【正文】 ，容積率 2，總建筑面積 93240m178。 ?中國經(jīng)濟進入了資產(chǎn)尋寶的階段，及國家全面調(diào)控的時代。 —— 訪談鋒尚國際公寓業(yè)主 焦先生 19 本報告是嚴格保密的。 地塊基本技術(shù)指標： 價值提升舉措：定位小戶豪宅 ?10000平方米、 3層立體園林，雙泳池（一個恒溫）； ?金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處； ?超星級皇家酒店式管家服務 ?2023年 11月發(fā)售，均價 8500元 /平方米，比市場均價高 5001000元 /平方米。 結(jié)合開發(fā)現(xiàn)狀對目標的解析 ?在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實現(xiàn)最高的利潤水平； ?同時將品質(zhì)保有意識貫穿項目開發(fā)始終。 本項目輻射 10分鐘車程的交通圈內(nèi)，集聚了大量的商貿(mào)批發(fā)、物流市場 ?項目所在南區(qū)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)、物流、批發(fā)的專業(yè)市場聚集地； ?南區(qū)聚集了大量的生意人群，經(jīng)調(diào)研得知，該生意人多為省內(nèi)其他地市人，也有少數(shù)外省人； ?本項目處在南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的核心位臵，隨著京廣路擴寬改造，未來本項目可能輻射整個南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的臵業(yè)人群。 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 市場價值研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題界定 項目屬性界定 3 本報告是嚴格保密的。 本項目所在南區(qū)板塊為老城區(qū)邊緣，非政府規(guī)劃的主導方向，南區(qū)的價值定位較為模糊 ?政府主導城市外擴，建成多組團城市，市區(qū)由中心、北部組團、西部、東部和東南部組團組成，采取 ?多中心、組團式?布局 ； ?在政府長遠規(guī)劃中，重點采取 ?北擴＋東移?的發(fā)展戰(zhàn)略 ，并且由于西部受到老工業(yè)區(qū)的限制、南區(qū)受到地形地貌的限制，鄭州中長期最有利的發(fā)展方向是東和北； ?項目所在南區(qū)為老城區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，是 中心組團自然發(fā)展的延伸帶 ，政府對南區(qū)的規(guī)劃定位較為模糊。 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項目屬性 區(qū)域?qū)傩? 產(chǎn)業(yè)情況 本項目 眼鏡城 10分鐘車程圈 金泰成燈飾廣場 航海農(nóng)貿(mào)市場 鞋城 農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場 中陸物流廣場 萬客來 副食品城 茶葉城、建材城 鋼材城 摩配城 鋼材市場 農(nóng)副產(chǎn)品 家具舊貨市場 6 本報告是嚴格保密的。 12 本報告是嚴格保密的。 16 本報告是嚴格保密的。 通過擬合分析，本項目可選擇產(chǎn)品創(chuàng)新的溢價模式，但需要思考在規(guī)劃技術(shù)上面臨的問題 溢價模式 案例 適宜條件 本項目擬合度 豪宅元素溢價模式 深圳京基御景華城 較強的城市價值或者稀缺的自然資源； 本項目處在老城區(qū)邊緣，且無任何自然資源； 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價模式 深圳白金假日公寓 無較強的適宜條件 本項目可在此方向?qū)で笸黄疲? 功能轉(zhuǎn)換模式 深圳星河世紀 適宜的區(qū)位、交通、配套，周邊具備成熟的商務辦公或者商業(yè)氛圍； 本項目為純住宅用地，且周邊不具備成熟的商務辦公或者商業(yè)氛圍； 高科技溢價模式 北京鋒尚國際公寓 高科技技術(shù)整合利用能力、資金保障、高端客戶群； 鄭州作為二線省會城市，不具備大量的高端先鋒客戶群，且開發(fā)商選擇此種模式投入成本較大； ? ? ? ? ?規(guī)劃技術(shù)上我們需要考慮 —— ? 90/70與容積率 ?： ?若開發(fā)普通住宅產(chǎn)品，將面臨梯戶比過高，品質(zhì)下降的問題； ?若開發(fā)住宅公寓類產(chǎn)品，規(guī)劃上可以解決，但牽扯是否有足夠需求支撐的問題； ?