易居中國(guó)-房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研展報(bào)告的要點(diǎn)及方法-文庫(kù)吧
2024-12-25 01:07 本頁(yè)面
【正文】 2 % P3 % P4 % P5 % ? 綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情 況 ， 綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩 ， 使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升 。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 ? 樓體類(lèi)型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類(lèi)型。 物業(yè)名稱(chēng) 樓體類(lèi)型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 ?戶型 戶型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷(xiāo)售速度。 我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過(guò)分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。 物業(yè)名稱(chēng) 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項(xiàng)目戶型面積及比例 ? 裝修情況 裝修情況主要包括項(xiàng)目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項(xiàng)目的品質(zhì)，中高檔項(xiàng)目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 物業(yè)名稱(chēng) 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況 ? 配套情況 ? 外部配套 物業(yè) 名稱(chēng) 郵局 銀行 餐飲 娛樂(lè) 商業(yè) 體育 場(chǎng)館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目外部配套情況 ? 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對(duì)周邊配套的補(bǔ)充，規(guī)模較大項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。 物業(yè)名稱(chēng) 幼兒園 中小學(xué) 商業(yè) 會(huì)所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況 樣表：樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施 物業(yè)名稱(chēng) 羽毛 球場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳 館 臺(tái)球 室 壁球 場(chǎng) 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書(shū)吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / ?樓宇配套 通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 物業(yè)名稱(chēng) 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達(dá)部 P5 寬帶 雙路供電 富士達(dá) 樣表：樣本項(xiàng)目樓宇配套情況 ?車(chē)位情況 通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的車(chē)位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車(chē)位提供情況。 物業(yè)名稱(chēng) 車(chē)位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目車(chē)位情況 ? 物業(yè)管理 通過(guò)區(qū)域項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，分析出區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)中客戶對(duì)物業(yè)管理的接受程度。 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況 、價(jià)格 在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析中，價(jià)格與銷(xiāo)售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷(xiāo)售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對(duì)價(jià)格和銷(xiāo)售的影響，尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過(guò)技術(shù)處理，如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷(xiāo)售速度等。 ? 價(jià)格分析 價(jià)格無(wú)疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時(shí)考慮的主要因素之一，在很多情況下價(jià)格往往超越其它因素而成為購(gòu)買(mǎi)行為的決定性因素；同時(shí)，價(jià)格及銷(xiāo)售也直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。客戶的需求特征（對(duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過(guò)價(jià)格及銷(xiāo)售情況體現(xiàn)的，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷(xiāo)售情況的深入分析，可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。 我們對(duì)選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷(xiāo)售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組，通過(guò)分析各組別的價(jià)格特征，從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。 ?銷(xiāo)售分析 商品房在銷(xiāo)售時(shí)一般分為導(dǎo)入期 、 強(qiáng)銷(xiāo)期以及持銷(xiāo)期 三個(gè)階段 ， 各個(gè)階段的銷(xiāo)售率是有很大差異的 。 并且 由于銷(xiāo)售率本身就是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項(xiàng)目的銷(xiāo)售 情況 ， 把選定的樣本項(xiàng)目按開(kāi)盤(pán)時(shí)間段進(jìn)行分組 ， 然 后求得平均銷(xiāo)售速度 。 并依據(jù)上述的分組原則 ， 對(duì)不 同組別的平均銷(xiāo)售速度進(jìn)行比較分析 ， 得出影響項(xiàng)目 銷(xiāo)售速度的主要因素 。 樣表：項(xiàng)目銷(xiāo)售概況 物業(yè)名稱(chēng) 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 在售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /平方米 ) 銷(xiāo)售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱(chēng) 在售面積 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平米 ) 銷(xiāo)售率 (%) 修正銷(xiāo)售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500
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