【正文】 01 合計(jì) 213459116107812本本項(xiàng)項(xiàng)目目本項(xiàng)目規(guī)模： 80930平米8“ 整合商業(yè)模式 ”—— 滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ)方便用戶消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、 經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過去 現(xiàn)在 未來 (本項(xiàng)目 )目的： 購物 目的： 休閑 目的： 一站式要求：252。方便的購買地點(diǎn)252。氛圍252。經(jīng)營范圍的組合252。學(xué)府商業(yè)?針對學(xué)生群體消費(fèi)，時尚服裝服飾、運(yùn)動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等。qLiving Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費(fèi)需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場，規(guī)劃建設(shè)時增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育216。與其他項(xiàng)目的競爭216。項(xiàng)目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米）嵩山路亞星餐飲風(fēng)情街 餐飲 京廣南路 日用 大學(xué)南路 服裝 航海中路黃河科技大學(xué)對面 餐飲 3?本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值：，臨街商鋪 23元 /平米 .天；， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天；，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目價(jià)格；252。 平米）　 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加 　 　 營業(yè)稅及附加 　 　 增值稅 　 　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12) 　 　37方案 2—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)【方案 2】序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營銷費(fèi)用 11 合計(jì) 38方案 2——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)【方案 2】序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () () () () () 39方案 2——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)【方案 2】40方案 2——綜合經(jīng)濟(jì)效益測算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)【方案 2】序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79% 　10 稅后投資利潤率 53% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 15% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年41Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位42規(guī)劃指標(biāo) m m 本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件u總用地面積： 32372m178。車行流線人行流線停車及交通體系46Mall超市 商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系建議 ——一心、三帶、多點(diǎn)園林景觀體系u在地塊中部設(shè)置小型廣場，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能u餐業(yè)街景觀帶： 利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時尚、舒適的特色風(fēng)情u停車場中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。休閑娛樂服務(wù)區(qū)：216。商業(yè)形式： 商業(yè)街區(qū)，地上 23層， 50200平米 /間，可任意分割或組合。52國貿(mào)商城街道研究252。252。次入口次入口50 505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭54通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價(jià)值，聚集人氣中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：u豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍u形成交通樞紐，組織空間秩序u營造綠色景觀，形成舒適空間u宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象u沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間休憩空間景觀中庭中庭55綠植、雕塑、小品 —— 結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強(qiáng)人在商場中的駐留性 內(nèi)部景觀56地面鋪裝 —— 動線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感u地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。u近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。l截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點(diǎn)商家突破 216。 招商模式招商渠道66招商策略租金策略216。保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。 促銷策略216。對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運(yùn)營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展71以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員項(xiàng)目商業(yè)管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理1人運(yùn)營經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運(yùn)營主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財(cái)務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計(jì) 19人72216。項(xiàng)目商業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理運(yùn)營管理216。216。216。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理73Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位74公寓產(chǎn)品思考本項(xiàng)本項(xiàng)目目小戶型公寓：252。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。層高252。再做一座酒店式公寓252。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自