【正文】 第四節(jié) 碭山 城市未來展 望 第二章 碭山 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研 分析 第一節(jié) 碭山 城市發(fā)展概述 （二）是進(jìn)一步加快重點(diǎn)工程建設(shè) 20xx 年碭山縣委新班子成立后 ，碭山縣的攻堅(jiān)開發(fā)文章破題，這就是“決戰(zhàn)‘十一五’，全面加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，建設(shè)新碭山，實(shí)現(xiàn)新跨越。李莊鎮(zhèn)通過對(duì)環(huán)鎮(zhèn)路沿線、皖北水果批發(fā)市場(chǎng)周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，在政府基本不花錢的情況下，建成了皖北地區(qū)最大的水果批發(fā)市場(chǎng)，以及道南路、鎮(zhèn)西路、香港一條街、影劇院、公廁、綠化帶等基礎(chǔ)設(shè)施。 （五）是進(jìn)一步加強(qiáng)中心鎮(zhèn)村建設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，已新建村級(jí)油路和水泥路 283 公里，有效地解決了鄉(xiāng)村道 路瓶頸問題。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品房比例以占總數(shù)的 %，高居榜首，其余依次為經(jīng)濟(jì)適用房、房改房和 私 房。 從住房性質(zhì)看，商品房住宅和 私有 住房的平均面積為 110 平方米；經(jīng)濟(jì)適用房的住宅平均面積為 90 平方米，面積適中；而房改房的平均面積僅為 68 平方米，面積較小。而且這一點(diǎn)也將成為人們?cè)絹碓疥P(guān)注的焦點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從調(diào)查的情況看，大多數(shù)居民反映裝修費(fèi)用過高 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 選擇 二 室一廳的占 26%， 選擇三室 二 廳 一衛(wèi) 的占 34%， 選擇三室兩廳 二衛(wèi) 的占 37%， 選擇 四 室兩廳 二衛(wèi)的占 3%；在小區(qū)配套設(shè)施中對(duì)儲(chǔ)藏室的需求占 98%，對(duì)車庫的需求占 16%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著超市功能的不斷完善，品種的豐富，人們對(duì)超市的依賴程度越來越高；超市成為人們對(duì)周邊設(shè)施要求的首選；學(xué)校的重要性則直接取決于孩子這一因素；而醫(yī)院則是所有家庭都關(guān)心的設(shè)施；公交車仍然反映了人們對(duì)交通便 利的要求，這幾方面對(duì)本案來說都是十分有利的。 調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)有住宅物業(yè)管理選擇滿意和較為滿意的比例只占到%，集中體現(xiàn)為業(yè)務(wù)生疏、服務(wù)性不足，物業(yè)管理狀況已經(jīng)成為影響住宅總體滿意度的重要原因。 被訪者中 86%的人明確表示能接受期房。 被訪者中 97%的人明確表示不愿意接受帶閣樓的戶型，尤其是 150— 170 平米帶閣樓的戶型。 18 從以上目標(biāo)消費(fèi)群體定量調(diào)查結(jié)果分析來看，在購房考慮因素中，地理位置、社會(huì)環(huán)境、交通便捷性、人文環(huán)境、學(xué)區(qū)優(yōu)越性、小區(qū)配套設(shè)施、房價(jià)水平等因素是考慮最多的。 在 建筑風(fēng)格上，他們大都崇尚現(xiàn)代風(fēng)格。 當(dāng)前，碭城建設(shè)熱火朝天、日新月異。 20xx 年政府穩(wěn)定房價(jià)的聲音和舉措，將給居民以良好的市場(chǎng)預(yù)期，消費(fèi)需求更趨理性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一期 10 幢，建 筑面積約 7萬平方米。 碭山 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展水平不太高，起步也較晚， 投放量也不是很大 ，但隨著市場(chǎng)的不斷推進(jìn)，以及現(xiàn)代化的信息傳播手段，使其市場(chǎng)快速壯 大的機(jī)會(huì)多得多。 潛在的市場(chǎng)供給積累比較平穩(wěn) 。 由此可以看出 20xx 年 碭山 的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的起落，還處于一個(gè) 起步 期，總的來講市場(chǎng)空間是有的，但開發(fā)商一定要把握準(zhǔn)。 商業(yè)： 內(nèi)部配套 周邊配套 項(xiàng)目推廣 主題定位： 非凡品質(zhì) 氣派人生 項(xiàng)目尾盤銷售，基本無推廣 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以上數(shù)據(jù)存在一定誤差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)： 一、二層為商鋪 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整個(gè)社區(qū)的運(yùn)行體積比較龐大，南北雙車道把社區(qū)一分為二，造成商業(yè)街區(qū)的運(yùn)行難度加大。 