【正文】 的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 75 一、 APEX建議： 對(duì)目前項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，以增加項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 79 二、兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 建筑面積 開(kāi)發(fā)成本 銷售金額 利潤(rùn) 地下車庫(kù) 5260 1951 728 1223 底層營(yíng)業(yè)房 1378 361 696 335 2層營(yíng)業(yè)房 1378 338 396 58 3~5層營(yíng)業(yè)房 4134 1069 1637 568 6~25層住宅 20555 4966 6372 1406 小計(jì) 32705 8686 9829 1143 備注：營(yíng)業(yè)用房盈利總額為 961萬(wàn)元 原方案經(jīng)濟(jì)成本概算 （單位：萬(wàn)元） 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 80 兩種方案 【 住宅 】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表： 單位：元 單方成本 施工面積 總成本 銷售面積 銷售單價(jià) 銷售總額 盈利 舊方案 2416 20555 4966萬(wàn) 20555 3100 6372萬(wàn) 1406萬(wàn) 新方案 3116 13000 4050萬(wàn) 16000 3500 5600萬(wàn) 1550萬(wàn) 備注：兩種方案的標(biāo)高均按 85米計(jì)算，新方案單層面積為 1000 平米，共十三層，挑高 700元 /平米。 2023/2/62023/2/62023/2/6Feb236Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 7:01:49 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/62023/2/6February 6, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 6日星期一 2023/2/62023/2/62023/2/6 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 高 — 產(chǎn)品落伍，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。全面提升產(chǎn)品的附加價(jià)值，從而帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)格的全面提升，提高項(xiàng)目的贏利能力，達(dá)到開(kāi)發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構(gòu)想。 ?需要滿足個(gè)性以及人性需要的二次置業(yè)者。 ? 學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。 ?成本高 由于架空層利用不夠， 公建比例過(guò)大（地下車庫(kù)面積過(guò)大） ，造成項(xiàng)目 成本高 ，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算效果差。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 59 第三部分 項(xiàng)目 SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì)（ Strength） ?劣勢(shì)（ Weakness） ?機(jī)會(huì)（ Opportunity） ?問(wèn)題點(diǎn)（ Threat） 60 一、優(yōu)勢(shì)（ Strength） 地理位置（略） 施工管理 ? 開(kāi)發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對(duì)本項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度以及項(xiàng)目的工程成本都有較好的控制。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 57 關(guān)于價(jià)格： ? 本區(qū)域單價(jià)高于府河沿線房?jī)r(jià)的平均水平。 ? 對(duì)大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)（購(gòu)買力較高、輕度價(jià)格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。 商 場(chǎng)：無(wú)商場(chǎng)，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡ （錯(cuò)層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)較為合理、規(guī)則，但 無(wú)創(chuàng)新，比較平庸。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價(jià)在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 29 各主要高檔住宅樓盤(pán)聚集區(qū)域價(jià)格變動(dòng)情況： Q季度 單位：元 時(shí)期 地域 2023Q1 2023Q2 2023Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 30 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來(lái)看，在房市價(jià)格普遍低糜的態(tài)勢(shì)下，府河沿線高檔住宅價(jià)格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購(gòu)物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值帶來(lái)較多的負(fù)面影響。難以引起買家興趣。 ? 而對(duì)位于該區(qū)域中心位置的 【 福華苑 】 來(lái)說(shuō)，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 22 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場(chǎng)概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤(pán)概況 ?區(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系的重要結(jié)論 23 一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年成都高檔物業(yè)的價(jià)格走勢(shì) ? 從位置分布來(lái)看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個(gè)主題開(kāi)發(fā)片區(qū) 。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 15 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念 關(guān)于 A P E X 7 APEX投資理念闡釋： 恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 恰當(dāng)?shù)念櫩? 入市時(shí)機(jī)與姿態(tài) 現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價(jià)格 整合營(yíng)銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標(biāo)準(zhǔn)等 品牌感召下的 價(jià)值共識(shí) 恰當(dāng)?shù)姆绞? 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間 與地點(diǎn) 關(guān)于 A P E X 8 APEX地產(chǎn)投資顧問(wèn)服務(wù)體系： 前置服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 整合傳播 銷售控制 地塊評(píng)估 /區(qū)域供給評(píng)估 顧客需求評(píng)估 /基本假設(shè) 樓盤(pán)概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問(wèn) 整合銷售與傳播 關(guān)于 A P E X 9 本案策略思考邏輯： 區(qū)域供給＆需求狀況 項(xiàng)目 SWOT分析 再定位建議 顧客 /規(guī)劃理念 規(guī)劃調(diào)整 投資回報(bào)概算 10 第一部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ?項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ?項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊交通條件調(diào)查 ?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 11 一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ? 位于長(zhǎng)順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。 ? 項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場(chǎng)、琴臺(tái)路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項(xiàng)目環(huán)境分析及市場(chǎng)分析的主要區(qū)域。 ? 地塊形狀：方正、規(guī)則的矩形，臨街面長(zhǎng)度為60米，進(jìn)深為 21米。 ? 多個(gè)城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 18 公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ? 項(xiàng)目正對(duì)面為一條 16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府 2023年工作規(guī)劃。 ? 從整體來(lái)