【正文】 加快項目建設(shè)。住宅需求將更加多元化，梯度消費成為主流。 因此，居民購房區(qū)域的選擇仍集中于成熟區(qū)塊，但購買區(qū)域正日趨分散 ,從城市中心走到城市邊緣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 城西片區(qū)，所轄樓盤有“ 紫鑫花園 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 均 價為1500元 / 平米 。20xx 年 12 月動工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 政府和市民最不愿意看到的就是低檔的樓盤充斥市場，但事實上是 碭山 人民從根本上不太愿意為高檔樓盤的設(shè)施買單，價格是其購房的首要考慮因素，這就形成了一個需求的矛盾。因此城市化進程中為了子女 接受教育的購房大軍，形成了學(xué)校附近的房屋熱銷的局面，這也是 碭山 房地產(chǎn)市場的一大特色。 碭山 城區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量到底有多大，需要一些細致的調(diào)查分析工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四章 個案市場調(diào)查分析 第一節(jié) 碭山 樓盤個案分析 項目名稱 項目位置 項目簡介 麗苑 商住小區(qū) 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于 人民西路、城河西路、育新北路的交匯處， 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。 項目名稱 項目位置 項目簡介 紫鑫花園 安徽省碭山縣中原路（大花園北側(cè) 500米） 踞碭城窗口地段，為規(guī)劃西部中心區(qū)，東至中原路，北至利民路；與規(guī)劃中新城關(guān)鎮(zhèn)政府相鄰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主力面積在 平米 — 平米 之間。 “ 紫鑫花園 ”項目分析 優(yōu)勢： 1. 項目位于 碭山城區(qū)西側(cè) ，東臨 氣象局、工商聯(lián) ； 2. 小區(qū)規(guī)模較大（縣級標(biāo)準(zhǔn)），內(nèi)部配套齊備（縣級標(biāo)準(zhǔn)）。 威脅： 城東御都星城的銷售和在水一方項目的即將啟動 ，都會給其帶來一定的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 交付標(biāo)準(zhǔn) 主力產(chǎn)品 住宅：主力面積在 100 平米 — 120 平米左右 之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)商 代理商 建造商 規(guī)劃設(shè)計 江蘇華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碭山分公司 江蘇華城建筑工程有限公司 碭山縣建設(shè)局設(shè)計室 項目占地 建筑面積 物業(yè)類型 物業(yè)配比 畝 60 多萬平方米 小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權(quán)星居、玉衡星居、開陽星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風(fēng)上水。 內(nèi)部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)有十萬多平米的 商業(yè)街 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 28 第二節(jié) 本案項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ S） 豐富多樣的戶型面積，居住品質(zhì)全面升級。 二、劣勢（ W） 項目 處于非城市 CBD 地帶，商業(yè)推廣有一定的難度。 社區(qū)的布局是長條型，易形成樓盤的區(qū)域獨立性。 項目所在地周邊有著名的碭山中學(xué)、碭山四中， 可以打?qū)W區(qū)教育牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景 ,形成本樓盤是碭山縣新城區(qū)核心地段的良好口碑 ； 加強本案內(nèi)部創(chuàng)新設(shè)施配套，提升現(xiàn)代生活元素質(zhì)量。 本案其次銷售給城區(qū)的白領(lǐng)階層、學(xué)校教師、職工及有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層還有外出打工者 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案以優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境價值、極富人性化的人居與休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務(wù)體系，鼎立打造以居住為主導(dǎo)，兼具休閑、 盈利 為一體，以高端服務(wù)為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有 高檔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、價格建議： 本案銷售綜合價定在 1900 元 /平方米左右為宜，如果本案環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施完善和戶型面積設(shè)計合理，加上營銷策劃手段的運用，那么綜合價可達到 2200元 /平方米。 把樓盤 一部分 主力戶型和門面房作成精品樣板房， 讓客戶充分感受大盤所帶來的貴族榮耀感和所具有的非凡氣度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負面影響，使項目推廣面臨風(fēng)險。 項目周邊樓盤不 多 ，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯。 產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)安排不合理，造成東西向戶型的出現(xiàn)。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計獨具創(chuàng)意 ， 具有前衛(wèi)時尚性，引領(lǐng)潮流 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目推廣 主題定位： 碭山至尊 旗艦名盤 商業(yè)以招商反租和業(yè)主自營兩種模式。 交付標(biāo)準(zhǔn) 主力產(chǎn)品 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓，半地下車庫，主力面積在 100－ 140 之間。 27 本案樓盤分析： 項目名稱 項目位置 項目簡介 御都星城 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于老城商業(yè)區(qū)，項目以大型商業(yè)區(qū)和 多層住宅為主 。 此項目 現(xiàn)無房可售，現(xiàn)在建 03 幢、 05 幢、 07 幢、 09 幢 其中 03 幢、 05 幢為拆遷還現(xiàn)房，不對外銷售 07 幢、 09 幢在建，現(xiàn)未對外銷售，所以未有銷售價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱 項目位置 項目簡介 在水一方 安徽省碭山縣人民東 路 碭山城區(qū)中部 住宅項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢： 周邊生活配套 不 齊全， 環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 項目推廣 主題定位：置業(yè)紫鑫 生活舒心 備注：項目媒體發(fā)布，總 平圖，戶型圖另附。 