【正文】 一樣任意揉捏。 2023/2/62023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/62023/2/62023/2/62023/2/6 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/2/62023/2/62023/2/62/6/2023 7:01:49 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/62023/2/62023/2/6Feb236Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/2/62023/2/62023/2/6Monday, February 6, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 新方案里，購(gòu)房者實(shí)得面積為 22400平米。具體建議如下： ?不改變項(xiàng)目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項(xiàng)目的開(kāi)工要求。 ?其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個(gè)性”。 ? 產(chǎn)品本身的價(jià)值與河景的融合程度是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 如：住宅部分戶型設(shè)計(jì)缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場(chǎng)供求有較大出入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 58 其它： ? 環(huán)境：消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。 ? 消費(fèi)者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對(duì)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷售進(jìn)度上并無(wú)沖突。 C、從銷售周期來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 38 【 長(zhǎng)城園 】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 50余畝 總建面： 120230㎡ 建 筑： 418F、 111F、 125F 、 67F 總戶數(shù)： 633 商場(chǎng)面積：約一萬(wàn)平方米 車 位： 400個(gè) 綠化率： 41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 39 戶 型： 一期 多 層 ~134㎡ 高 層 130~140 ㎡ 二期 小高層 ㎡ (公攤 ㎡ ) 高 層 ~ ㎡ 多 層 86~147 ㎡ 主力戶型 —— 120~140 ㎡ 之間 戶型設(shè)計(jì) 高層戶型構(gòu)局為風(fēng)車型，較有 特色，無(wú)異型房。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 33 區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年內(nèi)待開(kāi)發(fā)的住宅 ? 【 長(zhǎng)城園 】 二期及三期共計(jì)兩幢 18F高層 、一幢 25F高層、一幢 11F小高層及四幢多層； ? 【 冠城花園 】 二期，正在做基礎(chǔ)； ? 【 彩虹花園 】 二期 18F的高層。 ? 個(gè)性化特色樓盤的需求更加旺盛。 B、先天上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢(shì)，加上獨(dú)特的人文景觀資源和厚重的區(qū)域文化，以及大量待開(kāi)發(fā)的土地使區(qū)域的居住價(jià)值大大提高。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 26 ? 城南社區(qū)價(jià)格持續(xù)走低： A、片區(qū)開(kāi)區(qū)趨于成熟，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)集中、密度大。 ? 前期高檔公寓發(fā)展過(guò)快，市場(chǎng)存量大，下半年則受到成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城等外來(lái)大規(guī)模高檔物業(yè)的沖擊，市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 文化教育： 石室中學(xué)、君平街小學(xué)、勝西小學(xué) ? 醫(yī)療衛(wèi)生： 華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種?？漆t(yī)院。 ? 府河治理工程的實(shí)施，使沿河居家狀況得以極大的改善。 ? 地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。 從 【 長(zhǎng)城園 】到 【 彩虹花園 】 構(gòu)成了一個(gè)在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點(diǎn) —— 大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。1 福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目 APEX整合傳播機(jī)構(gòu) APEX房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司 項(xiàng)目再定位建議 2 關(guān)于 APEX 3 我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國(guó)際株式會(huì)社在中國(guó)大陸設(shè)立的專門營(yíng)銷機(jī)構(gòu)， APEX市場(chǎng)營(yíng)銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處； ? 2023年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2023年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司。 ? 為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。 ? 地塊北面：為三五 0八廠的辦公樓，多層。 ? 駕車六分鐘至杜甫草堂 ? 駕車六分鐘到武侯祠 環(huán)境污染狀況 ? 成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無(wú)環(huán)境污染。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 19 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? 購(gòu)物場(chǎng)所 ：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心、半邊橋街市場(chǎng)；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。 WTO與西部大開(kāi)發(fā)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的影響在短期內(nèi)不明顯。 C、市區(qū)內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫(xiě)字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場(chǎng)反應(yīng)。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 28 ? 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A、綜合全市各局部區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個(gè)高檔時(shí)尚片區(qū)。 ? 低糜的房市為項(xiàng)目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費(fèi)群，但其消費(fèi)習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。 ? 【 長(zhǎng)富花園 】 由 415F、 225F構(gòu)成圍合式社區(qū)。 C、 三期電梯公寓單位面積價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力不明顯。 B、從戶型上看，設(shè)計(jì)較差，存在較多的異型房。 B、較具競(jìng)爭(zhēng)力的特色吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 56 關(guān)于戶型： ? 140~200平米的戶型在市場(chǎng)中的反映最佳。理想的住宅是“又好又便宜”。 項(xiàng)目 S W O T 分析 64 ?與本區(qū)域市場(chǎng)缺乏聯(lián)系 項(xiàng)目目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未根據(jù)當(dāng)前周邊抗性樓盤以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)定位，消費(fèi)者心理把握不準(zhǔn)確，規(guī)劃本身對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及特點(diǎn)把握不夠、挖掘不夠，進(jìn)而在規(guī)劃中表現(xiàn)不夠，與區(qū)域市場(chǎng)缺乏聯(lián)系。成都人強(qiáng)烈的戀河居河的情結(jié)，使府南河邊的房?jī)r(jià)居高不下。 ?更注重房屋的品位，以及對(duì)位置 、面積、套型等功能更新的要求。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 73 四、戶型定位 ?前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性空間 ?實(shí)用、實(shí)惠、物超所值 ?采用躍層布局， ， 輔助空間附送，使用戶的得房率在 140%以上 ?在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象 ?戶型面積控制在 90至 160平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)從三室三廳至六室三廳 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 74 第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議 ?APEX對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的建議 ?兩種方案