【正文】 平方米單價及整套總價，付款方式與傭金折扣等成本 Cost 深入分析客戶 n 前期核心工作目標是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財務目標。––針對性的房地產(chǎn)市場分析“ 有的放矢 ”為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？n 評估項目所處的市場環(huán)境n 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場n 規(guī)避市場風險n 制定項目的發(fā)展方向和市場定位n 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議n 評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：n 現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積n 空置率和空置物業(yè)的特點n 近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況n 在建或者正在籌建、擬建的項目n 租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動n 現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題n 本項目的目標客戶是誰？n 目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？n 本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目未來在市場中的地位如何？房地產(chǎn)市場分析的思路u三個層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、項目針對性物業(yè)市場u兩個方面市場的供給、市場的需求u三個時段過去、現(xiàn)在與未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的步驟n第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。復蘇 蕭條判斷因素：GDP增速人均 GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25%銷售面積 /竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額 /房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標分類 說明 適用范圍 典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比＝平均房價 /平均家庭年收入平均房價＝面積單價 面積指標平均家庭年收入＝平均個人年收入 計算人口數(shù) 定義計算方法及缺陷各指標的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的 對項目開發(fā)條件的分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題區(qū)位與房地產(chǎn)價值區(qū)位的重要性n 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。 對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。n 居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場所。 要想讓區(qū)位帶來較高的房地產(chǎn)投資價值，在選擇時區(qū)位時應該重視以下問題：n 注意區(qū)位升值潛力的分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析第三、開發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開發(fā)應追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。n 環(huán)境因素。n 易接近性。它說明了區(qū)位價值的轉(zhuǎn)移過程：區(qū) S/W（優(yōu)勢 /劣勢）的價值因素u 地段要素u 環(huán)境要素u 地塊 /產(chǎn)品要素u 開發(fā)商 /項目要素u 前兩個為被動性要素，后兩個為主動性要素SWOT分析的價值因素SWOT分析的核心本質(zhì)項目戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢 O威脅 W前期策劃的完整過程案例之一：廣東清遠地王項目用地面積： 容積率：約 清遠概述珠三角邊緣緊鄰廣州歷史悠久足球基地溫泉、漂流經(jīng)濟增長“ 地王 ” 項目，將成為清遠沿江高品質(zhì)的高層景觀社區(qū)p用地性質(zhì)：住宅用地p占地面積： p地價： p容積率：約 p總建筑面積：約 m2p物業(yè)類型：以高層或者超高層為主項目用地圖北江未來，項目周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榍暹h新興的行政文化中心傳統(tǒng)特色綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 行政商務文化區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 生態(tài)觀光區(qū)現(xiàn)代居住綜合區(qū) 辦公商務綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 服務綜合區(qū)未來城市發(fā)展方向項目清遠的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)： 清遠的房地產(chǎn) 市場數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》l與珠三角同級城市相比，清遠整體的房地產(chǎn)市場容量較小。這是 K開發(fā)企業(yè)跨出福州市場，初涉清遠市場的項目。： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的機會，如何利用？224。除廣州與本區(qū)域外，還應著眼于哪些的目標客戶？224。首期開發(fā)至關(guān)重要，如何確定策略？224。項目二，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)營銷策劃的實際目標是 “指導銷售 ”。高科房產(chǎn) 沒有科學而理性的前期策劃，就沒有有的放矢的規(guī)劃與建筑設計。項目四，用地 ，容積率 。景觀資源是作為樓盤配套考慮，還是引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)224。結(jié)合大盤開發(fā)的兩大模式，對項目的初步構(gòu)思224。如何界定及吸納廣泛的住宅目標客戶？224。項目開發(fā)條件分析核心問題的思考224。 從初步的市場判斷，對項目的認知這是樹立清遠清城區(qū)品質(zhì)標竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質(zhì)標竿。l2023年清遠的房價 /收入比約 ，處于中國范圍內(nèi)的理性水平，整體價格水平較為剛性，抗風險能力較強。l供應量相對較大，供應：銷售比值基本維持在 2－ :1。且固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，近 5年增速平均超過 50%。T劣勢 S機會 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場的話，才能帶來價值。位區(qū)位上的物業(yè) 適合市場 投資價值圖：區(qū)位價值的轉(zhuǎn)移過程所以它的選擇原則有以下幾條：n 最短時間原則n 區(qū)位易達性原則n 接近購買力原則n 滿足消費心理原則n 接近 CBD原則房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析第四、工業(yè)項目n 工業(yè)項目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析第二、寫字樓項目影響寫字樓項目位置選擇的特殊因素包括：n 與其他商業(yè)設施的接近程度。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析具體的影響因素n 城市規(guī)劃方面的因素n 自然特性n 市政基礎(chǔ)設施條件n 交通通達程度n 停車條件n 環(huán)境條件n 公共配套服務設施完備情況n 當前土地使用者的態(tài)度n 土地價格n 供求關(guān)系不同類型的房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求：第一、居住項目居住用地的區(qū)位選擇，一般應考慮以下主要因素：n 市政公用和公建配套設施完備的程度。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇的因素分析第一、地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。區(qū)位與房地產(chǎn)價值區(qū)位與房地產(chǎn)投資價值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利潤。區(qū)位與城市功能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，