易居中國-房地產(chǎn)項目前期研展報告的要點及方法-文庫吧在線文庫
【正文】 得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專業(yè)意見。 從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。 自用為主。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 選用了法國原裝的 ALDES通風(fēng)系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開窗通風(fēng)的矛盾。 低區(qū) townhouse 案例討論 商業(yè)配套 —— 不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。 購房愿承擔(dān)的總價 50萬 80萬 100萬以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 – 75M2 ； 85M2左右 130 M2— 160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運動設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項目的目標客戶 ? 項目 外 銷 內(nèi) 銷 來深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 35萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 從片區(qū)再售項目看，當時的市場均價一般在 7300元 /平米左右。 通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。 項目定位建議 本部分結(jié)合市場分析的結(jié)論及初步建議（初步市場定位），對項目進行針對性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價格定位）。 樣表：項目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬平方米 ) 在售面積 (萬平方米 ) 銷售均價 (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬平米 ) 均價 (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500 100 4 P4 10 5718 70 5 P5 8100 50 樣表：項目加權(quán)銷售速度表 主要針對選擇項目的報紙廣告發(fā)布情況，我們試圖解決如下問題： ?項目價格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關(guān)系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點 樣表：樣本項目廣告發(fā)布情況 項目 頻次 最早 最晚 時間 密度 (次 /月 ) 費用 (元 ) 月均廣告費 （元 /月） P1 82 0113 021016 651 7,287,170 335814 P2 12 02418 021017 182 841,070 138638 P3 40 01316 021031 594 3,833,920 193632 P4 12 01118 01102 257 1,207,990 141011 P5 12 02529 021016 140 1,514,960 324634 區(qū)域樓盤準備賣給誰？誰在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購房者的需要？ —— 這就是本部分所要解決的問題。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項目物業(yè)管理情況 、價格 在整個區(qū)域市場分析中，價格與銷售是核心。 樣表：樣本項目綠化率 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 主要闡述區(qū)域市場項目分布及規(guī)模特點，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競爭更為激烈、未來市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。 本部分是對區(qū)域市場的項目進行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。 宏觀市場環(huán)境 競爭項目分析 區(qū)域市場分析 客戶調(diào)研 結(jié)論： 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀市場 區(qū)域市場 競爭對手 客戶 因此，我們應(yīng)該認識到此階段的市場研究工作的目的： 市場研究 定位 確定細分市場 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場選擇 T 市場細分 S 市場調(diào)研 定位 P 項目定位階段 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 2. 易居中國項目前期研展報告的撰寫要點 . 宏觀市場部分 . 區(qū)域 /競爭市場分析 . 項目定位建議 主要分析國民經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來預(yù)測；社會總需求發(fā)展狀況；投資、消費、進出口對經(jīng)濟拉動作用等。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進行說 明。 從市場反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達到提高價格或是銷售速度的目的。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學(xué) 商業(yè) 會所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項目區(qū)內(nèi)配套情況 樣表：樣本項目會所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場 網(wǎng)球 場 游泳 館 臺球 室 壁球 場 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 /
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