【正文】 量達(dá)到 萬(wàn)噸，在種植面積下降的情況下，創(chuàng)下了 1997 年以來(lái)的最好水平。農(nóng)民人均純收入快速增長(zhǎng)首先得益于黨和政府的各項(xiàng)惠農(nóng)政策的有效落實(shí)。上半年，城 鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資 8558 元，增加 2137 元，增長(zhǎng) %，較全市平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （二） 消費(fèi)品市場(chǎng)升溫 20xx年 上半年，全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng) %，增幅較 15 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中 6 月當(dāng)月增速達(dá) %，較 5 月高 個(gè)百分點(diǎn)。 第三節(jié) 碭山 城市規(guī)劃 （一） 碭山 “生態(tài)旅游 ”提升城市形象 碭山縣依托獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)，不斷加大旅游、貿(mào)易、文化推介力度，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 縣域內(nèi)旅游基礎(chǔ)設(shè)施條件得到完善，旅游整體接待水平明顯提升，食、宿、行、游、購(gòu)、娛相配套的旅游服務(wù)體系初步形成，特色旅游品牌得到進(jìn)一步挖掘。為更好地開(kāi)發(fā)、利用好旅游資源，碭山縣旅游局多次邀請(qǐng)中國(guó)旅游文化資源開(kāi)發(fā)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中央民族大學(xué)博士生導(dǎo)師魏小安教授等專(zhuān)家深入梨樹(shù)王、鰲頭觀海、突山風(fēng)景區(qū)等極具開(kāi)發(fā)價(jià)值 的景區(qū)景點(diǎn)進(jìn)行考察調(diào)研，為梨都旅游把脈問(wèn)診、出謀劃策。通過(guò)全方位、多層次開(kāi)發(fā)，梨都旅游在全省和全國(guó)的知名度得到了大幅度提高，旅游業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，已成為縣域經(jīng)濟(jì)最具活力的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。先后完成了人民西路、中原路、健康路、振興西路、 310 國(guó)道穿城段 5160 米的下水道鋪設(shè)，香港商城即將竣工，在水一方小區(qū)、梨苑小區(qū)、御都星城、紅梅小區(qū)等商住小區(qū)正在施工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 并不斷的在放開(kāi)建設(shè)經(jīng)營(yíng)上大做文章，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與爭(zhēng)取項(xiàng)目、招商引資有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 （三）是 進(jìn)一步 嚴(yán)把城建和規(guī)劃質(zhì)量關(guān) 在城鎮(zhèn)建設(shè)和管理中 ,充分發(fā)揮規(guī)劃的“龍頭”作用 ,積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè) ,使城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了可喜變化。 著力在小城鎮(zhèn)規(guī)劃編制和建設(shè)管理上做文章，大力提高小城鎮(zhèn)的發(fā)展水平，按照省市要求，他們制定和下發(fā)了《碭山縣小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和管理考核暫行辦法》，堅(jiān)決杜絕城鎮(zhèn)建設(shè)的隨意性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 自 20xx 年開(kāi)始，碭山縣財(cái)政每年安排專(zhuān)項(xiàng)資金，選擇一批示范點(diǎn)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造和配套建設(shè)，推行“五化兩改”（綠化、凈化、硬化、亮化、美化和改水、改廁），力爭(zhēng)在“十一五”期間建成一批示范型生態(tài)村。 從調(diào)查情況來(lái)看，目前沒(méi)有住房的人占總數(shù)的 %，近 90%的人目前有一套住宅，約 5%的人有兩套，住宅數(shù)目為三套及以上的所占比例為 1%，住房條件得到了極大改善。 商品房成為主導(dǎo)。 住房面積增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在房齡方面，有 %的住宅使用年限在三年以上， %的住宅使用年限在三年以?xún)?nèi)， %的住宅使用年限在一年以?xún)?nèi)，另有 %的住宅在半年以?xún)?nèi)。 目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)期房接受的程度比較高，明確表示購(gòu)買(mǎi)期房的占 86%。 （二）綜合評(píng)價(jià) 房?jī)r(jià)走勢(shì)趨漲 住房?jī)r(jià)格一直是居民敏感的熱點(diǎn)話題， 碭山 近幾年房?jī)r(jià)的上漲也促使居 民把能接受的心理價(jià)位提高 。 在對(duì)房?jī)r(jià)的綜合評(píng)價(jià)方面， 96%的 被調(diào)查 者 認(rèn)為目前 碭山 房?jī)r(jià)偏高， 4%的被調(diào)查 的 認(rèn)為 目前的房?jī)r(jià)還能接受 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 以上數(shù)據(jù)可以看出，居民可以接受的住房?jī)r(jià)位雖和收入、學(xué)歷等密切相關(guān)，但房?jī)r(jià)上漲的走勢(shì)也歷練了居民的心理接受 程 度。 裝 修費(fèi)用過(guò)高的原因，一是住宅造價(jià)、檔次等一再攀升，再加上居民一步到位和互相攀比的心理，致使住宅裝修費(fèi)用扶搖直上；二是裝修市場(chǎng)良莠不齊，有些設(shè)計(jì)和裝修單位及施工隊(duì)，為了追逐利潤(rùn)，拼命鼓動(dòng)住戶采用高檔材料、高檔設(shè)備，造成住宅裝修費(fèi)用哄抬而上。