【正文】 2023/2/62023/2/62023/2/6Feb236Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 76 ?對(duì)于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤(pán)產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的差異性，保持更加明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 產(chǎn)品特色程度是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝獲勝的關(guān)鍵。 ? 物管：消費(fèi)者對(duì)居家安全性要求較高。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 51 結(jié)論： ? 從供求體狀況來(lái)看，盡管本區(qū)域有一定量的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 但對(duì)本項(xiàng)目夠成威脅的并不多。 電 梯： 兩梯四戶(hù)。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 31 二、區(qū)域市場(chǎng)概況 區(qū)域內(nèi)供需概況 ? 因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)， 近期開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目較少 ，供消費(fèi)者選擇的機(jī)會(huì)不多。 B、項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈，層次高而全面，一些對(duì)比優(yōu)勢(shì)不明顯的項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所下降。 ? 游樂(lè)休憩設(shè)施： 多個(gè)城市公園，府河河邊公園 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 20 ? 幾個(gè)測(cè)試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場(chǎng) 6分鐘到百花譚公園 騎車(chē) ： 4分鐘到石室中學(xué) 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心 10分鐘到成都體院 駕車(chē) ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場(chǎng)、華西醫(yī)大 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 21 結(jié) 論： 該區(qū)域?yàn)槌啥际袇^(qū)理想的居家福地之一。 ? 地塊東面：為單位宿舍，多層。 4 我們的榮譽(yù) ? 1998年，獲得成都市工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標(biāo)”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃?rùn)C(jī)構(gòu)； ? 1999年，四川省第 5屆優(yōu)秀廣告評(píng)比囊括 10多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)； ? 1999年 ,名列全國(guó)廣告 100強(qiáng)第 33位； ? 2023年，獲得四川省工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標(biāo)”稱(chēng)號(hào)。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 14 二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 ? 地塊南面：為“齊力大廈”，多層。 進(jìn)入項(xiàng)目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? 目前長(zhǎng)順街南延線(xiàn)尚未建成通車(chē)。 B、城市建設(shè)重心外移，舊城區(qū)改造相對(duì)滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。 本項(xiàng)目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。 B、 從戶(hù)型上看，設(shè)計(jì)雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，較為平庸。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 49 戶(hù) 型： ~ ㎡ 共十余種戶(hù)型 主力戶(hù)型為 ㎡ 高層條式開(kāi)面布局，雙面景觀、視覺(jué)通 透性好 電 梯：三梯四戶(hù)（觀光電梯一部） ? 銷(xiāo)售狀況 售價(jià)： 3680元 ~4800元（清）、均價(jià) 4400元 銷(xiāo)售達(dá) 80%以上，余 80多套 單價(jià)自開(kāi)盤(pán)起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 50 ? 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【 國(guó)嘉華庭 】 優(yōu)勢(shì)較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤(pán)之一，為本項(xiàng)目起到了良好的市場(chǎng)輔墊 ： A、對(duì)于拉動(dòng)府河房?jī)r(jià)上揚(yáng)以及本區(qū)域需求增長(zhǎng)起到了一定的積極作用。 ? 消費(fèi)者屬于輕度價(jià)格敏感者，更講究性?xún)r(jià)比。 ? 工程造價(jià)高 ? 工程周期長(zhǎng) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 ? 銷(xiāo)售周期長(zhǎng) ? 盈利指標(biāo)低 項(xiàng)目 S W O T 分析 68 第四部分 項(xiàng)目再定位建議 ?市場(chǎng)定位 ?消費(fèi)者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶(hù)型定位 69 一、市場(chǎng)定位 ? 對(duì)成都河居文化的再認(rèn)識(shí)。 ?面對(duì)理性消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢(shì)。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 7:01:49 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/6 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/62023/2/6February 6, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 77 ?通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，全面提升項(xiàng)目的品位與檔次，以達(dá)到全面提升產(chǎn)品價(jià)位、提高開(kāi)發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ? 自己有車(chē)，而家人需要解決交通與配套問(wèn)題。 項(xiàng)目 S W O T 分析 61 項(xiàng)目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較??； ?銷(xiāo)售周期縮短，資金回收加快，市場(chǎng)壓力減小。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 52 四、抗性樓盤(pán)概況 部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì) （表中電梯公寓為起價(jià)） 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價(jià)格 盤(pán)谷花園 領(lǐng)事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 53 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價(jià)格 新綠季節(jié) 玉林路南延線(xiàn) 2600 2300 2300 長(zhǎng)富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國(guó)嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬(wàn)福世家 萬(wàn)福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號(hào) 3400 2980 3080 3080 麗陽(yáng)天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 54 大石西路部分開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目 樓體 規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 戶(hù)型面積（㎡） 均價(jià) 總戶(hù)數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 55 五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。且第二期、三期的工