是否考慮二者相結(jié)合的開發(fā)思路？如果是，則二者比例如何？ 20 本報告是嚴格保密的。 ?觀望期的時間長短取決于國家打擊通脹的力度以及資產(chǎn)展現(xiàn)價值的能力。 物業(yè)類型 11棟多層， 7棟高層， 1棟 7層帶電梯公寓 戶型區(qū)間 33m178。 開發(fā)商資金鏈條繃緊，沉著應對、集體發(fā)力救市，采用優(yōu)惠等變相方式促進銷售 ??與鄭州去年 10月前后購銷高潮的‘羊群效應’不同，現(xiàn)在來的購房者更理性，甚至可以說是更專業(yè)。 1h車程 ?以鄭州市為中心、１個半小時通勤為半徑，包括洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源共９個市在內(nèi)的經(jīng)濟圈，下轄１４個縣級市、３４個縣。 ?高端度假類，稀缺資源占有； 思念果嶺山水 ?中端經(jīng)濟類型產(chǎn)品型，價格取勝 龍泊勝地 新市鎮(zhèn)模式配套驅(qū)動 ?周邊配套缺乏； ?由完善配套帶動人氣； ?分布于城市近郊地帶； ?市區(qū)邊緣地帶。遠遠低于市場的平均需求 ?民間交易特別多，走招牌掛的不多， 私下交易特別多，很多土地沒有走正規(guī)程序 ——專業(yè)人士 ?個人估計， 今年 1800萬方 ，去年供銷平衡 ——專業(yè)人士 33 本報告是嚴格保密的。 ? 歷次成交地王價格 ? 城中村改造土地成交價格 35 本報告是嚴格保密的。 ? ?省內(nèi)其他地區(qū)客戶保持在 50%以上 ，占比仍為最大； ?市內(nèi)客戶占比保持在30%40%之間 ，缺乏明顯變化； ?省外客戶占比相對穩(wěn)定，保持在 10%左右 。 世聯(lián)認為鄭州房地產(chǎn)市場在未來 23年將會穩(wěn)健向上，并具有如下特征 價格將會穩(wěn)健上升，回落的可能性不大，即使回落也是小幅波動 ?鄭州房價屬于成本型房價，價格回落的可能性不大； ?在全國二線城市普遍出現(xiàn)土地流拍的情況下，鄭州地價仍然高企，表現(xiàn)出開發(fā)商對于市場的信心，以及對價格的預期； 交易量將會回歸正常水平，但不可能享受類似 2023年的地產(chǎn)盛宴 ?從 4月份市場交易量的增加可以看到，只要價格不偏離軌道，剛性需求非常旺盛，而且消費者在此次波動博弈中已經(jīng)開始動搖； ?經(jīng)歷過 2023地產(chǎn)盛宴及冰冷期后，消費者在臵業(yè)時會更加理性； 市場供應量將會有猛增跡象，尤其是受到 90/70政策，市場上 90平方米以下的房地產(chǎn)將會產(chǎn)生空前激烈的競爭 ?雖然政府每年都采取緊縮的土地政策，供不應求，但是仍有大量私下較易的土地，加上城中村改造，未來供應量將會異常巨大； ?政府嚴格執(zhí)行 90/70政策，未來 90平方米以下的競爭將加劇。 良好的發(fā)展前景吸引了眾多知名開發(fā)商進入，開發(fā)水平高，而且也是鄭州的開發(fā)熱點 ?熱點開發(fā)區(qū)域： ?龍湖區(qū)南段； ?未來路以東、中洲大道以西； ?片區(qū)開發(fā)特征： ?開發(fā)水平高： 龍湖南段吸引了大量國內(nèi)一流開發(fā)商進入，成為鄭州市場上開發(fā)水平最高的板塊； ?片區(qū)價值高： 從各板塊看，東區(qū)板塊實現(xiàn)的整體均價最高； ?產(chǎn)品形式多樣： 龍湖區(qū)南段以多層產(chǎn)品為主，部分高層及類別墅產(chǎn)品； ?外地客戶占主流。三房 106m178。二房70110m178。 對項目的影響 1—— 規(guī)避競爭劣勢，挖掘潛在機會 項目操作初步 思路 尋求產(chǎn)品價值的突破點，增強產(chǎn)品價值對于區(qū)域價值的可替代性 從南區(qū)內(nèi)挖掘客戶，從客戶的便利性和傳統(tǒng)居住習慣入手，規(guī)避其他客戶群對于區(qū)域價值的偏好 挖掘?qū)τ趨^(qū)域沒有特別偏好的客戶 產(chǎn)品挖掘 客戶挖掘 南區(qū)不具有區(qū)域競爭上的優(yōu)勢 區(qū)域潛力 立足于區(qū)域未來的發(fā)展，研判項目發(fā)展思路 51 本報告是嚴格保密的。 ?鄭州要在 3年內(nèi) 完成全市建成區(qū)城中村和舊城改造工作； ?城中村改造將吸引開發(fā)商進入，抱團炒熱南區(qū)板塊； ?城中村改造也將大大改善片區(qū)形象，提升南區(qū)板塊的城市價值； ?京廣路拓寬并成為城市南北主干道促使片區(qū)內(nèi)的交通更加便捷，并吸引南北人流； ?政府十一五住房規(guī)劃實施，東區(qū) 23%、 南區(qū)（含東南） 22%、西區(qū) 20%。 