【正文】 更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質化的最終結果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。 無重工業(yè)，空氣質量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：252。 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城），比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；216。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林，更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地；u 成都人喜歡的就是大眾文化，熱鬧場景，才不稀罕什么高雅清靜；u 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；u “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個基本標準；成都人是把面子看得很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；u 出城去，便成了當今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣；u 成都本來就是一個農(nóng)耕文化積淀深厚的城市，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進城的，他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力；——摘自《成都人》本節(jié)分析小結——成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設！區(qū)域定位特征明顯——城西——貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大成都市城西為城市的上風上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為7：45．5：47．5,高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到15%以上?，F(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國各大桃花觀賞基地之首。國內(nèi)生產(chǎn)總值——178。,。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。日輸天然氣30萬立方米。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。2001年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1419億元，%，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年翻三番和人民生活達小康 的目標。比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結構得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7::， 城市化水平達到38%以上?！? 成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)高標準、高起點地進行開發(fā)建設，開發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎設施和市政服務設施建設。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū)(市)縣中開通了程控電話,市話交換機總容量已達38000線,可與180多個國家和地區(qū)以及國內(nèi)400多個城市直撥電話,并已建成移動電話基站3座。注：根據(jù)項目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進一步的調(diào)研分析經(jīng)濟指標分析——178。成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額——本節(jié)分析小結——成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注；另外，項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏！成都市十五目標——經(jīng)濟總量目標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都——龍泉驛交通性主干道）。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶；u 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強調(diào)蜀式風格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風格為主凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等物質表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬、實用個性型不刻意強調(diào)風格的歸屬，以獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題府河音樂花園、愛舍爾花園實用、個性精神的歸屬目前市場上存在最多的應該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉化，講究實用及在文化基礎上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風險也不一樣。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。為項目帶來更多人流，促進銷售。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內(nèi)其他客戶三個階段、三個圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價格優(yōu)勢+綜合品質價格+綜合品質+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質社區(qū)+強大的品牌號召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費特征：客戶消費特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。在規(guī)劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理。當然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質打動客戶。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適