交付標(biāo)準(zhǔn) 外墻面磚，天然氣（開戶費自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛 地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對講單元門。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售時價格較低。 交付標(biāo)準(zhǔn) 防水涂料 ，水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，防火防盜門 主力產(chǎn)品 住宅：主力面積在 100－ 140 平米 之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 模 ， 市場 的 消化空間 還很大 。 從目前在售的樓盤存量來看， 碭山 三年內(nèi)潛在的市場供給積累 還沒有形成 規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 故而我們也從這一個側(cè)面認為未來三年內(nèi)的市場空間仍主要在新城區(qū)，適合為子女讀書購置房產(chǎn)的行為，中檔的市場空間仍然很大。 通過對城市道路及區(qū)域的走訪了解， 碭山 如果依靠自身的發(fā)展，目前老城區(qū)是完全可以更好的進行改造，現(xiàn)階段的市場前景還是可以預(yù)測的。 22 第三節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 市場起步較晚，總體發(fā)展水平不高，后期市場空間大 。 1F— 1812 元 /平米 1777 元 /平米 2F— 1848 元 /平米 1812 元 /平米 3F— 1900 元 /平米 1865 元 /平米 4F— 1795 元 /平米 1760 元 /平米 5F— 1777 元 /平米 1830 元 /平米 二 期 銷 售率 30％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 項目占地 180畝，總建筑面積 18 萬平方米，由 56 幢多層及 6 莊聯(lián)排別墅組成，總戶數(shù)1400 戶 ， 居住 人 口 約5000 人 。 21 個在 6 樓，面積為 143平米左右，單 價 都 為2100 元 /平米。 門 面面積 全是53 平米，價格為12800 元 /平米，均價為 120xx元 /平米 銷售情況 目前只剩 2套住宅，其中 1 套為 5樓，面積為132 平米左右，另外一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 20 第三章 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查 第一節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分 碭山 縣現(xiàn)有開發(fā)樓盤現(xiàn)狀，按區(qū)域劃分市場如下： 1. 城中片區(qū)，所轄樓盤有“ 麗苑商住小區(qū)” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 由于碭山城市建設(shè)正處在發(fā)展之中，城市擴容帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,但地段優(yōu)劣是人們購房考慮的因素之一。 碭城城市功能的日趨完善，城市規(guī)模的日益擴大，將使更多的人民群眾在可心的家園過上舒服的生活，共同享受城市發(fā)展的成果 。此外，啟動了以縣行政中心為龍頭的政務(wù)新區(qū)建設(shè)，加快了老城區(qū)拆遷改造步伐，帶動了新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 19 力拉大碭城城市框架，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進 度，形成了老城區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三區(qū)聯(lián)動建設(shè)碭城的 新格局。 第四節(jié) 碭山 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 碭山縣圍繞“綠水新城、居住佳境、商貿(mào)新區(qū)、投資熱土”的功能定位，強 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。有小區(qū)環(huán)境方面，他們認為小區(qū)的人文環(huán)境和周邊配套環(huán)境顯得尤其重要。 （二）目標(biāo)消費群體特征描述 本案的目標(biāo)消費群 體比較集中，大致可分為兩類： 一類是中、高收入者，他們主要是各類企業(yè)、事業(yè)單位、政府的管理人員和私營業(yè)主； 另一類是收入不太高但比較穩(wěn)定的工薪階層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 被訪者中有 94%的人對物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)認為應(yīng)在每月每戶為 — 元 /平米范圍內(nèi)。 被訪者中有 94%的人愿意接受 100— 130 平米左右的戶型。 被訪者中 97%的人明確表示對住房房款在 17— 20 萬元能接受， 居民認為 購房首期款應(yīng)在 6— 8 萬元 左右 ,月還貸款額 800— 1000 元左右，貸款年限 10— 15 年左右為宜。 被訪者中 98%的人認為臥室朝南是第一選擇； 83%的人認為客廳朝南是第一選擇； 29%的人認為主臥室與次臥室朝南客廳朝北的組合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 為了全 面揭示城區(qū)居民住房現(xiàn)狀，掌握居民購房的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、水平及有關(guān)需求，為進一步提高居民居住條件提供依據(jù) ,我們 對城區(qū)居民住房現(xiàn)狀及購房需求進行調(diào)查 。 智能化管理將不成為將來樓市的賣點，而是必備的元素。 對周邊設(shè)施和小區(qū)內(nèi)部設(shè)施要求 調(diào)查結(jié)果顯示，人們認為重要的設(shè)施是超市、學(xué)校、商場、醫(yī)院、公交車站、農(nóng)貿(mào)市場等。 16 房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費者在購房過程中最擔(dān)心的三大因素。 房屋質(zhì)量是購房決策的首要影響因素 調(diào)查結(jié)果顯示，房價雖然長期以來都是房地產(chǎn)市場關(guān)注的重中之重 ，但對 住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。每平方米在 1700 元左右是居民最可接受的購房價格，但由于當(dāng)前房市的客觀走勢，使居民在對價格的接受度上升幅度較大 。 調(diào)查結(jié)果顯示，選擇購買多層的比例占 80%以上 ,并表示 100－ 130 平方米的住宅面積是最理想的區(qū)間。 15 對現(xiàn)實居住條件不滿意，是產(chǎn)生購房欲望的最直接動因。 （三）購房需求 自住需求占絕對地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 住宅滿意度 較低 在受訪對象中，對現(xiàn)有住房表示滿意和較為滿意的比例總計為 %； 被調(diào)查人 %認為一般 ； 被調(diào)查 %人對住房表示不滿意或很不滿意。 裝修費用過高 在大多數(shù)樓盤提供的是毛胚房的情況下，人們對房屋的裝修要求顯然多傾向于毛胚房滿足個性化的需求。 14 中低收入階層購房趨勢逐漸向城市 西 南方向轉(zhuǎn)移 , 中高收入階層購房趨勢大都傾向于城市中心 ,他們更加注重的是完善的生活配套設(shè)施和子女上學(xué)的問題。 收入高低是