某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 %，否則不如去做住宅開(kāi)發(fā)。在商鋪沒(méi)有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈租金收益水平。具體處理意見(jiàn)再補(bǔ)充。其次是繼續(xù)做好銷售的準(zhǔn)備，積累客源。（ 4）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展要求在 2023年 6月份之前，單純的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一律不考慮， 6月份再給出具體的決策。（ 1）為什么不長(zhǎng)期持有？服從公司整體戰(zhàn)略定位，尋求高的項(xiàng)目投資回報(bào)，即較高的項(xiàng)目 IRR水平。；?做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。原來(lái)靠出售商鋪回收資金，解決銀行還款的問(wèn)題，共賣了 9萬(wàn)平米的商鋪，平均售價(jià) 3萬(wàn) /平米，解決了大部分資金問(wèn)題；現(xiàn)在改為只租不售，資金鏈非常緊張；由原計(jì)劃的 “保 5爭(zhēng) 8”調(diào)整為 “保 3爭(zhēng) 5”。都出了問(wèn)題，商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。根據(jù)《 1960 從 1992年開(kāi)始， Reits在美國(guó)得到迅速的發(fā)展（百萬(wàn)美元）主要優(yōu)勢(shì)：1. —— 股本金低，持股靈活：2. 美國(guó) REITs美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的債務(wù)資產(chǎn)構(gòu)成 因此應(yīng)該設(shè)計(jì)一個(gè)很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，來(lái)進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。1 2 3 4 5 6CF1在項(xiàng)目 Unleverage IRR % 中，可以分解為由租金收入凈現(xiàn)流和由轉(zhuǎn)售收入凈現(xiàn)流構(gòu)成的 IRR，經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，租金現(xiàn)金流占 IRR的34% ，而轉(zhuǎn)售收入占 IRR的 66% ?！?第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 8% 8% 8% 實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目 IRR % % % 15% 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 12% 12% 12% 實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率 大于 第一年的凈營(yíng)運(yùn)收益率 10%，變成 12%，則越早銷售， IRR越低。假設(shè)市場(chǎng)上已經(jīng)銷售的某物業(yè)的凈營(yíng)運(yùn)收益為 10萬(wàn)元，售價(jià)為100萬(wàn)元，則 K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產(chǎn)的凈營(yíng)運(yùn)收益為 20萬(wàn)元，其售價(jià)為多少？舉例：在中國(guó)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為有限期，因此計(jì)算時(shí)要考慮年限：或者因此，要使用類似美國(guó)的直接資本化法，應(yīng)注意在計(jì)算 K值時(shí)，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數(shù)據(jù)。實(shí)際上是一項(xiàng)投資的收益率?！?國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者如何評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)？相關(guān)術(shù)語(yǔ)的定義(1) 凈營(yíng)運(yùn)收益（ 規(guī)定： ? 作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來(lái)以較低的資本化率收購(gòu)該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的 IRR收益率退出。金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位第一部分 報(bào)告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四部分 金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn) IRR的內(nèi)在含義 商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營(yíng)運(yùn)收益，這是其價(jià)值的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目獲得較高 IRR的基礎(chǔ)；選擇在不同時(shí)點(diǎn)出售商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目 IRR的影響不一樣；2. 集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 集團(tuán)整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率（ IRR）；長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位； 金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開(kāi)發(fā) +中短期銷售。（ 1）凈營(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價(jià)方法。operating1 2 3 4 5 6 7 n該物業(yè)價(jià)值多少 ？第一年凈營(yíng)運(yùn)收益 CF1貼現(xiàn)率 r
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