄欖城 90100萬 35萬人總計 57萬人?橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟適用房將帶來2萬居民；?本項目周邊區(qū)域未來將存在 57萬的消費人群。學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民 約 1517萬人（橄欖城項目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟適用房 萬人左右 。根據(jù) 2023年鄭州人均消費支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實現(xiàn)消費總量約為 — 億元，未來可達到 30億元，消費潛力巨大。 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。6Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 —— 未來 橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號 地塊 商業(yè)面積 (平米 )1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C4