0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外 0510152025303540451月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份2 0 歲以下 2 0 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上 57 本報告是嚴格保密的。 周邊商貿(mào)批發(fā)市場生意人的臵業(yè)敏感點 ? 不希望占用太多生意資金 ? 實惠實用 ? 關注戶型的舒適性 做生意來錢很快，但也不希望占用太多資金 ——日化批發(fā)生意老板 喜歡功能空間較為緊湊的戶型 —— 日化批發(fā)生意老板 買房會占用生意資金，賺錢了才會考慮買房 ——萬客來奶糖批發(fā)生意老板 對功能空間要求緊湊，三房 100110更為喜歡 —— 萬客來批發(fā)生意主管 面積贈送很喜歡 —— 洗化批發(fā)生意老板 客戶描述看房經(jīng)歷：西邊有一套，園林好，但房型差，太暗，放棄了，買了富田太陽城，有升值潛力，通達性好 ——鞋城批發(fā)生意老板 復式產(chǎn)品，不適合居住不喜歡 ——萬客來批發(fā)生意老板 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 63 本報告是嚴格保密的。） 總價（萬元） 仁恒上元 4100 兩房（部分） 8090 35左右 三房（為主） 130140 5067 亞星盛世 48004900 三房 120140 5570 ? 臵業(yè)敏感點：大、豪、彰顯身份 煤礦主有消費能力，但消費理念有一些問題，可以抄一下帝湖，很虛的東西有一些刺激作用； —— 亞新美好時光 68 本報告是嚴格保密的。 69 本報告是嚴格保密的。 新鄭州人不同于老鄭州人，也不同于外來地市人，對區(qū)域抗性較小 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 我們項目客戶年輕人很多，好多都不是鄭州本地人 …… 也有在中心區(qū)、東邊工作的，就是看中北區(qū)的居住氛圍和我們項目的性價比 ——非常男女臵業(yè)顧問 很多大學畢業(yè)生、年輕人。 ——建業(yè)臵地臵業(yè)顧問 ? 南區(qū)在臵業(yè)觀念中被淡漠 本項目需要在南區(qū)臵業(yè)客戶中進行深入挖掘 58 本報告是嚴格保密的。 對項目的影響 2—— 順應區(qū)域價值的逐步升級，凸現(xiàn)城市價值 區(qū)域價值將逐步?升級? 交通便捷的、開放的、成熟居住片區(qū) 交通便捷的 開放的 成熟的 ?京廣路、航海路等城市主干道 ?商業(yè)批發(fā)和便捷交通吸引南北人流 ?片區(qū)形象提升，認知提升，配套完善成熟 項目規(guī)模較小，因此要順應片區(qū)的趨勢發(fā)展，凸現(xiàn)項目的城市價值 55 本報告是嚴格保密的。 ? 南區(qū) 07年 16月份客戶變化分析 ? 南區(qū) 07年 16月份客戶變化分析 ?4045萬元總價在這邊（鞋城）沒有太多問題； —— 意大利紅蜘蛛老板 ?40多萬總價在這個市場生意人基本沒有問題； —— 佛豐商行老板 ?花都 4600元，老鄭州人不多，60%做生意的； —— 專業(yè)人士崔總 52 本報告是嚴格保密的。 樓盤特色 英式物業(yè)管理 ——第一太平戴維斯；眾多水系穿越中心湖區(qū) ——情調(diào)園林設計； 生態(tài)資源優(yōu)越：西臨鄭州市最大的湖泊水域西流湖 ,自然景觀氣息濃厚 將原有的工業(yè)符號（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等）保留，打造 “后街區(qū)生活 ” 客戶特征 本市客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) ?依托資源： 良好的生活氛圍 /成熟的配套 /較好的區(qū)域認知； ?客戶特征： 客戶地緣性特征明顯，階層多為國企職工，政府公務員等。 配套成熟，教育條件優(yōu)越； 生態(tài)規(guī)劃曲線圍合，景觀均好； 板式小戶型； 亞新金牌物管。 北區(qū)憑借優(yōu)良的自然、人文環(huán)境迅速發(fā)展，打造成為鄭州的?后花園? ?非政務驅(qū)動的城市發(fā)展方向： ?政府對北區(qū)沒有明確的規(guī)劃指導； ?憑良好的居住環(huán)境和區(qū)域認可度發(fā)展： ?北區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，有花園路連接市區(qū)，在自然發(fā)展狀態(tài)下發(fā)展了接近10年； ?近郊依托于城市配套，目前已是當?shù)亻_發(fā)熱點區(qū)域； ?位于北區(qū)遠郊迎賓路的?三所?是鄭州接待國家領導人的迎賓館，具有很強的人文號召力。 市場價值研判 ╬ 市場大勢研判 ╬ 區(qū)域價值分析 ╬ 客戶價值挖掘 ╬ 產(chǎn)品機會點分析 ╬