【正文】 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開(kāi)發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 27方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 1】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排超市 /會(huì)所 　 合計(jì) 28方案 1—— 租售總收入約為 【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬(wàn)元） 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 停車位設(shè)置：?集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100150輛車；?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。板塊功能： 以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；216。街道寬度從 15米不等 ，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。u中距離確認(rèn)： 200米外，外墻大型店標(biāo)。216。不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、位置差異、視覺(jué)效果差異、門面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 216。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營(yíng)權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作216。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)可還需要解決以下問(wèn)題：252。做 Loft產(chǎn)品，解決市場(chǎng)疑慮及抗拒認(rèn)知75Thanks!76靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。5萬(wàn)平米， 1200套。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。216。專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；216。 60Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位61商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議62招商計(jì)劃招商目標(biāo)l截止到 2023年 6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。同樣的，國(guó)貿(mào)商城的 街道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。生活商生活商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系48商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市 /商務(wù)會(huì)所?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國(guó)際化、時(shí)尚感?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營(yíng)造： 通過(guò)小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國(guó)際化，時(shí)尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格?街區(qū)氛圍營(yíng)造： 綠植、小品、燈光等營(yíng)造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國(guó)際感?廣告、標(biāo)識(shí)： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場(chǎng)導(dǎo)示，營(yíng)造商業(yè)氛圍?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感?建筑形式： 商務(wù)會(huì)所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂(lè)為主?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會(huì)館的空間劃分?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營(yíng)要求?平面動(dòng)線與垂直交通： 保證購(gòu)物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性?建筑形式： 地上 23層，高低錯(cuò)落，活躍現(xiàn)代的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)49利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格， 國(guó)際化 特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào)u建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右；u建筑形態(tài)： Mall呈 “ Ｌ ” 形 ，其上為 2棟公寓。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀u公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能u臨街景觀帶： 利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶47三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂(lè)區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活商業(yè)區(qū)：216。29方案 1—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】30方案 1——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () 31方案 1——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】32方案 1——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開(kāi)發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 77% 　10 稅后投資利潤(rùn)率 52% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 　12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年33p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金：24價(jià)格預(yù)測(cè) —— 公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200