【正文】 駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2023/3/4 61 中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 49 .6%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 2%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 27. 5%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“ 501㎡ 以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 2023/3/4 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 72 租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 租價(jià)定位 2023/3/4 73 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。 根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約 50— 60元 /㎡ 。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為： 12023元 / ㎡ 左右。 2023/3/4 85 某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè) 樓層 / F l o o r 單元 / U n i t 套內(nèi)建筑面積 / A re a ( m 2 ) 品類(lèi) / T ra d e M i x保低租金 / re n t a l ( R M B / D a y / s q m )總租金 /Total Rental(RMB/Month)B1 B 1 0 1健身G Y MB 1 0 2餐飲 ( 廚房 )F B ( k i t c h e n )B 1 0 3美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nB 1 0 4美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L1 L101銀行B a n kL102餐館F B r e s t a u r a n tL103餐館F B r e s t a u r a n tL104服務(wù)S e r v i c eL105郵政儲(chǔ)蓄S e r v i c eL106服務(wù)S e r v i c eL107服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L2 L201餐館F B r e s t a u r a n tL202餐館F B r e s t a u r a n tL203服務(wù)S e r v i c eL204茶室F B t e a h o u s eL205服務(wù)S e r v i c eL206服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L3 L301餐館F B r e s t a u r a n tL302餐館F B r e s t a u r a n tL303足療中心F o o t M a s s a g eL304服務(wù)S e r v i c eL305服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !T o t a l月租金水平0 D I V / 0 !年租金水平來(lái)自外部資料 2023/3/4 86 某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期 不包含前期投入費(fèi)用 1,912萬(wàn)元 來(lái)自外部資料 2023/3/4 87 ?生活百貨類(lèi) ?超市類(lèi) ?餐飲類(lèi) ?便利店類(lèi) ?服務(wù)配套及服飾精品類(lèi) ?美容美發(fā)類(lèi) ?生活家居類(lèi) ?休閑娛樂(lè)類(lèi) 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類(lèi)型商家物業(yè)條件 2023/3/4 88 各類(lèi)型商家列表示意 來(lái)自外部資料 2023/3/4 89 生活百貨物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 90 大型綜合超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 91 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 92 便利超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 93 大型中式正餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 94 中式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 95 西式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 96 西餐咖啡物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 97 便利店物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 98 服務(wù)配套物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 99 美容 SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。 生活家居類(lèi)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 102 休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)， 一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高 ，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。 ? ：設(shè)置消火栓系統(tǒng) ? ：設(shè)置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。 適用： ? 商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解； ? 純街鋪銷(xiāo)售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 銷(xiāo)售策略 — 帶租約銷(xiāo)售模式 2023/3/4 108 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ?返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。 銷(xiāo)售策略 — 短期返租 (810年 ) 2023/3/4 110 ?從銷(xiāo)售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷(xiāo)售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷(xiāo)售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來(lái)的。 ” 第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的 B、 F談及此事。但我提了幾個(gè)問(wèn)題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點(diǎn)湯，就有物管公司的員工說(shuō)： “老板的湯盆里肉要多一些。 中午，召開(kāi)公司部門(mén)經(jīng)理會(huì)議，除了討論別的事，也專(zhuān)門(mén)將這件事提了出來(lái)，非常令人感動(dòng)的是，他們沒(méi)有一個(gè)人是站在自家私利的角度來(lái)看待此事，大家都開(kāi)誠(chéng)布公將這件事可能會(huì)產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。但也增加了透明度，減少了 “瓜田納履、李下正冠 ”帶來(lái)的麻煩。舉例說(shuō)明：我們?cè)?jīng)制定過(guò)對(duì)員工購(gòu)房的優(yōu)惠制度，而且改過(guò)許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績(jī)r(jià)向來(lái)低開(kāi)高走，加上員工個(gè)人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢(shì)必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖 。 