【正文】 （ 6）金地中心金地中心應(yīng)做好兩手準(zhǔn)備。不以長(zhǎng)期持有為目的，通過(guò)參與商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及整體經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)售，實(shí)現(xiàn)較高的 IRR回報(bào)，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。“ 在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。主要優(yōu)勢(shì)：4. —— 稅收優(yōu)惠、股東收益高： REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。因此，作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家，來(lái)以較低的資本化率收購(gòu)該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的 IRR收益率退出。硬件： 商業(yè)項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)選擇等軟件： 招商管理、零售管理、租賃管理 穩(wěn)定可靠的、較高的租金較高的凈營(yíng)運(yùn)收益、較低的資本化率較高的市場(chǎng)估值（ 2）商業(yè)房地產(chǎn)投資 IRR的因素分析在同樣的租金凈收入情況下，長(zhǎng)期持有出租與短期內(nèi)銷售相比，一定會(huì)降低項(xiàng)目的 IRR嗎？1 2 3 4 5 6 7 8 9 10第一年凈營(yíng)運(yùn)收益1000萬(wàn)，租金凈收益率為 10%每年凈營(yíng)運(yùn)收益增長(zhǎng)率 5%1億元如果是永久性持有，該筆投資的 IRR為多少 ？商業(yè)物業(yè)投資的IRR高低取決于凈營(yíng)運(yùn)收益率及凈租金增長(zhǎng)率1 2 3 4 5 6 7 8 9 10在第一年轉(zhuǎn)售在第五年轉(zhuǎn)售在第十年轉(zhuǎn)售　 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 10% 10% 10% 　實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率等于第一年的凈營(yíng)運(yùn)收益率 10%，各種情況下的 IRR不變，即不論持有年限多長(zhǎng)再轉(zhuǎn)售， IRR都是一樣的。 凈營(yíng)運(yùn)收益 =潛在毛收入 — 空置損失 — 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(2) 貼現(xiàn)率指將房地產(chǎn)未來(lái)每年的凈營(yíng)運(yùn)收益折現(xiàn)到估值日期的折現(xiàn)率。 —— 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 第一部分 商業(yè)房地產(chǎn)的盈利本質(zhì)（一）主要結(jié)論：? 項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值；? 對(duì)于進(jìn)入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來(lái)說(shuō)，只要轉(zhuǎn)售時(shí)的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實(shí)現(xiàn)比長(zhǎng)期持有更高的 IRR，而且越早售 IRR越高 —— 收益資本化法 永久年限有限經(jīng)營(yíng)期。如果沒(méi)有進(jìn)行很好的招租和商業(yè)陪育就進(jìn)行銷售，一是租金沒(méi)有達(dá)到成熟期的水平，租金收益較低；二是此時(shí)投資者認(rèn)為會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在估值時(shí)會(huì)調(diào)高資本化率要求。1 2 3 4 5 6 第二部分 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)（ 1） 美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 商業(yè)房地產(chǎn)以整體持有，租賃為主；2. 資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)，提供長(zhǎng)期的低成本資金支持；3. REITs發(fā)展迅速；美國(guó)象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見(jiàn)。 通常房地產(chǎn)投資信托公司是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)給投資者，再由投資者自己繳納個(gè)人所得稅，因此 REITs所發(fā)紅利特別高。 （ 2）投資標(biāo)準(zhǔn)為什么為項(xiàng)目稅后 IRR15%；公司的戰(zhàn)略定位為快速滾動(dòng)發(fā)展，住宅項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目稅后 IRR大于等于 15%。但集團(tuán)將對(duì)各項(xiàng)目尚未銷售的商鋪進(jìn)行摸底評(píng)估，如果其收益率達(dá)不到相關(guān)要求，也將作銷售處理。對(duì)于住宅 +商業(yè)的項(xiàng)目，同樣要視該商業(yè)的性質(zhì)而定，如果是相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目在 6月份之前也不考慮。 小業(yè)主的投資回報(bào)無(wú)法滿足。主要優(yōu)勢(shì)：3. —— 具有較高的流動(dòng)性 美國(guó) Reits的發(fā)展情況房地產(chǎn)投資信托基金（ 可見(jiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售時(shí)的售價(jià)在很大程度上決定了該類項(xiàng)目投資的回報(bào)高低。已知某商業(yè)房地產(chǎn)的年凈營(yíng)運(yùn)收益為 210萬(wàn)元，受益年限為 45年，為利用直接資本化法評(píng)估該房地