易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓教材前期定位(文件)
【正文】 數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場的。因為城陽區(qū)作為一個新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時，同時目前還沒有直達車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場信息呢 ？ 經(jīng)營者更偏愛規(guī)模經(jīng)營、抱團經(jīng)營，重視經(jīng)營的集群效應； 北方受氣候的影響，單個門店保暖性差； 消費者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關系，單個鋪產(chǎn)權明晰； 本資料來自 111 與陳仁科一起探尋…… 兩組市調數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調，青島市區(qū)消費者有可能到城陽區(qū)新商圈進行消費的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。 困 難 本資料來自 109 與陳仁科一起探尋…… 在市調中一個數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異常火爆，各大小酒店幾乎是滿客。 本資料來自 103 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 104 與陳仁科一起探尋…… 面對這樣一個市場環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴密市調后，我們有四個重大發(fā)現(xiàn)??！ 本資料來自 105 與陳仁科一起探尋…… 四個 重大 發(fā)現(xiàn) —— ?景陽街調味品批發(fā)市場即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營戶將無處 可去； ?南極市場即將升級改造，現(xiàn)有經(jīng)營戶也將有段時期無處經(jīng)營； ?項目地旁的倉儲物流場地準備整體轉讓，完全可以作為項目物流配套，解決調味品經(jīng)營戶的倉儲和物流； ?陽光商城比本項目地段好，軟、硬件也相對市場作了升級，卻無法沖擊飽和的市場，租售停滯。 項目西側是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲，且衛(wèi)生狀況差。 目標訪談 A、消費者隨機抽樣訪問 B、經(jīng)營商家入戶訪問 C、投資者問卷調查 政府相關職能部門 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來規(guī)劃以及項目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計局、招商局等等 網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎資料 選擇市調方法 本資料來自 84 與陳仁科一起探尋…… 時間安排 工作內容 責任方 2020年 *月 3日 向開發(fā)商提交工作綱要 確定市調時間 中旗 2020年 *月 5－ 6日 市調專員專業(yè)培訓 問卷設置 中旗 2020年 *月 7日 市調禮品購置 中旗 2020年 *月 8日 市調工作組進場 中旗 2020年 *月 9 － 12日 對當?shù)仄刚埖氖姓{人員培訓 中旗、發(fā)展商 2020年 *月 12－ 21日 正式展開市調工作 中旗 2020年 *月 30日 向開發(fā)商提交調研結論 中旗 2020 年 *月 29日 向開發(fā)商提交 《 項目商業(yè)運營市場環(huán)調研報告 》 中旗 制定市調時間 本資料來自 85 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 86 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 87 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 88 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 89 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 90 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 91 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 92 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 93 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 94 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 95 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 96 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 97 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 98 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 99 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 100 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 101 與陳仁科一起探尋…… 案例六：哈爾濱景陽街項目 開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心 濱 城 財 富 港 開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “ 辦公用品市場 ” 在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項目所在地段處于景陽街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項目； 如果脫離辦公用品而標新立異定位其它產(chǎn)品市場，恐怕有“ 賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。 本資料來自 77 與陳仁科一起探尋…… 以上四種 手法都因其自身的局限而無法真正全面、真實、客觀、科學、準確地反映我們項目所處的市場狀況。 本資料來自 75 與陳仁科一起探尋…… 因為 —— 踩盤，就更簡單了。 自己去踩盤 。 4. 市調的數(shù)據(jù)真正作用不大 。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項目的招商！ 關鍵之點 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實思考 本資料來自 68 與陳仁科一起探尋…… 以上是我們對長湴村項目的初步理解和思考。 本資料來自 67 與陳仁科一起探尋…… 招不來大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當然是否定的。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學教師，他們與大學生也會有很多共性。 這對矛盾如何解決，必須提升到一個重要高度來認識。 關鍵之點 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費群體的真實消費需求 本資料來自 64 與陳仁科一起探尋…… 本項目面對的終端消費群大致分為四類，而消費層次卻相差很大，消費特性也各有不同。 二是適度超前，做強做高！不是最大的，但是最好的！ 本資料來自 63 與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費者的真正需求，首先必須確認消
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1