【正文】 /3/5 星期五 108遵循商業(yè)量化原則2023/3/5 星期五 109?要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。?消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪?的類別及總量。 2023/3/5 星期五 113?六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場(chǎng)?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的?財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公?司應(yīng)通過對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研?究規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/5 星期五 117奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適?的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 2023/3/5 星期五 120九、保證投資回報(bào)的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用。要讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 132天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)?！　　　?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則2023/3/5 星期五 133?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。2023/3/5 星期五 135隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大居民消費(fèi)水平的不斷提高休閑與購(gòu)物相結(jié)合的一站式購(gòu)物作為一種全新的購(gòu)物理念逐漸被人們接受。2023/3/5 星期五 137商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括 7個(gè)環(huán)節(jié)：2023/3/5 星期五 138一、商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來的發(fā)展前景。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。2023/3/5 星期五 142?在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)?需要把握好四個(gè)方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。2023/3/5 星期五 143?項(xiàng)目建設(shè)方案?設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括?兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：?建筑方案設(shè)計(jì)?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 146每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下 ：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：?總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)?室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。?制定目標(biāo)品牌計(jì)劃?應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目?經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象?定位要求的關(guān)系，?合理控制、科學(xué)搭配?不同定位的?品牌的配比。2023/3/5 星期五 151謝謝謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。2023/3/5 星期五 150?招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問題，是很?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn)?營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計(jì)：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 144?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)?二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是?對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專柜?形象、商品陳列按照商業(yè)?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目?是什么、做什么、如何做 ”的問題?要對(duì) 項(xiàng)目科學(xué)定位?首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析?分析項(xiàng)目自身及資源條件?主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行?科學(xué)的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。 2023/3/5 星期五 139本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：（一）立地選項(xiàng)在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì) 而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。雖然開發(fā)形勢(shì)火熱，項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后 運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問題2023/3/5 星期五 136?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)?不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)?不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式?機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和?流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 134客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。（ 2）低彩度挽留顧客為使賣場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，選擇暖色系類低彩度的顏色最合適。 2023/3/5 星期五 122十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則2023/3/5 星期五 123?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，?要按照主力店的需求來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，?否則后期會(huì)遇到很大的阻力和壓力。2023/3/5 星期五 121?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。 2023/3/5 星期五 116?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)?分布提出可實(shí)施方案。2023/3/5 星期五 111滿足需求而非創(chuàng)造需求2023/3/5 星期五 112目前國(guó)內(nèi)不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益，這類項(xiàng)目往往開始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。2023/3/5 星期五 103訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥近年來國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)?成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。?有的甚至不惜孤注一擲，?缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債?也開業(yè)，如此一來，往往?造成開業(yè) “開壞頭 ”，場(chǎng)面冷清，?難以為繼，失敗也是遲早的事。2023/3/5 星期五 96? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商以求早日回籠資金獲得回報(bào)。2023/3/5 星期五 92商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。2023/3/5 星期五 89要規(guī)劃更要策劃 從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃在微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。2023/3/5 星期五 841商業(yè)地產(chǎn)策劃選擇策略商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。?租金的制定應(yīng)該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)?劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)管理成本?參考當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略制定切實(shí)可行的招租條件?按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C類，?用以區(qū)別不