【正文】 面。 第二部分 項目周邊情況 一、交通： A．車流量 由于金珠西路目前正在修 路， 7月底尚可建成通車，目前幾乎所有的進出拉薩的車流都不得不改道經走北京西路。 但是，目前仍然有 私人承包的城填公交線路（中巴車）在上下午的上下班時間會經過本項目，主要是 200、 20 20 20 20 205路等。 目前該項目已成現(xiàn)房，住房并基本完成銷售，僅剩余 3 套公寓：面積為 116 平米； 6套藏式房：面積為 205平米和 168平米；通過已購買客戶轉賣房屋時了解到，該項目價格較去年上漲了 100200元 /平米；商鋪全部銷售完畢。 第九安居小區(qū) 該項目由拉薩市房地產開發(fā)公司開發(fā)；項目位于 2醫(yī)院后，規(guī)劃套數(shù)為 70多套，均為藏式房，面積為 162平米、 148平米、 137平米和 102平米，定價為建筑面積 2280元 /平米，散戶一戶未買到。 付款方式為按揭，必須首付 80%。 現(xiàn)目前該項目已經為現(xiàn)房，并全部銷售完畢。 天海商業(yè)區(qū) 該項目由西藏拉薩汽車運輸總公司開發(fā)，位于天海路，規(guī)劃為商業(yè)項目； 該項目現(xiàn)已基本封頂，正在招商；商鋪只租不賣，以竟標承租權的方式招租，竟標成功擁有 15年承租權。 價格漲幅分析： 由以上調查得知，房產市場價格今年有一定幅度上調，但上調幅度不到，漲幅基本上為100200元 /平米之間。但前期大量的客戶報名排號，致使了以上部分項目的銷售周期非常短暫。大廳約 350 平方米，共計 36 桌，平均每桌 46人；平均每間包房可座 710 人左右；共可容納 400人以上同時進餐；停車場為露天，共可停放 30輛左右。這是按平常的營業(yè)情況來算，如遇節(jié)假日營業(yè)額會翻一番，那么年營業(yè)額應在 1200 萬元以上。大廳 8張桌子，每張可座 10人； 4個包間，每間可 坐10人， 13張雙人桌，共可 坐 26人；二樓共 11個包間，每間可容納 1012人，其中，有一間最低消費標準為 2000元，有兩間最低消費標準為 1500元，其它包房無此限制；總共可容納 260人同時進餐。這是按平常的營業(yè)情況來算的，而且中餐目前處于淡季， 310月份的營業(yè)額應比目前要翻一番，那么年營業(yè)額應在 1200萬元以上。共計可容納約 140人。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會翻一番，那么年營業(yè)額應在 800萬以上。平均每個包房可容納 6— 10 人，每間雅座 45 人，中廳每桌可座68人，共計可容納約 300人。這是按平常的營業(yè)情況來 算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會翻一番，那么年營業(yè)額應在 1000 萬以上。平均每個包房可容納 7— 10 人，每間雅座 45 人，中廳每桌可座 57 人，共計可容納約 200人。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會翻一番，那么年營業(yè)額應近 1000 萬元。 主要菜品、酒水及其價格一覽表 鍋底及點菜 特色菜 酒水類 類別 單價 類別 單價 類別 單價 紅鍋 20/鍋 草原肚（大） 25元 /份 干一杯（ 52度） 68元 /瓶 紅白鍋 30/鍋 草魚 20元 /斤 百威啤酒 10元 /瓶 全白鍋 40/鍋 鮮豬黃喉（大） 25元 /份 江口醇（ 38度） 38元 /250毫升 鮮毛肚（大） 23元 /份 五糧春（ 45度） 198元 /瓶 鮮魚頭 30元 /斤 調查結 果： 當晚 5個包房、中廳 10桌、 5個雅座全部坐滿。 七、夢里水鄉(xiāng)（ 時間： 2020年 11月 15日 星期一 晚上 7:008:00） 地址： 北京西路 概況： 夢里水鄉(xiāng)主營中餐。 