【正文】 ） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元 /平米；?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：252。超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)216。超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來增建兩層的空間；216。鄰里中心?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。時(shí)間快捷252。q 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營水平來實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。216。鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿終稿匯報(bào)稿謹(jǐn)呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容?？紤]到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為 1518萬人，未來可預(yù)期消費(fèi)人口將約為 30萬人。q 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。選購方便252。減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求9橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 —— 整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）；?大型超市；?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會(huì)館 )。橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考OutletsLiving Mall專業(yè)市場(chǎng)13本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性q規(guī)模增加的彈性考慮：216。啟動(dòng)區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)216。從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平；252。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 60%，出租 40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米）出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 34方案 2—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ 超市 /會(huì)所 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ MALL 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 35方案 2—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 2】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排商業(yè)街 超市 /會(huì)所 MALL 　 　 合計(jì) 36方案 2—— 租售總收入約為 【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。板塊功能： 核心主力商業(yè) Mall（ Outlets/Living Mall/零售式專業(yè)市場(chǎng)）、大型綜合超市等；216。u在建筑設(shè)計(jì)上做出 通透感、現(xiàn)代感 ，突出大平面、整體性；建筑形式與建筑風(fēng)格50商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)u外立面形象建議做到中檔 水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低檔水平；u提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代的大眾消費(fèi)場(chǎng)所。15米 6米平面動(dòng)線與垂直交通53人流動(dòng)線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性平面動(dòng)線與垂直交通垂直交通：u保證大型賣場(chǎng)區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間；u選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。l截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)；216。租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營成本，促進(jìn)經(jīng)營商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營，只有經(jīng)營商戶經(jīng)營的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。216。216。酒店式公寓：252。水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性）252。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。變更土地屬性為住宅用地252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈(zèng)送面積（買一送一），高性價(jià)比；針對(duì)區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對(duì)不同的消費(fèi)需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。216。216。 67商業(yè)招商與運(yùn)營模式建議68商業(yè)管理模式業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì)物業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司商家經(jīng)營者政府管理部門商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體管理主體 專業(yè)公司管理特點(diǎn) 管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設(shè)備管理特點(diǎn) 定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間商家?看重商業(yè)經(jīng)營的利益?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理?可以承受較高的管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)的影響?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境?提升商業(yè)價(jià)值備注 香港模式，目前商業(yè)項(xiàng)目大多采用此種模式69類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn) 投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點(diǎn)70大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。 216。坐招 +點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。內(nèi)部裝飾57統(tǒng)一時(shí)尚的商場(chǎng)導(dǎo)示