易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位(文件)
【正文】 數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。因?yàn)槌顷?yáng)區(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒(méi)有直達(dá)車，交通極不方便；另外，城陽(yáng)新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。這與全國(guó)各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營(yíng)者更偏愛(ài)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，重視經(jīng)營(yíng)的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門(mén)店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購(gòu)物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰； 本資料來(lái)自 111 與陳仁科一起探尋…… 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過(guò)市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽(yáng)區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說(shuō)不清的占 20%。 困 難 本資料來(lái)自 109 與陳仁科一起探尋…… 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來(lái)經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異?；鸨鞔笮【频陰缀跏菨M客。 本資料來(lái)自 103 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 104 與陳仁科一起探尋…… 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)！！ 本資料來(lái)自 105 與陳仁科一起探尋…… 四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) —— ?景陽(yáng)街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶將無(wú)處 可去； ?南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶也將有段時(shí)期無(wú)處經(jīng)營(yíng)； ?項(xiàng)目地旁的倉(cāng)儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)和物流； ?陽(yáng)光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無(wú)法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉(cāng)儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。 目標(biāo)訪談 A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪問(wèn) B、經(jīng)營(yíng)商家入戶訪問(wèn) C、投資者問(wèn)卷調(diào)查 政府相關(guān)職能部門(mén) 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來(lái)規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等 網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料 選擇市調(diào)方法 本資料來(lái)自 84 與陳仁科一起探尋…… 時(shí)間安排 工作內(nèi)容 責(zé)任方 2020年 *月 3日 向開(kāi)發(fā)商提交工作綱要 確定市調(diào)時(shí)間 中旗 2020年 *月 5－ 6日 市調(diào)專員專業(yè)培訓(xùn) 問(wèn)卷設(shè)置 中旗 2020年 *月 7日 市調(diào)禮品購(gòu)置 中旗 2020年 *月 8日 市調(diào)工作組進(jìn)場(chǎng) 中旗 2020年 *月 9 － 12日 對(duì)當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的市調(diào)人員培訓(xùn) 中旗、發(fā)展商 2020年 *月 12－ 21日 正式展開(kāi)市調(diào)工作 中旗 2020年 *月 30日 向開(kāi)發(fā)商提交調(diào)研結(jié)論 中旗 2020 年 *月 29日 向開(kāi)發(fā)商提交 《 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)調(diào)研報(bào)告 》 中旗 制定市調(diào)時(shí)間 本資料來(lái)自 85 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 86 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 87 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 88 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 89 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 90 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 91 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 92 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 93 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 94 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 95 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 96 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 97 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 98 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 99 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 100 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 101 與陳仁科一起探尋…… 案例六：哈爾濱景陽(yáng)街項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心 濱 城 財(cái) 富 港 開(kāi)發(fā)商定位依據(jù)： 景陽(yáng)街做為 “ 辦公用品市場(chǎng) ” 在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽(yáng)街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有“ 賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無(wú)存。 本資料來(lái)自 77 與陳仁科一起探尋…… 以上四種 手法都因其自身的局限而無(wú)法真正全面、真實(shí)、客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確地反映我們項(xiàng)目所處的市場(chǎng)狀況。 本資料來(lái)自 75 與陳仁科一起探尋…… 因?yàn)?—— 踩盤(pán)，就更簡(jiǎn)單了。 自己去踩盤(pán) 。 4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。那么作為商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！ 關(guān)鍵之點(diǎn) 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考 本資料來(lái)自 68 與陳仁科一起探尋…… 以上是我們對(duì)長(zhǎng)湴村項(xiàng)目的初步理解和思考。 本資料來(lái)自 67 與陳仁科一起探尋…… 招不來(lái)大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來(lái)了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來(lái)認(rèn)識(shí)。 關(guān)鍵之點(diǎn) 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求 本資料來(lái)自 64 與陳仁科一起探尋…… 本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！ 本資料來(lái)自 63 與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消
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