五、分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運(yùn)用優(yōu)勢(shì)，將劣勢(shì)有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)；牢牢把握機(jī)會(huì)，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對(duì)辦法： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第一節(jié) 本案項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、本案市場(chǎng)定位： 主要戶型： 三室二廳一衛(wèi) 和三室二廳 兩衛(wèi) 為主； 主要面積： 100— 140 平米左右為主； 外立面設(shè)計(jì)：新穎突出、現(xiàn)代化，彰顯個(gè)性； 小區(qū)環(huán)境：注重 塑造 小區(qū)綠化景觀和商業(yè)氛圍 二、銷售對(duì)象 ： 本案主要銷售給該政府公務(wù)員和企事業(yè)單位的管理者。 30 第二節(jié) 本案項(xiàng)目推廣 針對(duì)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其 人文 環(huán)境與 商業(yè) 環(huán)境完美融合。 四、小區(qū)配套實(shí)施 ： （略） 五、房型及面積市場(chǎng)定位 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 29 在立足本地周邊的同時(shí)，積極開拓市場(chǎng)； 通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)和升值空間。 項(xiàng)目所處地塊 位于老城與新城的連接處，起銜接 作用， 具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 商業(yè)規(guī)模大，未來成熟后生活購物十分便利 ，易于 招商引資。 媒體以戶外大牌 、 道旗 ，電視廣告為主。周邊配套成熟，生活便利。 開發(fā)商 代理商 建造商 物業(yè)公司 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 135 畝 9 萬平方米 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價(jià) 物業(yè)配比 銷售率 一期 －％ 二期 未定 未定 未定 未定 －％ 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 機(jī)會(huì)： 價(jià)格 比較適中，能夠聚集一部分人氣。 主力產(chǎn)品 住宅： 五 層多層為主， 五 樓帶閣樓，一層半地下室。 劣勢(shì)： 機(jī)會(huì)： 威脅： “ 麗苑商住小區(qū) ”項(xiàng)目綜合評(píng)述 目前只剩 2 套住宅，其中 1 套為 5 樓，面積為 132 平米左右，另外一個(gè)在 6樓，面積為 143 平米左右，單價(jià)都為 2100 元 /平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)國家城市化的相關(guān)政策，結(jié)合 碭山 的實(shí)際，縣區(qū)周邊的學(xué)校將逐步集中到城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城東片區(qū)樓盤項(xiàng)目簡況 名稱 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目簡介 銷售價(jià) 格 銷售狀況 在水一方 位 于 人 民東 路 和 東河 南 路 的交匯處 多層住宅 商鋪 碭山城區(qū)中部住宅項(xiàng)目。 2. 城東片區(qū)，所轄樓盤有“在水一方” 。根據(jù)居民購房時(shí)對(duì)社會(huì)環(huán)境看重因素排序情況來看，首先是方便子女就學(xué)，排名第二、第三的是生活設(shè)施配套和環(huán)境優(yōu)美。目前，該縣政務(wù)新區(qū)行政中心已投入使用，政府廣場(chǎng)綠化美化工程正在實(shí)施，新區(qū)東升大道建設(shè)及兩側(cè)綜合開發(fā)正在積極推進(jìn)， 中原路、人民西路擴(kuò)建改造美化工程已完成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物以類聚，人與群分，絕大多數(shù)的人希望和他們的朋友同居一處，方便交流溝通和娛樂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 被訪者中 82%對(duì)周遍配套設(shè)施的要求中，超市和學(xué)校是人們的首選，醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、交通等為其次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在智能管理方面，人們最看中的是小區(qū)的保安系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，體現(xiàn)了人們對(duì)安全的要求和對(duì)物業(yè)管理的要求。 在購房過程中 ， 房屋本身的質(zhì)量、住宅價(jià)格和住宅本身所處的社會(huì)環(huán)境成為消費(fèi)者購房時(shí)最為看重的因素；另外，對(duì)于面積誤差和辦證時(shí) 間也是擔(dān)心程度較高的兩個(gè)因素。 家庭購房與還款和收入顯著相關(guān) 從居民收入調(diào)查來看， 中、低收入階層 （普通工薪階層）月收入在 600— 800元 /人； 中、 高 收入階層 （政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位），月收入在 1200— 1500 元 /人。調(diào)查顯示，在購房動(dòng)因中，改善居住條件、解決無房以及為子女購房位列前三位，分別占 %、%和 %，合計(jì)為 %，可見自用性購房是首要目的。 相關(guān)分析的結(jié)果表明，居民的住宅面積與其滿意度顯著相關(guān)。 對(duì)近幾年 碭山 房價(jià)的上漲，大多數(shù)居民表示 難以接 受 ；有穩(wěn)定收入的居民和收入 較 高 的商人 ，其接受程度 相對(duì)較 高 ,而 1700 元 /平方米左右的價(jià) 位 ，是居民普遍 能接受價(jià)位 。 