【正文】 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 無(wú)利息企業(yè)清算如何扣除？費(fèi)用少于 5%企業(yè)如何扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 三、開發(fā)成本中甲供材風(fēng)險(xiǎn) 為什么出現(xiàn)甲供材？ 甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)的政策由來(lái) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 2023年 3月 —— 6月超過(guò)貸款期限的利息為 200萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 8）、借款是否可以無(wú)利息 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費(fèi) 五類配套設(shè)施核算 —— 盈利性配套設(shè)施 —— 非盈利型配套設(shè)施 —— 與國(guó)家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共 200萬(wàn)元，建成后以 100萬(wàn)元有償移交給郵政部門。 境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費(fèi) 勘察、測(cè)繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅發(fā) [2023]129號(hào) 一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？ 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅（ 2023） 134號(hào)）：無(wú)論以協(xié)議還是競(jìng)價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款 —— 出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù) —— 土地能否自由轉(zhuǎn)讓過(guò)戶？ 未開發(fā)土地過(guò)戶問(wèn)題；部分土地過(guò)戶問(wèn)題。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬(wàn)元， B公司后又支付出讓金 6000萬(wàn)元。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 減免出讓金的契稅如何繳納？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函（ 2023） 436號(hào) 北京市地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題的請(qǐng)示 》 （京地稅地 〔 2023〕 166號(hào)）收悉，批復(fù)如下： 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？ 某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積 120平方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 何種發(fā)票？ 七通一平費(fèi) 用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 會(huì)計(jì)核算？所得稅？營(yíng)業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 資本化的利息 （ 4）、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問(wèn)題 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅（ 2023） 121號(hào)）規(guī)定： 企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1。 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則 》 第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過(guò)或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過(guò)或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。 甲供材實(shí)際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于 2023年 9月 3日發(fā)布了 《 關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn) 》 的公告 》 （第 387 號(hào)），批準(zhǔn) 《 建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn) 》 為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實(shí)施。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積 畝）。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè) 1000平方米。該成本對(duì)象總建筑面積 4萬(wàn)平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫(kù)（含人防）4000平方米。最終共計(jì)虛增成本 3000萬(wàn)元人民幣。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查建安發(fā)票是否是項(xiàng)目所在地開具？ —— 如何認(rèn)定項(xiàng)目所在地？ —— 項(xiàng)目跨區(qū)怎么辦？ —— 對(duì)方拒絕開具怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？ —— 如何認(rèn)定材料與設(shè)備？ —— 如何區(qū)分甲供材與甲控材？ —— 應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅比較合適？ —— 裝飾材料是否補(bǔ)稅？ —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)是否補(bǔ)稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù) （ 1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù) （ 4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn) （ 5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理 （ 6）、檢查有無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) （ 7）、檢查有無(wú)個(gè)人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的列支情況 （ 9）、檢查有無(wú)委托貸款及其利息列支憑據(jù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查發(fā)票是否及時(shí)取得 —— 開發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)候取得成本發(fā)票？ —— 最遲在什么時(shí)候必須取得成本發(fā)票？ —— 如果沒有及時(shí)取得怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查無(wú)發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)同國(guó)有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國(guó)有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國(guó)有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 有沒有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)