【正文】 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 有沒有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本分析的結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) 1億元，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。請(qǐng)問如何操作？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 二、合作開發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 合作開發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 不同合作開發(fā)模式的分類 —— 常見合作開發(fā)的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 三、買賣樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是買賣樓花 —— 買賣樓花：公開還是不公開 —— 買賣樓花中的土地成本問題 —— 買賣樓花中的開發(fā)成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是代建 —— 代建與合作開發(fā) —— 代建中的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 五、 BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是 BT —— BT如何納稅 —— BT中的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 所得稅成本管理 —— 所得稅清算 —— 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 土地增值稅成本管理 —— 土地增值稅清算 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 取得土地使用權(quán)所支付金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 五、成本證據(jù)鏈條檢查 合同 付款 發(fā)票 決算報(bào)告 進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 其他證據(jù) 開發(fā)成本 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 利益主體 法律主體 會(huì)計(jì)主體 納稅主體 開發(fā) 主體 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 異地運(yùn)營開發(fā)主體設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 項(xiàng)目部 —— 分公司 —— 子公司 —— 非關(guān)聯(lián)公司 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)以集團(tuán)公司名義向地方政府申請(qǐng)拿地，并已經(jīng)以集團(tuán)公司名義做了立項(xiàng)和招拍掛，簽署了 《 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議 》 ，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開發(fā)土地，請(qǐng)問如何操作？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項(xiàng)目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。 請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行涉稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 同一項(xiàng)目不同分期共同成本分?jǐn)? 同一項(xiàng)目不同成本對(duì)象設(shè)置 不同成本對(duì)象共同成本分?jǐn)? 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查 該部分重點(diǎn)檢查： 不同項(xiàng)目之間成本歸集錯(cuò)亂，導(dǎo)致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯(cuò)亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系； 不同成本對(duì)象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對(duì)象之間成本配比，且無正當(dāng)理由； 統(tǒng)一成本對(duì)象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無正當(dāng)理由。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查建安發(fā)票是否是項(xiàng)目所在地開具？ —— 如何認(rèn)定項(xiàng)目所在地？ —— 項(xiàng)目跨區(qū)怎么辦？ —— 對(duì)方拒絕開具怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？ —— 如何認(rèn)定材料與設(shè)備？ —— 如何區(qū)分甲供材與甲控材？ —— 應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅比較合適？ —— 裝飾材料是否補(bǔ)稅？ —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)是否補(bǔ)稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù) （ 1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù) （ 4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn) （ 5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理 （ 6）、檢查有無集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) （ 7）、檢查有無個(gè)人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的列支情況 （ 9）、檢查有無委托貸款及其利息列支憑據(jù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查發(fā)票是否及時(shí)取得 —— 開發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)候取得成本發(fā)票？ —— 最遲在什么時(shí)候必須取得成本發(fā)票？ —— 如果沒有及時(shí)取得怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查無發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)同國有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。 最終通過調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。最終共計(jì)虛增成本 3000萬元人民幣。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值 10000元重新入賬。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請(qǐng)問如何進(jìn)行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn) 與檢查 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 成本核算錯(cuò)