主要菜品、酒水及其價格一覽表 高檔菜 中檔 酒水 類別 價格 類別 價格 類別 價格 蠔皇原只鮑（ 6頭） 498元 /位 /只 剁椒盤龍昌魚 68元 /份 藏羚羊（ 52度） 680元 /瓶 蠔皇原只鮑（ 10頭） 288元 /位 /只 清蒸大閘蟹 188元 /550克 藏泉圣酒（ 52度） 788元 /瓶 魚翅撈飯 海 虎翅 488元 /位 蘿卜牛蹄煲 42元 /份 五糧液（ 52度普通型） 480元 /瓶 金巧翅 288元 /位 魚頭豆腐保仔 46元 /份 百年老店（典藏） 1200元 /瓶 青片翅 168元 /位 遼參鍋仔 120元 /份 莫高解百納 198元 /瓶 石斑魚 368元 /500克 酸蘿卜煨老鴨 58元 /份 長城銀色莊園 398。大廳 16張桌子，每張可座 10人；二樓共設有 23個包間每間可 坐 710人；總共可容納 350人同時進餐。這是按平常的營業(yè)情況來算的，如遇節(jié)假日營業(yè)額會翻一番，那么年營業(yè)額應近 500萬元以上。 六、重慶老碼頭 （ 2020年 11月 14日 星期天 晚上 7:008:30） 地址： 北京中路 概況： 主營火鍋。 調查結果： 當晚 7個包房、中廳 23桌、 5個雅座全部坐滿，還有 很多人找不到座位，共計約 260余人次，上座率達 130%。 五、重慶小天鵝 （ 2020年 11月 13日 星期六 晚上 7:008:30） 地址： 太陽島 概況： 主營火鍋。 主要菜品及其價格一覽表 鍋底及點菜 特色菜 點菜類 類別 單價 類別 單價 類別 單價 全紅鍋 20元 /鍋 香辣大蝦 大 108元、小 88元 德莊毛肚 20/小份 子母鍋 30元 /鍋 香辣肉蝦 68元 /斤 德莊鵝腸 25元 /大份 山珍鴛鴦鍋 40元 /鍋 香辣鐵蟹 48元 /斤 鱔魚片 25元 /大份 山珍烏雞鍋 68/鍋 香辣牛蛙 38元 /斤 蟹肉 16元 /大份 山珍乳鴿鍋 88元 /鍋 香辣羔蟹 98元 /斤 鰱魚頭 28元 /份 烏雞甲魚鍋 158元 /鍋 活基蝦尾 98元 /斤 腦花 16元 /大份 調查結果： 當晚 22 個包房、大廳 8 桌、 15 個雅座全部坐滿；共計約 310人次，上座率達 103%。 四、重慶德莊 （ 2020年 11 月 12日 星期五 晚上 7:008:30） 地址： 北京西路（中段） 概況： 主營火鍋。 主要菜品、酒水及其價格一覽表 特色菜 點菜類 酒水類 類別 單價 類別 單價 類別 單價 京來順烤鴨 128元 /2500克 羊肉拼盤 48元 /350克 燕京啤酒 18元 /瓶 羊排火鍋 98元 /3500克 精品羊鞭 28元 /225克 百威啤酒 15元 /瓶 送白菜、粉絲、篙子桿 至尊肥牛 168元 /400克 江口醇（ 48度） 158元 /瓶 涮羊肉大鍋底 28元 /2500克 大眾肥牛 28元 /225克 小糊涂仙（ 52度） 158元 /瓶 送白菜、粉絲、豆腐 大閘蟹 188元 /500克 江口醇（ 38度） 38元 /瓶 精品涮羊肉調料 7元 /100克 草魚 36元 /500克 長城高級解百納 198元 /瓶 調查結果： 當晚 8個包房、大廳 12桌、 4個雅座全部坐滿；共計約 170人次，上座率達 121%。 三、京來順 （ 2020年 11月 11日 星期四 晚上 7:008:30） 地址： 拉薩市德吉路（中段） 概況： 京來順主營烤鴨、 涮羊肉 、家常菜、為主 。 主要菜品、酒水及其價格一覽表 高檔菜 中檔 酒水 類別 價格 類別 價格 類別 價格 南非干鮑 10頭 288元 /50克 松茸燉雞 98元 /2千毫升 鮑汁扣遼參（大） 98元 /只 8頭 488元 /62克 蟲草老鴨盅 88元 /250毫升 藏紅花乳鴿盅 58元 /250毫升 4頭 588元 /125克 蟲草鹿鞭盅 98元 /250毫升 小糊涂仙（ 52度） 158元 /500毫升 紅燒官燕 268元 /位 香辣牛柳 32元 /400克 五糧液（ 52度） 568元 /500毫升 椰汁燉官燕 328元 /位 木瓜燉雪蛤 98元 /位 劍南春（ 52度） 158元 /250毫升 日本極品鮑魚 688元 /位 盆盆鯰魚 88元 /千克 中谷燉官燕 368元 /位 鱘魚 128元 /500克 調查結果： 當晚 15個包房，坐滿 12個；中廳 8桌全空，雙人桌入座 3桌，共計約120 人次，上座率達 46%。 二、巴國布衣（ 時間： 2020年 11月 10日 星期三 晚上 7:008:00） 地址： 羅布林卡路 概況： 巴國布衣主營中餐。共計約 350余人次，上座率達 88%。從而推斷拉薩餐飲 業(yè)的市場潛力和市場前景，以及市場可入程度。再者，地區(qū)上的單位將職工的退休房安置在拉薩，也推動了目前房屋的熱銷。 