從 居住 時(shí)間上看，住宅房齡越長(zhǎng)，滿意度越低；房齡越短，滿意度越高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中等以上面積最受歡迎 調(diào)查 結(jié)果 顯示，約 45%的潛在購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)新建商品 房，約 43%的人擬購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，而且多層住房、三室一廳、三室二廳住房是未來(lái)住房需求的主流。 主力需求價(jià) 位 1900 元 /平方米左右 從最高能承受住住房總價(jià)上看，首選房?jī)r(jià) 18— 20 萬(wàn)元 左右 占 60%，其次是20— 25 萬(wàn)元占 %， 25 萬(wàn)元以上占 %。 因此，在住 宅 的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，高、中、低檔兼顧平衡發(fā)展，主要應(yīng)向中、低收入階層傾斜。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這一結(jié)果表明，商品房質(zhì)量亟待提高，有關(guān)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的嚴(yán)格管理，也需要企業(yè)自身的嚴(yán)格要求，提高品牌和信譽(yù) 。這兩者的選擇比例相當(dāng)，反映了人們對(duì)環(huán)境和運(yùn)動(dòng)的需求。 對(duì) 物業(yè)管理 的要求 在單項(xiàng)因素評(píng)價(jià)中，居民住房條件 雖 有了很大改善 ，但對(duì) 物業(yè)管理滿意度偏低 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三節(jié) 碭山 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)調(diào)研分析 （一） 目標(biāo)消費(fèi)群體定量調(diào)查 被訪者選擇多層住宅的占 91%，選擇高層、小高層的占 6%，選擇其他的占3%。 被訪者中 7%的人表示將會(huì)選擇一次性付款， 93%的人選擇銀行貸款。被訪者中有 16%的人要求配備車(chē)庫(kù)。 1 被訪者 中 83%的人認(rèn)為商品房住房?jī)r(jià)格為 1700 元 /平方米左右為宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？梢?jiàn)隨著生活水平的日益提高，人們對(duì)生活的要求和房屋的功能與配套上的追求也日益提高。 大多數(shù)人喜歡運(yùn)動(dòng)，所以對(duì)小區(qū)規(guī)劃中的戶外活動(dòng)場(chǎng)所和小區(qū)綠化也比較重視。 （三） 目標(biāo)消費(fèi)群體 宣傳和銷(xiāo)售模式 城區(qū)規(guī)模較小，沒(méi)有當(dāng)?shù)貓?bào)紙，樓盤(pán)主要宣傳停留在原始的戶外廣告、路牌廣告和沙盤(pán)、樓書(shū)、單頁(yè)宣傳，基本沒(méi)有大的策劃活動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)，堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)調(diào)環(huán)境設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高位增長(zhǎng)，建筑精品不斷涌現(xiàn)，香港商城、御都星城等功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美。其中，碭山宴嬉臺(tái)酒業(yè)有限公司、隆泰果業(yè)有限公司等多家企業(yè)已建成投產(chǎn)。 城區(qū)居民住房現(xiàn)狀，購(gòu)房規(guī)模、結(jié)構(gòu)、水平及有關(guān)需求調(diào)查結(jié)果顯示，居民住房條件有了很大 改善，但仍存在較大需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間 較 大，商品住宅價(jià)格上升，總體呈現(xiàn)供求兩旺 的 趨勢(shì)。從發(fā)展中看，隨著城市建成區(qū)的擴(kuò)大，交通設(shè)施、環(huán)境狀況、配套設(shè)施等各項(xiàng)基礎(chǔ)條件的不斷完善，未來(lái)對(duì)邊緣區(qū)的住宅需求會(huì)呈不斷增加趨 勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)況 城中片區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目簡(jiǎn)況 名稱(chēng) 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售狀況 麗苑商住小區(qū) 位 于 人 民西路、城河西路、育新北 路 的 交匯處 多層住宅 項(xiàng)目位于人民西路、城河西路、育新北路 的 交 匯處。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)無(wú)房可售，現(xiàn)在建 03幢、 05 幢、 07 幢、 09幢，其中 03 幢、 05 幢為拆遷還現(xiàn)房，不對(duì)外銷(xiāo)售， 07 幢、 09 幢在建，現(xiàn)未對(duì)外銷(xiāo)售，所以未有銷(xiāo)售價(jià)格 城西片區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目簡(jiǎn)況 名稱(chēng) 區(qū)位 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售狀況 紫鑫花園 安 徽 省 碭山 縣 中 原路（大花園北側(cè) 500米） 物關(guān)會(huì)所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書(shū)吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講系統(tǒng)），保安（ 24 小時(shí)巡邏） 擁有80000 多平方米的建筑室外空 間 ，8000 多平方米的商業(yè)配套建筑。 20xx年上半年交付。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目前開(kāi)發(fā)水平較高的小區(qū)，但市場(chǎng)定位的中高檔卻與當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)能力有很大的距離，市場(chǎng)的需求依然以中檔樓住宅為主。