【正文】 2023/2/62023/2/62023/2/6Feb236Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 76 ?對于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤產(chǎn)生更加強烈的差異性，保持更加明顯的競爭優(yōu)勢，降低市場風險 。 ? 產(chǎn)品特色程度是在激烈市場競爭中獲勝獲勝的關鍵。 ? 物管：消費者對居家安全性要求較高。 區(qū) 域 市 場 分 析 51 結(jié)論： ? 從供求體狀況來看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項目， 但對本項目夠成威脅的并不多。 電 梯： 兩梯四戶。 區(qū) 域 市 場 分 析 31 二、區(qū)域市場概況 區(qū)域內(nèi)供需概況 ? 因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)， 近期開發(fā)的商品房項目較少 ，供消費者選擇的機會不多。 B、項目間競爭激烈，層次高而全面，一些對比優(yōu)勢不明顯的項目價格有所下降。 ? 游樂休憩設施： 多個城市公園，府河河邊公園 項目周邊環(huán)境分析 20 ? 幾個測試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車 ： 4分鐘到石室中學 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車 ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大 項目周邊環(huán)境分析 21 結(jié) 論： 該區(qū)域為成都市區(qū)理想的居家福地之一。 ? 地塊東面：為單位宿舍，多層。 4 我們的榮譽 ? 1998年，獲得成都市工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃機構(gòu)； ? 1999年，四川省第 5屆優(yōu)秀廣告評比囊括 10多個獎項； ? 1999年 ,名列全國廣告 100強第 33位； ? 2023年，獲得四川省工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標”稱號。 項目周邊環(huán)境分析 14 二、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 ? 地塊南面：為“齊力大廈”，多層。 進入項目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? 目前長順街南延線尚未建成通車。 B、城市建設重心外移，舊城區(qū)改造相對滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。 本項目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。 B、 從戶型上看，設計雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，較為平庸。 區(qū) 域 市 場 分 析 49 戶 型： ~ ㎡ 共十余種戶型 主力戶型為 ㎡ 高層條式開面布局，雙面景觀、視覺通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部） ? 銷售狀況 售價： 3680元 ~4800元（清）、均價 4400元 銷售達 80%以上，余 80多套 單價自開盤起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 50 ? 對于本項目的影響 綜上分析， 【 國嘉華庭 】 優(yōu)勢較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項目起到了良好的市場輔墊 ： A、對于拉動府河房價上揚以及本區(qū)域需求增長起到了一定的積極作用。 ? 消費者屬于輕度價格敏感者，更講究性價比。 ? 工程造價高 ? 工程周期長 ? 市場風險高 ? 銷售周期長 ? 盈利指標低 項目 S W O T 分析 68 第四部分 項目再定位建議 ?市場定位 ?消費者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 69 一、市場定位 ? 對成都河居文化的再認識。 ?面對理性消費者應體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 7:01:49 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/6 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/62023/2/6February 6, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 77 ?通過項目規(guī)劃設計的調(diào)整，全面提升項目的品位與檔次，以達到全面提升產(chǎn)品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進行其他項目的開發(fā)奠定基礎。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 項目 S W O T 分析 61 項目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較?。? ?銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。 區(qū) 域 市 場 分 析 52 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價格走勢 （表中電梯公寓為起價） 項目 名稱 項目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價格 盤谷花園 領事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 53 項目 名稱 項目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 54 大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽 項目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場 分 析 55 五、區(qū)域供需關系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。且第二期、三期的工