二、樓盤分析 總面積與總價分析： 在調查中了解到，熱銷戶型面積為 102平米 —— 162平米之間，總價為 —— 萬元之間。 金藏林卡 該項目由時代置業(yè)公司開發(fā)，項目位 于金珠西路，規(guī)劃套數(shù) 146套，其中單體別墅為16套，均價為 4380元 /平米；聯(lián)排別墅 20套，均價為 3700元 /平米；公寓 110套，均價 3300元 /平米。 該項目為市政公司自建房，因單位職工要錢不要房，后外界得知消息，有 5000 人報名購買，但之后 250人買到房。其中有 30 多套為黨校等集團購買。 現(xiàn)目前該項目尚 為期房，但已全部銷售完畢?，F(xiàn)目前別墅的價格為3660元 /平米，較去年價格上漲了 360元 /平米，而且付款方式只能為一次性。所以，我們在此次調查中，分了幾個不同的時段分別對北京西路和金珠西路的人車流量分別進行了統(tǒng)計。也有一種吃法是燒稀的，里面放些肉、蔬菜之類，叫做 土巴 。天葬完成后，代表死者家人的監(jiān)督人，便拿 出早已準備好的酒、肉、犒勞天葬職業(yè)者。接著，剖腹、取出內臟、切肉、剝去頭皮、割掉頭顱。點香升煙的目的，是 通知 神鷹 到來。當晚霞染紅天際，人們才踏著暮色離開林卡。在繁茂的樹蔭下，搭起色彩斑斕的帷幕，在花香草肥的綠茵上，鋪上新卡墊、地毯，擺上果品佳肴，席地而坐，邊飲邊談，載歌載舞，觀看藏戲，享受節(jié)日的歡樂。按喇嘛教格魯派的規(guī)定，每年藏歷 6 月 15 日至 7月 30 日為禁期，大小寺廟的喇嘛不許外出，以免踏死小蟲，待 7月 30日解禁之后方可下山。青 年男女還可互相邀約，或競相擊浪泅渡，或引吭高歌，或翩翩起舞，伴隨流水嘩嘩，倒影憧憧，別有一番風光。時值夏末秋初，萬里高原風和日麗，天高云淡，江河澄清，水流溫和，氣候宜人，無論是城市、農村還是牧區(qū)，家家戶戶男女老少都到河邊溪畔去洗澡。節(jié)日一過，便開始緊張的秋收。 【望果節(jié)】祈求豐收的傳統(tǒng)節(jié)日 【望果節(jié)】 望果 是藏語譯音，意為繞地頭轉圈。藏袍一般比人的身高要長，穿時把腰部提起，腰間系上帶 (帶子顏色以紅、藍為多 )，既是腰帶，又可當作裝飾。其品種很多，最好的藏語叫 斜瑪 ，用 14～ 20種染色毛紗 ，精工織成。青年們聚在草地上，伴隨著悠揚的旋律，盡情地載歌載舞，為節(jié)日增添了無窮的樂趣。屆時，拉薩市附近的藏族人民，朝拜過神佛后，紛紛來到依山傍水、風景秀麗的龍王潭畔。敬獻客人時，客人要先喝 3口，然后再干一滿杯，這樣主人才會滿意；否則，主人就認為沒有禮貌或瞧不起人。每年藏歷正月十五，各寺廟的喇嘛及民間藝人，除燃點許多酥油燈外，還用酥油塑造各種人物、鳥獸、花草、樹木等放在特制木架上，與酥油燈同時擺供。其制作是將奶汁稍為加溫，倒入叫作 雪董 的大木桶里，用力上下抽打，來回數(shù)百次，攪得油水分離，上面便浮一層淡黃色的脂肪質，把它舀起來，灌進皮口袋，冷卻便成酥油。 【酥油茶】藏族飲品 清香可口 【酥油茶】是藏 族人不可缺少的飲料，由磚茶、鹽巴和酥油做成。在拉薩，碉房布局合理，造型完整，裝飾富麗。哈達是在元朝時傳入西藏的，薩迦法王八思巴會見元世祖忽必烈回西藏時，帶了第一條哈達回來 。獻哈達是對人表示純潔、誠心、忠誠的意思。當然，也有父母告訴取名者自己的想法與愿望，如取 國吉 (我需要的生出來了 )、 桑珠 (我的心愿達到 )、 普赤 (招弟 )、 卻巴 (到此結束 )等等。 【藏族命名習慣】通常請活佛或長者取名 【藏族的命名習慣】給孩子取名在藏族人看來，是一件鄭重的事，往往請活佛或有威望的長者進行。 【金寶頂帽】金絲銀緞 光彩照人 【金寶頂帽】藏族帽子式樣很多，男女各異，不同地區(qū)又花式各異。黃教亦稱格魯派，為 15 世紀初宗喀巴所創(chuàng)立，主張僧眾嚴持戒律，學經遵循次第，加強寺院組織等。 【喇嘛教】隸屬佛教一宗 【喇嘛教】 7世紀中葉，吐蕃贊普松贊干布在唐文成公主和尼泊爾墀尊公主的影響下，信奉佛教。節(jié)日期間，有的地方還舉行賽馬、射箭、唱歌、跳舞等文娛體育活動，極為熱鬧歡快。新年初一，要把長滿青苗的長方小盆匣擺在佛龕前，預祝農業(yè)豐收。 古 是 九 ，此處表示廿九日； 吐 是 吐巴 ，意為粥。從藏歷 12月初開始，家家戶戶便為過新年而忙碌起來。形制大小不一，琴身木制，