這一潛在的購(gòu)買(mǎi)力一旦在撤消村鎮(zhèn)學(xué)校后，市場(chǎng)空間就會(huì)被釋放，而購(gòu)買(mǎi)力也將隨之大大的爆發(fā)出來(lái)。但從另外一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的需求也是需要引導(dǎo)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)商 代理商 建造商 物業(yè)公司 碭山縣麗都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 碭山天元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 碭山新家園物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目占地 總建面 物業(yè)類(lèi)型 物業(yè)配比 多層住宅 商鋪 開(kāi)發(fā)周期 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售均價(jià) 物業(yè)配比 銷(xiāo)售率 一期 住宅 1900 二期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 三期 未定 未定 未定 未定 －％ 四期 拆遷未開(kāi)始 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 。 “ 麗苑商住小區(qū) ”項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 現(xiàn)房，余量房較少。 開(kāi)發(fā)商 推廣商 規(guī)劃設(shè)計(jì) 物業(yè) 公司 碭山縣紫鑫置業(yè) 碭山縣紫鑫置業(yè) 南京市建筑設(shè)計(jì)院 項(xiàng)目占地 總建面 物業(yè)類(lèi)型 物業(yè)配比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25 180 畝 18 萬(wàn) 平 方 米 多層住宅 聯(lián)排別墅 多層住宅 56 棟 聯(lián)排別墅 6 棟 開(kāi)發(fā)周期 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售均價(jià) 物業(yè)配比 銷(xiāo)售率 20xx 施工 20xx 交付 住宅 1800 商業(yè) 多層 56 棟 聯(lián)排別墅 6棟 、商鋪 住宅 ％ 聯(lián)排別墅 ％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 。 聯(lián)排別墅 、臨街商鋪 內(nèi)部配套 ： 物關(guān) 會(huì)所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書(shū)吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講系統(tǒng)） ，保安（ 24 小時(shí)巡邏） 周邊配套 距國(guó)家級(jí)振興農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約 1500 米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新址約 500 米，南側(cè)為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。 3. 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān)中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒園 ，項(xiàng)目正東為二中新校址。 “ 紫鑫花園 ”項(xiàng)目綜合評(píng)述 項(xiàng)目住宅現(xiàn)行價(jià)格在 碭山 比較適中，單 套總價(jià)在 20 萬(wàn)至 30 萬(wàn)之間，中高收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 入居民基本可以承受。 內(nèi)部配套 周邊配套 項(xiàng)目推廣 主題定位： 生態(tài)家園 親水人居 美學(xué)人生 水墨畫(huà)境 媒體： 活動(dòng)： 備注：項(xiàng)目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 多層住宅 商鋪 開(kāi)發(fā)周期 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售均價(jià) 物業(yè)配比 銷(xiāo)售率 一期 20xx 年 6 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 二期 20xx 年 10 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 三期 20xx 年 4 月30 日 交付 住宅 1880 元 /平米，商鋪7800 元 /平米 60% 四期 未開(kāi)始 未定 未定 未定 －％ 技術(shù)指標(biāo) 綠化 率 ≥ 30％， 容積率，高層≤ ，多層≤ ， 日照系數(shù) ，建筑密度≤ %。 周邊配套 新縣政府 、金利集團(tuán) 、 安徽碭山中學(xué)、碭山第四中學(xué) 、 人民東路、三環(huán)路、桐木路、利民路近在咫尺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 社區(qū)配套齊全，商貿(mào)、金融、休閑、娛樂(lè)于一體 ， 同類(lèi)區(qū)域性?xún)r(jià)比具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 周邊 配套不齊全，是政務(wù)新區(qū)，還在不斷開(kāi)發(fā)中 。 三、機(jī)會(huì)（ O） 碭山 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，且價(jià)格還有一定的上漲空間。 四、風(fēng)險(xiǎn)（ T） 區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 打低價(jià)牌 ，其較低的價(jià)格和體量會(huì)造成部分客戶分流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加強(qiáng)對(duì)售樓處形象的包裝，提升作為碭山縣超級(jí)大盤(pán)的形象。 本案銷(xiāo)售輻射到私營(yíng)業(yè)主、房產(chǎn)投資者及工薪階層 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近