易居中國-房地產(chǎn)項目前期研展報告的要點及方法-文庫吧
2024-12-25 01:07 本頁面
【正文】 2 % P3 % P4 % P5 % ? 綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情 況 ， 綠化率越高的項目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計也更加豐富多彩 ， 使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升 。 樣表：樣本項目綠化率 ? 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項目綠化率 ?戶型 戶型設(shè)計是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會直接影響到項目的價格及銷售速度。 我司在市場調(diào)研中會詳細了解各項目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項目的戶型設(shè)計方面的特點。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項目戶型面積及比例 ? 裝修情況 裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質(zhì)，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項目裝修情況 ? 配套情況 ? 外部配套 物業(yè) 名稱 郵局 銀行 餐飲 娛樂 商業(yè) 體育 場館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項目外部配套情況 ? 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對周邊配套的補充，規(guī)模較大項目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學(xué) 商業(yè) 會所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項目區(qū)內(nèi)配套情況 樣表：樣本項目會所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場 網(wǎng)球 場 游泳 館 臺球 室 壁球 場 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達部 P5 寬帶 雙路供電 富士達 樣表：樣本項目樓宇配套情況 ?車位情況 通過對各項目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項目車位提供情況。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項目車位情況 ? 物業(yè)管理 通過區(qū)域項目對物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計，分析出區(qū)域市場項目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說明區(qū)域市場中客戶對物業(yè)管理的接受程度。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項目物業(yè)管理情況 、價格 在整個區(qū)域市場分析中，價格與銷售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價格與銷售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對價格和銷售的影響，尋找項目產(chǎn)品定位和價格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因為原始數(shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過技術(shù)處理，如計算項目修正均價、加權(quán)平均價、項目性能價格比、月平均銷售速度等。 ? 價格分析 價格無疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時考慮的主要因素之一，在很多情況下價格往往超越其它因素而成為購買行為的決定性因素；同時，價格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益?？蛻舻男枨筇卣鳎▽Ξa(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價格及銷售情況體現(xiàn)的，通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析，可以有效彌補需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。 我們對選定的樣本項目依據(jù)不同的銷售價格段和不同的分布區(qū)域進行分組，通過分析各組別的價格特征，從推導(dǎo)出價格的區(qū)域認(rèn)可度。 ?銷售分析 商品房在銷售時一般分為導(dǎo)入期 、 強銷期以及持銷期 三個階段 ， 各個階段的銷售率是有很大差異的 。 并且 由于銷售率本身就是一個不斷變化的動態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項目按開盤時間段進行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 并依據(jù)上述的分組原則 ， 對不 同組別的平均銷售速度進行比較分析 ， 得出影響項目 銷售速度的主要因素 。 樣表：項目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬平方米 ) 在售面積 (萬平方米 ) 銷售均價 (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬平米 ) 均價 (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500
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