【正文】 平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 27方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 28方案 1—— 租售總收入約為 【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 　 住宅銷售收入 (萬元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 停車位設(shè)置：?集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)模可容納100150輛車；?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。商業(yè)外立面形象51內(nèi)部空間建議50 505040主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、購物中心選址需求（參考） ——u層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于 4米；u樓板荷載： 不小于 550kg/平方米；u柱距： 不小于 8米 8 米；u配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位： 100個(gè)以上首層層高： 24層層高： 柱距： 米扶梯臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功能有效分隔本項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間規(guī)劃建議考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。街道寬度從 15米不等 ，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。平面動(dòng)線：u整個(gè)百貨只有 １條人流主動(dòng)線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；u建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。u中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。l截止到 20230年 6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。216。與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 216。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營(yíng)權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作216。相應(yīng)關(guān)系管理： 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。5萬平米， 1100套。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)可還需要解決以下問題：252。產(chǎn)權(quán)年限（營(yíng)銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì) Loft認(rèn)知不足、對(duì)商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。做 Loft產(chǎn)品，解決市場(chǎng)疑慮及抗拒認(rèn)知75Thanks!76靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。燃?xì)狻⑴瘹馊霊簦ㄓ幸欢ǖ撵`活性）252。酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價(jià)值，同時(shí)滿足周邊市場(chǎng)商戶的商務(wù)住宿需252。5萬平米， 1200套。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。 針對(duì)商戶的等級(jí)、重要程度和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷政策。216。通用的招商價(jià)格策略 ：針對(duì)主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價(jià)格。專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；216。招商執(zhí)行l(wèi)自主招商： 超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、 Mall、電器 /家飾等次主力店l委托招商： 餐飲街、社區(qū)商業(yè)63招商原則主力店原則– 以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營(yíng)商的招商工作招商先行原則 – 先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制原 則 – 選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚 原則 – 在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育64招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)主力店主力店洽談洽談初步初步方案方案施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案調(diào)整調(diào)整招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向主力店主力店意向意向主力店主力店簽約簽約65招商策略216。 60Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議62招商計(jì)劃招商目標(biāo)l截止到 2023年 6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。u通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。同樣的，國(guó)貿(mào)商城的 街