【正文】 要求中，超市和學(xué)校是人們的首選，醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、交通等為其次。被訪者中有 16%的人要求配備車庫。 被訪者中 97%的人明確表示不愿意接受帶閣樓的戶型，尤其是 150— 170 平米帶閣樓的戶型。 1 被訪者 中 83%的人認為商品房住房價格為 1700 元 /平方米左右為宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 從以上目標(biāo)消費群體定量調(diào)查結(jié)果分析來看，在購房考慮因素中，地理位置、社會環(huán)境、交通便捷性、人文環(huán)境、學(xué)區(qū)優(yōu)越性、小區(qū)配套設(shè)施、房價水平等因素是考慮最多的。可見隨著生活水平的日益提高，人們對生活的要求和房屋的功能與配套上的追求也日益提高。 物以類聚，人與群分，絕大多數(shù)的人希望和他們的朋友同居一處，方便交流溝通和娛樂。 大多數(shù)人喜歡運動，所以對小區(qū)規(guī)劃中的戶外活動場所和小區(qū)綠化也比較重視。 在 建筑風(fēng)格上，他們大都崇尚現(xiàn)代風(fēng)格。 （三） 目標(biāo)消費群體 宣傳和銷售模式 城區(qū)規(guī)模較小，沒有當(dāng)?shù)貓蠹垼瑯潜P主要宣傳停留在原始的戶外廣告、路牌廣告和沙盤、樓書、單頁宣傳，基本沒有大的策劃活動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)前，碭城建設(shè)熱火朝天、日新月異。同時，堅持以人為本，強調(diào)環(huán)境設(shè)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位增長，建筑精品不斷涌現(xiàn)，香港商城、御都星城等功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美。目前，該縣政務(wù)新區(qū)行政中心已投入使用，政府廣場綠化美化工程正在實施，新區(qū)東升大道建設(shè)及兩側(cè)綜合開發(fā)正在積極推進， 中原路、人民西路擴建改造美化工程已完成。其中，碭山宴嬉臺酒業(yè)有限公司、隆泰果業(yè)有限公司等多家企業(yè)已建成投產(chǎn)。 20xx 年政府穩(wěn)定房價的聲音和舉措，將給居民以良好的市場預(yù)期，消費需求更趨理性。 城區(qū)居民住房現(xiàn)狀，購房規(guī)模、結(jié)構(gòu)、水平及有關(guān)需求調(diào)查結(jié)果顯示，居民住房條件有了很大 改善，但仍存在較大需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資空間 較 大，商品住宅價格上升，總體呈現(xiàn)供求兩旺 的 趨勢。根據(jù)居民購房時對社會環(huán)境看重因素排序情況來看，首先是方便子女就學(xué)，排名第二、第三的是生活設(shè)施配套和環(huán)境優(yōu)美。從發(fā)展中看，隨著城市建成區(qū)的擴大，交通設(shè)施、環(huán)境狀況、配套設(shè)施等各項基礎(chǔ)條件的不斷完善，未來對邊緣區(qū)的住宅需求會呈不斷增加趨 勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 城東片區(qū)，所轄樓盤有“在水一方” 。 第二節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場簡況 城中片區(qū)樓盤項目簡況 名稱 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項目簡介 銷售價格 銷售狀況 麗苑商住小區(qū) 位 于 人 民西路、城河西路、育新北 路 的 交匯處 多層住宅 項目位于人民西路、城河西路、育新北路 的 交 匯處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城東片區(qū)樓盤項目簡況 名稱 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項目簡介 銷售價 格 銷售狀況 在水一方 位 于 人 民東 路 和 東河 南 路 的交匯處 多層住宅 商鋪 碭山城區(qū)中部住宅項目。 現(xiàn)無房可售，現(xiàn)在建 03幢、 05 幢、 07 幢、 09幢，其中 03 幢、 05 幢為拆遷還現(xiàn)房，不對外銷售， 07 幢、 09 幢在建，現(xiàn)未對外銷售，所以未有銷售價格 城西片區(qū)樓盤項目簡況 名稱 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項目簡介 銷售價格 銷售狀況 紫鑫花園 安 徽 省 碭山 縣 中 原路（大花園北側(cè) 500米） 物關(guān)會所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講系統(tǒng)），保安（ 24 小時巡邏） 擁有80000 多平方米的建筑室外空 間 ，8000 多平方米的商業(yè)配套建筑。 一期 10 幢，建 筑面積約 7萬平方米。 20xx年上半年交付。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 碭山 房地產(chǎn)市場總體發(fā)展水平不太高，起步也較晚， 投放量也不是很大 ，但隨著市場的不斷推進，以及現(xiàn)代化的信息傳播手段，使其市場快速壯 大的機會多得多。 目前開發(fā)水平較高的小區(qū)，但市場定位的中高檔卻與當(dāng)?shù)貙嶋H消費能力有很大的距離，市場的需求依然以中檔樓住宅為主。 根據(jù)國家城市化的相關(guān)政策，結(jié)合 碭山 的實際，縣區(qū)周邊的學(xué)校將逐步集中到城區(qū)。這一潛在的購買力一旦在撤消村鎮(zhèn)學(xué)校后，市場空間就會被釋放，而購買力也將隨之大大的爆發(fā)出來。 潛在的市場供給積累比較平穩(wěn) 。但從另外一個方面來說，市場的需求也是需要引導(dǎo)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可以看出 20xx 年 碭山 的房地產(chǎn)市場不會有太大的起落，還處于一個 起步 期，總的來講市場空間是有的，但開發(fā)商一定要把握準(zhǔn)。 開發(fā)商 代理商 建造商 物業(yè)公司 碭山縣麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 碭山天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 碭山新家園物業(yè)管理有限公司 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 多層住宅 商鋪 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 住宅 1900 二期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 四期 拆遷未開始 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 商業(yè)： 內(nèi)部配套 周邊配套 項目推廣 主題定位： 非凡品質(zhì) 氣派人生 項目尾盤銷售，基本無推廣 。 “ 麗苑商住小區(qū) ”項目分析 優(yōu)勢： 現(xiàn)房，余量房較少。 劣勢： 機會： 威脅： “ 麗苑商住小區(qū) ”項目綜合評述 目前只剩 2 套住宅，其中 1 套為 5 樓，面積為 132 平米左右，另外一個在 6樓，面積為 143 平米左右，單價都為 2100 元 /平米。 開發(fā)商 推廣商 規(guī)劃設(shè)計 物業(yè) 公司 碭山縣紫鑫置業(yè) 碭山縣紫鑫置業(yè) 南京市建筑設(shè)計院 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 180 畝 18 萬 平 方 米 多層住宅 聯(lián)排別墅 多層住宅 56 棟 聯(lián)排別墅 6 棟 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 20xx 施工 20xx 交付 住宅 1800 商業(yè) 多層 56 棟 聯(lián)排別墅 6棟 、商鋪 住宅 ％ 聯(lián)排別墅 ％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 。 主力產(chǎn)品 住宅： 五 層多層為主， 五 樓帶閣樓，一層半地下室。 聯(lián)排別墅 、臨街商鋪 內(nèi)部配套 ： 物關(guān) 會所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講系統(tǒng)） ，保安（ 24 小時巡邏） 周邊配套 距國家級振興農(nóng)貿(mào)市場約 1500 米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新址約 500 米，南側(cè)為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。以上數(shù)據(jù)存在一定誤差。 3. 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān)中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽雙語幼兒園 ，項目正東為二中新校址。 機會： 價格 比較適中，能夠聚集一部分人氣。 “ 紫鑫花園 ”項目綜合評述 項目住宅現(xiàn)行價格在 碭山 比較適中，單 套總價在 20 萬至 30 萬之間，中高收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 26 入居民基本可以承受。 開發(fā)商 代理商 建造商 物業(yè)公司 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目占地 總建面 物業(yè)類型 物業(yè)配比 135 畝 9 萬平方米 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 －％ 二期 未定 未定 未定 未定 －％ 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 內(nèi)部配套 周邊配套 項目推廣 主題定位： 生態(tài)家園 親水人居 美學(xué)人生 水墨畫境 媒體： 活動： 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。周邊配套成熟，生活便利。 多層住宅 商鋪 開發(fā)周期 銷售周期 銷售均價 物業(yè)配比 銷售率 一期 20xx 年 6 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 二期 20xx 年 10 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 三期 20xx 年 4 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 四期 未開始 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化 率 ≥ 30％， 容積率，高層≤ ，多層≤ ， 日照系數(shù) ，建筑密度≤ %。 商業(yè)： 一、二層為商鋪 。 周邊配套 新縣政府 、金利集團 、 安徽碭山中學(xué)、碭山第四中學(xué) 、 人民東路、三環(huán)路、桐木路、利民路近在咫尺。 媒體以戶外大牌 、 道旗 ，電視廣告為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 社區(qū)配套齊全，商貿(mào)、金融、休閑、娛樂于一體 ， 同類區(qū)域性價比具有較強的競爭力。 商業(yè)規(guī)模大，未來成熟后生活購物十分便利 ，易于 招商引資。 周邊 配套不齊全，是政務(wù)新區(qū)，還在不斷開發(fā)中 。 整個社區(qū)的運行體積比較龐大，南北雙車道把社區(qū)一分為二，造成商業(yè)街區(qū)的運行難度加大。 三、機會（ O） 碭山 房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，且價格還有一定的上漲空間。 項目所處地塊 位于老城與新城的連接處，起銜接 作用， 具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 四、風(fēng)險（ T） 區(qū)域同質(zhì)化競爭個案 打低價牌 ，其較低的價格和體量會造成部分客戶分流。 五、分析結(jié)論 根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機會，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對辦法： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 29 在立足本地周邊的同時，積極開拓市場； 通過輿論宣傳進行引導(dǎo)，主打項目優(yōu)勢和升值空間。 加強對售樓處形象的包裝，提升作為碭山縣超級大盤的形象。 第五章 項目市場定位 第一節(jié) 本案項目市場定位 一、本案市場定位： 主要戶型： 三室二廳一衛(wèi) 和三室二廳 兩衛(wèi) 為主； 主要面積： 100— 140 平米左右為主； 外立面設(shè)計：新穎突出、現(xiàn)代化，彰顯個性； 小區(qū)環(huán)境：注重 塑造 小區(qū)綠化景觀和商業(yè)氛圍 二、銷售對象 ： 本案主要銷售給該政府公務(wù)員和企事業(yè)單位的管理者。 本案銷售輻射到私營業(yè)主、房產(chǎn)投資者及工薪階層 。 四、小區(qū)配套實施 ： （略） 五、房型及面積市場定位 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 第二節(jié) 本案項目推廣 針對項目地塊特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其 人文 環(huán)境與 商業(yè) 環(huán)境完美融