【正文】 向乙企業(yè)繳納差價款 42萬。 何種票據(jù)？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機(jī)械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強(qiáng)電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費 建安工程費核算中的會計確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 建安工程費三級核算科目如何設(shè)置？ 建安工程費核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險 證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？ 建安工程費的比較風(fēng)險 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？ 獎勵費、違約金能否計入成本？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 2023年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。請問是否存在涉稅風(fēng)險？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 11）、委托貸款涉稅風(fēng)險 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價值？ 委托貸款究竟價值何在？？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函[2023]220號）文件規(guī)定： 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告 》 （ 2023年第 23號）文件 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。一期項目完工后確認(rèn)開發(fā)成本，會所成本如何處理？ —— 會計處理 —— 所得稅處理 —— 土地增值稅處理 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕31號）文件 第三十二條規(guī)定： 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。請問究竟是一個項目還是四個項目？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計算與分?jǐn)偡椒? 不同項目之間的共同成本分?jǐn)? 不同項目之間共同成本有哪些？ 開發(fā)間接費用的分?jǐn)? 利息的分?jǐn)? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計算與分?jǐn)偡椒? 不同分期之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設(shè) 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號）文件第三十條的規(guī)定，應(yīng)采取占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分?jǐn)? 借款費用核算 建筑面積法還是實際成本法？預(yù)算成本法？ —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況 —— 項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目 所得稅中的利息分?jǐn)? 土地增值稅中的利息分?jǐn)? 某企業(yè)借款挪用的核算問題 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例一 乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報告。 自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無正當(dāng)理由。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出 包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 公共配套設(shè)施費 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 開發(fā)間接費 直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本均衡管理 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 成本每降低一個單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。該部分對應(yīng)成本不允許在清算中扣除。 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 請問是否可以？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 二、成本虛增檢查 拆遷補(bǔ)償費虛增問題 案例 城中村改造項目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會合謀，虛增拆遷補(bǔ)償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償花名冊等關(guān)鍵證據(jù)。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 成本項目 成本性質(zhì) 所得稅分?jǐn)偡椒? 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設(shè)施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 項目成本分?jǐn)偙? 成本項目 成本對象 1 多層住宅 成本對象 2 高層住宅 成本對象 3 高層商業(yè) 成本對象 4 高層地下車位 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 七、計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。請問涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本分?jǐn)偱c計算方法 同一項目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計 6000萬元。 （ 3）、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 開發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧 施工單位 生產(chǎn)企業(yè) 銷售企業(yè) 自然人（個體戶） 施工合同 銷售合同 銷售及安裝合同 銷售免費安裝合同 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 實際 完工 完工 決算 竣工 備案 交房 辦證 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 所得稅的規(guī)定