引爆： 即公開(kāi)招商及后一至二周，全面媒體鋪開(kāi)，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場(chǎng)所信息傳遞； DM直郵單頁(yè)、短信、戶(hù)外展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車(chē)體、公交站牌全面啟動(dòng)。 B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，內(nèi)容相對(duì)較少， 百貨類(lèi)（即廣義上的服飾精品大類(lèi)）商戶(hù)數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的意識(shí)較強(qiáng)。（館址： ，電話： ） ? 報(bào)送消防圖紙須備兩套圖紙和材料 (一般店鋪?lái)殻?３ 藍(lán)圖 ２ 份，餐飲商鋪?lái)殻?２ 藍(lán)圖 ２ 份） ? 藍(lán)圖蓋章： ? 4． 1封面及各頁(yè)圖紙蓋設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資質(zhì)專(zhuān)用章、設(shè)計(jì)（裝修）單位行政公章。 ? 5． 5店鋪平面布置圖： 在該圖中標(biāo)出地臺(tái)、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸 ；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報(bào)警裝置。 ? 5． 8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動(dòng)后的大小，如果不改動(dòng)沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動(dòng)。 ? 5． 14店鋪防排煙系統(tǒng) ：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場(chǎng)消防系統(tǒng)。（此圖在客戶(hù)中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章） ? 注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類(lèi)設(shè)計(jì)圖紙圖簽的要求，由設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。 ? 二、消防驗(yàn)收 ： ? 按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時(shí)，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行消防驗(yàn)收。 2023/3/4 117 運(yùn)營(yíng)管理案例 咖啡 “粉絲 ” XX咖啡（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商家）的正式開(kāi)業(yè)時(shí)間定于 2023年 4月 28日，并于 2023年的 4月 8日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。不行，不能讓這樣的經(jīng)營(yíng)效果繼續(xù)下去，客服專(zhuān)員們暗下決心，一定要幫助商家完美開(kāi)業(yè)。由于這樣的宣傳方式與項(xiàng)目的形象要求不符，該建議沒(méi)有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒(méi)有簡(jiǎn)單放棄，而是幫助商家想辦法，主動(dòng)給與商家我們所能提供的所有的免費(fèi)支持商家開(kāi)業(yè)的宣傳方式：如開(kāi)業(yè)前期商家宣傳海報(bào)進(jìn)社區(qū)、商家信息上傳企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。在市場(chǎng)中特別是項(xiàng)目周邊社區(qū)消費(fèi)者中形成廣泛的影響 。 來(lái)自外部資料 2023/3/4 122 三、市場(chǎng)分析 ——市場(chǎng)背景分析 項(xiàng)目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá) 350萬(wàn)平方米，有近 40個(gè)住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約 3萬(wàn)住戶(hù)近 10萬(wàn)人口，這部分消費(fèi)者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)。 2. 本項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、與其它商業(yè)項(xiàng)目相比更具品牌塑造性。 4. 項(xiàng)目體量較小。 1. 我們所倡導(dǎo)的時(shí)尚、晶品生活是一個(gè)新概念，是機(jī)會(huì)但同時(shí)更是風(fēng)險(xiǎn)。 來(lái)自外部資料 2023/3/4 126 四、推廣目的及解決方案 核心消費(fèi)圈 近萬(wàn)企業(yè)業(yè)主 次消費(fèi)圈 周邊約 3萬(wàn)戶(hù)近 10萬(wàn)居民 基本消費(fèi)圈 A及 B區(qū) 25歲至 40歲人群 來(lái)自外部資料 2023/3/4 127 四、推廣目的及解決方案 —— 推廣目的 ? 在某市業(yè)界與核心消費(fèi)群中大消費(fèi)者中建立 XX項(xiàng)目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影響力，增強(qiáng)潛在租戶(hù)的入駐信心。 ? 強(qiáng)調(diào) XX項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景以及所涵蓋的優(yōu)質(zhì)客群。生日優(yōu)惠（禮物及生日優(yōu)惠） 預(yù)算： 來(lái)自外部資料 2023/3/4 130 四、推廣目的及解決方案 媒體接觸 本階段新增： 報(bào)媒硬廣 10萬(wàn) 宣傳招商會(huì)，晨報(bào)、商報(bào)整版，共一周二版 新聞報(bào)道 1萬(wàn) 宣傳招商會(huì)、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與 延續(xù)上階段： 電臺(tái)廣播持續(xù) 9萬(wàn) 航空雜志持續(xù) 18萬(wàn) 樓宇 TV持續(xù) 2個(gè)月 4萬(wàn) 強(qiáng)化期（6/7/8月） 地面活動(dòng) 本階段新增： 招商推介會(huì) 10萬(wàn) 在經(jīng)過(guò)精心包裝的 XX商業(yè)舉辦項(xiàng)目推介會(huì)，內(nèi)容以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)介紹，文藝表演、客戶(hù)咨詢(xún)、新聞發(fā)布為主 延續(xù)上階段： VIP幕集持續(xù) 預(yù)算： 來(lái)自外部資料 2023/3/4 131 四、推廣目的及解決方案 媒體接觸 本階段新增： 企業(yè)雜志專(zhuān)刊 0 延續(xù)上階段： 電臺(tái)廣播持續(xù) 6萬(wàn) 新聞報(bào)道（開(kāi)業(yè)） 1萬(wàn) 報(bào)媒硬廣（開(kāi)業(yè)） 10萬(wàn) 專(zhuān)題軟文（開(kāi)業(yè)） 6萬(wàn) 持續(xù)期（9/10月） 地面活動(dòng) 本階段新增： 開(kāi)業(yè)活動(dòng) 20萬(wàn) 1. 向核心消費(fèi)群派發(fā)購(gòu)物消費(fèi)手冊(cè)，含企業(yè)自有商業(yè)之間的商家的聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)優(yōu)惠 。 1. 設(shè)計(jì)水晶電話鏈送給消費(fèi)者做為來(lái)店禮 。5萬(wàn) 4. 美甲護(hù)理講座 。1萬(wàn) 8. 新派健身運(yùn)動(dòng)會(huì) 。體育休閑中心、異國(guó)風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。30萬(wàn) 預(yù)算： 60萬(wàn) 來(lái)自外部資料 2023/3/4 133 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷(xiāo)售管理 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 134 案例分析 上海碧云社區(qū)商業(yè) ? 占地 4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有 10000人， 60%多為外籍人士，第一個(gè)通過(guò) ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。1萬(wàn) 6