【正文】 ，結(jié)合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價 /租金。因此，易居方面立即組織專案小組討論會 ?? 案例討論 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應(yīng)該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 有實力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。起居生活有身份標志的尊貴府邸。 案例討論 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護區(qū)景觀和市區(qū)海景。 3. 離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 細節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動感應(yīng)手扶電梯方便業(yè)主上下 。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關(guān)心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料，抗拒海風侵蝕。 案例討論 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 3. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風情。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 隨著香港經(jīng)濟的復(fù)蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場比較法 范例 1： 市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標） 權(quán)重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標 70% / / / / 建筑規(guī)模 10% 1 1 社區(qū)景觀 10% 1 1 立面設(shè)計 10% 1 1 內(nèi)部裝修 15% 1 1 戶型設(shè)計 10% 1 1 1 1 物業(yè)管理 8% 1 1 1 1 附加因素 7% 1 項目周圍環(huán)境指標 30% / / / / 交通狀況 10% 1 1 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 1 合計 100% / / / / 接下來是案例分享部分 … 深圳某高級公寓的項目定位 案例討論 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。 上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本） 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 一 土地費用 1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開發(fā)動遷費用及土地使用費 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計算 二 建安費用 1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅 小高層 13501450 ?812層住宅 中高層 15501650 ?1824層住宅 高層 20232100 ?2834層住宅 2 高檔商品房 多層 17001800 ?設(shè) 1層地下車庫 小高層 20502150 ?設(shè) 1層地下車庫 高層 27502850 ?設(shè) 1層地下車庫 3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用 4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100 地下二層 46004900 5 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層 半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層 聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層 高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級 高層旅館 33003700 ?無星級 國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 三 前期費用 1 勘查設(shè)計費 / ? 按總投資的 %計 2 建筑設(shè)計費 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設(shè)計費 2030