調(diào)查結(jié)果顯示，縣城中心位置的住宅均價(jià)已達(dá)到 2150 元 /平方米； 城西位置的住宅個(gè)別樓盤的住宅均價(jià)已達(dá)到 1800— 1900 元 /平方米。這一數(shù)字表明，隨著 碭山 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的居民住上了新房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過對(duì)擁有兩套住宅以上的被調(diào)查戶進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，對(duì)空余 住房 ， 80%以上的人選 擇了出租，其中有半數(shù)的人準(zhǔn)備長期出租，另有 20%的人計(jì)劃在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出售。 12 在建設(shè)碭 山縣現(xiàn)代城區(qū)的同時(shí)，碭山縣各地新農(nóng)村建設(shè)全面鋪開。 （ 四 ）是進(jìn)一步提升城市管理水平 項(xiàng)目建設(shè)要盯緊抓實(shí)；要繼續(xù)保持工業(yè)較快增長的強(qiáng)勁勢(shì)頭；進(jìn)一步加大招商引資工作力度；強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理；要進(jìn)一步加大財(cái)政增收節(jié)支力度，深入推進(jìn)民生工程實(shí)施，并全力維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 近年來，在城市建設(shè)中，通過市場(chǎng)化運(yùn)作、項(xiàng)目化推進(jìn)和社會(huì)化參與，累計(jì)完成城市建設(shè)投資 10 多億元。并依托《碭山新聞網(wǎng)》，推出“風(fēng)光美圖”、“景點(diǎn)推薦”和“特色美食”三大板塊，采用文字、圖片和視頻向外宣傳和推介全縣豐富的旅游業(yè)資源和美麗景色，引起廣泛關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城鎮(zhèn)居民可支配收入突破 4000 元 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 5591 元 ，增長 ％。第三，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，使農(nóng)民家庭收入不斷增長，人均家庭經(jīng)營收入 2172 元，增長 18%。全年有效灌溉面積 千公頃，增長 %。育苗面積 302 公頃，零星植樹 300 萬株。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【 農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 】 農(nóng)業(yè)獲得全面豐收。規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 50863 萬元，增長 %，規(guī)模以上工業(yè)中：私營企業(yè)完成增加值 萬元，增長 %；有限責(zé)任公司完成增加值 萬元，增長 %；港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)完成增加值 萬元，增長 %；國 有企業(yè)完成增加值 萬元，增長 %。利稅總額 完成 6442 萬元，同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中 上半年地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，同比增長 ％，增幅比去年同期增長 個(gè)百分點(diǎn)，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 8％；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。四季最多風(fēng)向：秋、冬季北風(fēng)；春、夏季東南風(fēng)。 4 常干枯斷流，灌溉面積小，實(shí)際效益不大。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲(chǔ)量為 7億噸。百里黃河故道橫臥其間。 3939。 第三節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析 ................................................................ 22 第四章 個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查分析 ............................................................................... 23 第一節(jié) 碭山 樓盤個(gè)案分析 ............................................................................ 23 第二節(jié) 本案項(xiàng)目 SWOT 分析 ...................................................................... 28 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ....................................................................................... 29 第一節(jié) 本案項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ...................................................................