易居上海浦東某地產(chǎn)錦之嘉項(xiàng)目定位60ppt-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 管理公司 1 25% 項(xiàng)目知名度 1 10% 綜合系數(shù) 100% 本案綜合系數(shù)： 東櫻花苑租金： 20—25 美元 /平方米 /月本案理論租金 =20/25*=—— 美元 /月 /平方米項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位測(cè)算條件：本案理論租金： — 美元 /平方米 /月年 空 置 率： 20%投 資 回 報(bào) 率： 8%本案理論售價(jià)＝ (月租金 12 月 80 ％ ) 8 / 8% =13248—16560 元 /平方米月租（美元 /平方米） —單位折合年租金收益（美元 /平方米 /年） 160201投資回報(bào)率 推導(dǎo)出的售價(jià)（元 /平方米） 13248—16560本案的理論售價(jià)： 13000—16500 元 /平方米項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位考慮項(xiàng)目預(yù)售時(shí)尚未正式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)口碑度不高，且軌道交通尚未開(kāi)通，同時(shí)預(yù)留給客戶(hù)一些盈利空間，因此建議價(jià)格取低值：靜態(tài)價(jià)格定位為 :13500元 /平方米 (含裝修）項(xiàng)目銷(xiāo)售客戶(hù)定位 未來(lái)主要的面對(duì)客戶(hù)對(duì)象將是全市范圍內(nèi)的投資及高端自住客戶(hù)，主要包括：n全市乃至江浙一帶的投資群體；n外資公司、跨國(guó)公司或機(jī)構(gòu)駐滬的工作人員；n國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級(jí)管理人員；n“海歸創(chuàng)業(yè)派 ”人士；n其他高收入群體。走道： 地毯鋪地，木質(zhì)踢腳線； 墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫(huà)和射燈； 吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節(jié)能燈。l外掛機(jī)設(shè)置： 在外掛機(jī)處理上，要考慮到外立面的整體協(xié)調(diào)性，建議按照統(tǒng)一位置安裝，并在外 立面設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)計(jì)外掛機(jī)安裝位及擋板。物業(yè)管理建議 建議選擇物業(yè)：瑪里奧特酒店管理集團(tuán)（萬(wàn)豪行政公寓） 雅詩(shī)閣酒店管理集團(tuán)（雅詩(shī)閣、盛捷服務(wù)式公寓） 仲量聯(lián)行、高力物業(yè)等國(guó)際物業(yè)管理公司建議物業(yè)管理費(fèi)： 4—8 元 /月 /平方米（參考上海高檔公寓標(biāo)準(zhǔn)）服務(wù)建議基礎(chǔ)服務(wù)： 家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話(huà)接聽(tīng)等） 商務(wù)服務(wù)（包括商務(wù)中心服務(wù)，會(huì)議室租賃等） 安全服務(wù)（ 24小時(shí)服務(wù)， 24小時(shí)保安等） 交通服務(wù)（機(jī)場(chǎng)接送、出租車(chē)預(yù)定、停車(chē)設(shè)施等）個(gè)性化量身定做的服務(wù)： 針對(duì)每一個(gè)居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺(jué)到賓至如歸的感覺(jué)。自助式洗衣間： 設(shè)置公共自助式洗衣間，既減少占用房間面積，也方便 租賃客戶(hù)洗熨衣物 引入國(guó)際知名酒店管理公司或服務(wù)式公寓管理公司作為物業(yè)顧問(wèn)，創(chuàng)立上海商務(wù)人士的高檔居所。 營(yíng)造設(shè)計(jì)感營(yíng)造設(shè)計(jì)感上柜智能終端電烤箱洗碗機(jī)廚房設(shè)施空調(diào)設(shè)置建議l空調(diào)設(shè)置： 由于項(xiàng)目層高的局限性，建議根據(jù)房型的大小采取每個(gè)單元單獨(dú)安裝分體式空調(diào)或 家庭中央空調(diào)。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳墻面： 木飾面和乳膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點(diǎn)綴，另外適當(dāng)可采用金屬 板材和線材配以高級(jí)現(xiàn)代的壁燈和落地?zé)魪?qiáng)化現(xiàn)代高雅的氛圍。當(dāng)今， Boutique概念，意義廣泛， 精品經(jīng)營(yíng)、富個(gè)性、講究獨(dú)特設(shè)計(jì)感、標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù) 。（總價(jià)約 8000萬(wàn)美元）n 2023年 3月：高盛（ Goldman Sachs）整幢收購(gòu)虹橋花苑服務(wù)式公寓
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