【正文】 向乙企業(yè)繳納差價(jià)款 42萬。 何種票據(jù)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費(fèi) 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機(jī)械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強(qiáng)電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)核算中的會(huì)計(jì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 建安工程費(fèi)三級(jí)核算科目如何設(shè)置？ 建安工程費(fèi)核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險(xiǎn) 證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？ 建安工程費(fèi)的比較風(fēng)險(xiǎn) 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？ 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金能否計(jì)入成本？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 2023年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。請(qǐng)問是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 11）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價(jià)值？ 委托貸款究竟價(jià)值何在？？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅函[2023]220號(hào)）文件規(guī)定： 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告 》 （ 2023年第 23號(hào)）文件 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？ —— 會(huì)計(jì)處理 —— 所得稅處理 —— 土地增值稅處理 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕31號(hào)）文件 第三十二條規(guī)定： 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。請(qǐng)問究竟是一個(gè)項(xiàng)目還是四個(gè)項(xiàng)目？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 不同項(xiàng)目之間共同成本有哪些？ 開發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)? 利息的分?jǐn)? 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同分期之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分同一項(xiàng)目的不同分期？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè) 12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)）文件第三十條的規(guī)定，應(yīng)采取占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)? 借款費(fèi)用核算 建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？ —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況 —— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目 所得稅中的利息分?jǐn)? 土地增值稅中的利息分?jǐn)? 某企業(yè)借款挪用的核算問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè) 1000平方米。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費(fèi)虛增問題 案例一 乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報(bào)告。 自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無正當(dāng)理由。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出 包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi) 直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本均衡管理 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 成本每降低一個(gè)單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。該部分對(duì)應(yīng)成本不允許在清算中扣除。 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 請(qǐng)問是否可以？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 二、成本虛增檢查 拆遷補(bǔ)償費(fèi)虛增問題 案例 城中村改造項(xiàng)目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會(huì)合謀，虛增拆遷補(bǔ)償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償花名冊(cè)等關(guān)鍵證據(jù)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 成本項(xiàng)目 成本性質(zhì) 所得稅分?jǐn)偡椒? 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費(fèi) 直接成本 公共配套設(shè)施費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費(fèi)（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實(shí)際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 項(xiàng)目成本分?jǐn)偙? 成本項(xiàng)目 成本對(duì)象 1 多層住宅 成本對(duì)象 2 高層住宅 成本對(duì)象 3 高層商業(yè) 成本對(duì)象 4 高層地下車位 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 七、計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個(gè)成本對(duì)象，其建安工程費(fèi)為 9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。請(qǐng)問涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅? 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本分?jǐn)偱c計(jì)算方法 同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計(jì) 6000萬元。 （ 3）、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 開發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧 施工單位 生產(chǎn)企業(yè) 銷售企業(yè) 自然人（個(gè)體戶） 施工合同 銷售合同 銷售及安裝合同 銷售免費(fèi)安裝合同 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 實(shí)際 完工 完工 決算 竣工 備案 交房 辦證 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 所得稅的規(guī)定