【正文】 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起 點(diǎn)規(guī)劃，越來(lái)越受到市場(chǎng) 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 2. 未來(lái) 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 情景五： 案例討論 根據(jù) SWOT分析的結(jié)果和“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點(diǎn)： 突出海景資源優(yōu)勢(shì)、做到海景價(jià)值最大化 通過(guò)項(xiàng)目自身配套彌補(bǔ)周邊配套的不足 注重品質(zhì)和品位 體現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)懷 ?? 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會(huì)所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級(jí)物管 都市全海岸悠游尊貴府邸 弧形大曲線的布局以及抬高 ，使得海景價(jià)值最大化 案例討論 香堤雅鏡 —— 小空間，大感覺(jué)！泰式風(fēng)情園林，濃濃度假風(fēng)格，令項(xiàng)目的園林別具風(fēng)格；整體園林架高 ，內(nèi)景遠(yuǎn)處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！ 案例討論 功能設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場(chǎng) 排球場(chǎng) 三個(gè)羽毛球場(chǎng) 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場(chǎng) 沙弧球練習(xí)室 室內(nèi)泳池 海景健身會(huì)所 香熏 spa 功能會(huì)所 —— 設(shè)計(jì)格調(diào)，氣勢(shì)恢宏；布局合理；項(xiàng)目新穎時(shí)尚。 案例討論 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。 通脹因素調(diào)整 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 成本加成法 【定價(jià)思路】 成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過(guò)對(duì)合理利潤(rùn)空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 并且 由于銷售率本身就是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項(xiàng)目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項(xiàng)目按開(kāi)盤時(shí)間段進(jìn)行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 ?整體規(guī)劃 ?容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。 主要包含土地開(kāi)發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。 通過(guò)上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目車位情況 ? 物業(yè)管理 通過(guò)區(qū)域項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，分析出區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)中客戶對(duì)物業(yè)管理的接受程度。其次是在以上結(jié)論基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目提出有針對(duì)性、可操作性、建設(shè)性的市場(chǎng)定位和建議。 隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過(guò)減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場(chǎng)比較活躍。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場(chǎng)銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（利潤(rùn)較高的行業(yè)）。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關(guān)心的信息，使業(yè)主上下樂(lè)趣無(wú)窮。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。因此，易居方面立即組織專案小組討論會(huì) ?? 案例討論 情景二： 這家開(kāi)發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開(kāi)發(fā)商也陷入了迷茫，未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過(guò)討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，消除開(kāi)發(fā)商的疑問(wèn)。 樣表：樣本項(xiàng)目客群特征 項(xiàng)目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 本部分重點(diǎn)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、推廣及銷售 情況，為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，汲取失敗的教訓(xùn)。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學(xué) 商業(yè) 會(huì)所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況 樣表：樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳 館 臺(tái)球 室 壁球 場(chǎng) 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / ?樓宇配套 通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō) 明。 本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問(wèn)題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 樣表：項(xiàng)目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 在售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500 100 4 P4 10 5718 70 5 P5 8100 50 樣表：項(xiàng)目加權(quán)銷售速度表 主要針對(duì)選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況，我們?cè)噲D解決如下問(wèn)題： ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)與廣告投放量的關(guān)系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點(diǎn) 樣表：樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況 項(xiàng)目 頻次 最早 最晚 時(shí)間 密度 (次 /