【正文】 看， 2023年成都住宅市場的價格下降主要體現(xiàn)在均價在 3000元 /平方米以上的高檔物業(yè)。契合目標消費者的有個性的樓盤基本上還是市場空白點。 區(qū) 域 市 場 分 析 27 ? 府南河沿線進一步開發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢的府南河沿線可資開發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 本項目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好 。 區(qū) 域 市 場 分 析 32 區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè) ? 因地價成本高，各項目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主 ，小區(qū)建筑群與單體建筑的項目參半。 電 梯：小高層一梯兩戶 區(qū) 域 市 場 分 析 36 ?銷售情況 多層基本售磬，小高層的銷售良好，戶型的需求較為旺盛，甚至出現(xiàn)買家購買兩套 140㎡ 進行改裝的情況。且第二期、三期的工作進度與銷售周期與本項目有一定程度的重合。 C、工程、銷售進度與本項目較為重合。 區(qū) 域 市 場 分 析 52 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價格走勢 （表中電梯公寓為起價） 項目 名稱 項目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價格 盤谷花園 領事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 53 項目 名稱 項目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 54 大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽 項目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場 分 析 55 五、區(qū)域供需關系重要結論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結論。 ? 對多層的承受價格為 3000~3500元 /平米（均價）。 項目 S W O T 分析 61 項目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較??； ?銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。 項目 S W O T 分析 66 三、項目機會點（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設計上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價格呈現(xiàn)下降走勢， 項目的機會點較少 。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 項 目 再 定 位 建 議 72 三、規(guī)劃理念 ?時尚而不高檔、實用而不奢華； ?獨特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價值明顯。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 77 ?通過項目規(guī)劃設計的調(diào)整，全面提升項目的品位與檔次，以達到全面提升產(chǎn)品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進行其他項目的開發(fā)奠定基礎。 工程造價 低 — 高 — 開發(fā)總成本為 8686萬元 盈利指標 高 — 低 — 1143萬元 銷售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長 — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長 施工量大 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 83 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實施，方案規(guī)劃設計費為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個銷售底價，高出部分作為被委托方銷售所得； ? 被委托方定期按銷售進度向委托方支付銷售進度款； ? 委托方負責項目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費用（標準雙方商定）； ? 被委托方負責項目的廣告宣傳、銷售人員工資提成以及服裝等相關銷售費用； 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/62023/2/6February 6, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 2月 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/6 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 7:01:49 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ?通過規(guī)劃設計的調(diào)整，制造市場亮點，產(chǎn)生差異化市場，進入產(chǎn)品真空地帶，避開同類產(chǎn)品的競爭焦點，以達到避實就虛、爭取戰(zhàn)略主動、規(guī)避市場風險的目的。 ?面對理性消費者應體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。 項 目 再 定 位 建 議 71 目標客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。 ? 工程造價高 ? 工程周期長 ? 市場風險高 ? 銷售周期長 ? 盈利指標低 項目 S W O T 分析 68 第四部分 項目再定位建議 ?市場定位 ?消費者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 69 一、市場定位 ? 對成都河居文化的再認識。 項目 S W O T 分析 62 二、項目劣勢（ Weakness） 地理位置的局限性 ?項目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶； ?底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離； ?項目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套； 項目 S W O T 分析 63 原規(guī)劃設計方案局限性 ?無特色： 項目目前的規(guī)劃設計方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個性，特別是在本區(qū)域內(nèi)眾多特色樓盤的包圍下（如“ C型圍合”的國嘉華庭，“風車格局”的長城園，歐式雙塔樓的“錦江新時代”），更顯蒼白無力。 ? 消費者屬于輕度價格敏感者，更講究性價