【正文】 501 ㎡以上 49 .6%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 3. 2%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 27. 5%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“ 501㎡ 以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 2023/2/24 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 來自外部資料 2023/2/24 72 租金定位：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 租價定位 2023/2/24 73 主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。 根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50— 60元 /㎡ 。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為： 12023元 / ㎡ 左右。 2023/2/24 85 某項目租金預(yù)測 樓層 / F l o o r 單元 / U n i t 套內(nèi)建筑面積 / A re a ( m 2 ) 品類 / T ra d e M i x保低租金 / re n t a l ( R M B / D a y / s q m )總租金 /Total Rental(RMB/Month)B1 B 1 0 1健身G Y MB 1 0 2餐飲 ( 廚房 )F B ( k i t c h e n )B 1 0 3美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nB 1 0 4美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L1 L101銀行B a n kL102餐館F B r e s t a u r a n tL103餐館F B r e s t a u r a n tL104服務(wù)S e r v i c eL105郵政儲蓄S e r v i c eL106服務(wù)S e r v i c eL107服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L2 L201餐館F B r e s t a u r a n tL202餐館F B r e s t a u r a n tL203服務(wù)S e r v i c eL204茶室F B t e a h o u s eL205服務(wù)S e r v i c eL206服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L3 L301餐館F B r e s t a u r a n tL302餐館F B r e s t a u r a n tL303足療中心F o o t M a s s a g eL304服務(wù)S e r v i c eL305服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !T o t a l月租金水平0 D I V / 0 !年租金水平來自外部資料 2023/2/24 86 某項目前五年運營收入及費用預(yù)期 不包含前期投入費用 1,912萬元 來自外部資料 2023/2/24 87 ?生活百貨類 ?超市類 ?餐飲類 ?便利店類 ?服務(wù)配套及服飾精品類 ?美容美發(fā)類 ?生活家居類 ?休閑娛樂類 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類型商家物業(yè)條件 2023/2/24 88 各類型商家列表示意 來自外部資料 2023/2/24 89 生活百貨物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 90 大型綜合超市物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 91 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 92 便利超市物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 93 大型中式正餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 94 中式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 95 西式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 96 西餐咖啡物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 97 便利店物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 98 服務(wù)配套物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 99 美容 SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。 生活家居類物業(yè)條件 來自外部資料 2023/2/24 102 休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強， 一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高 ，同時，面積的需求也相對較大。 ? ：設(shè)置消火栓系統(tǒng) ? ：設(shè)置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 銷售策略 — 帶租約銷售模式 2023/2/24 108 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ?返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 銷售策略 — 短期返租 (810年 ) 2023/2/24 110 ?從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。且超市、美容、酒吧、早點鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來的。 ” 第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的 B、 F談及此事。但我提了幾個問題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點湯，就有物管公司的員工說： “老板的湯盆里肉要多一些。 中午，召開公司部門經(jīng)理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。但也增加了透明度，減少了 “瓜田納履、李下正冠 ”帶來的麻煩。舉例說明：我們曾經(jīng)制定過對員工購房的優(yōu)惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因為公司的房價向來低開高走，加上員工個人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢必讓員工增加投機心理，與公司的文化相悖 。 引爆： 即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞； DM直郵單頁、短信、戶外展點設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 B、社區(qū)商業(yè)強調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨立經(jīng)營的意識較強。（館址： ，電話： ） ? 報送消防圖紙須備兩套圖紙和材料 (一般店鋪須Ａ ３ 藍(lán)圖 ２ 份，餐飲商鋪須Ａ ２ 藍(lán)圖 ２ 份） ? 藍(lán)圖蓋章： ? 4． 1封面及各頁圖紙蓋設(shè)計單位設(shè)計資質(zhì)專用章、設(shè)計（裝修）單位行政公章。 ? 5． 5店鋪平面布置圖： 在該圖中標(biāo)出地臺、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸 ；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報警裝置。 ? 5． 8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動。 ? 5． 14店鋪防排煙系統(tǒng) ：店鋪采用機械防排煙的要接入商場消防系統(tǒng)。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章） ? 注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計圖紙圖簽的要求，由設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。 ? 二、消防驗收 ： ? 按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時，應(yīng)向公安消防機構(gòu)申請進(jìn)行消防驗收。 2023/2/24 117 運營管理案例 咖啡 “粉絲 ” XX咖啡（以下簡稱商家）的正式開業(yè)時間定于 2023年 4月 28日，并于 2023年的 4月 8日開始試營業(yè)。不行，不能讓這樣的經(jīng)營效果繼續(xù)下去，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業(yè)。由于這樣的宣傳方式與項目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費支持商家開業(yè)的宣傳方式：如開業(yè)前期商家宣傳海報進(jìn)社區(qū)、商家信息上傳企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。在市場中特別是項目周邊社區(qū)消費者中形成廣泛的影響 。 來自外部資料 2023/2/24 122 三、市場分析 ——市場背景分析 項目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá) 350萬平方米，有近 40個住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約 3萬住戶近 10萬人口，這部分消費者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費市場。 2. 本項目統(tǒng)一經(jīng)營管理、與其它商業(yè)項目相比更具品牌塑造性。 4. 項目體量較小。 1. 我們所倡導(dǎo)的時尚、晶品生活是一個新概念，是機會但同時更是風(fēng)險。 來自外部資料 2023/2/24 126 四、推廣目的及解決方案 核心消費圈 近萬企業(yè)業(yè)主 次消費圈 周邊約 3萬戶近 10萬居民 基本消費圈 A及 B區(qū) 25歲至 40歲人群 來自外部資料 2023/2/24 127 四、推廣目的及解決方案 —— 推廣目的 ? 在某市業(yè)界與核心消費群中大消費者中建立 XX項目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影響力，增強潛在租戶的入駐信心。 ? 強調(diào) XX項目的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展前景以及所涵蓋的優(yōu)質(zhì)客群。生日優(yōu)惠（禮物及生日優(yōu)惠） 預(yù)算： 來自外部資料 2023/2/24 130 四、推廣目的及解決方案 媒體接觸 本階段新增： 報媒硬廣 10萬 宣傳招商會，晨報、商報整版，共一周二版 新聞報道 1萬 宣傳招商會、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與 延續(xù)上階段： 電臺廣播持續(xù) 9萬 航空雜志持續(xù) 18萬 樓宇 TV持續(xù) 2個月 4萬 強化期（6/7/8月） 地面活動 本階段新增： 招商推介會 10萬 在經(jīng)過精心包裝的 XX商業(yè)舉辦項目推介會，內(nèi)容以項目現(xiàn)場介紹，文藝表演、客戶咨詢、新聞發(fā)布為主 延續(xù)上階段： VIP幕集持續(xù) 預(yù)算： 來自外部資料 2023/2/24 131 四、推廣目的及解決方案 媒體接觸 本階段新增： 企業(yè)雜志?？?0 延續(xù)上階段： 電臺廣播持續(xù) 6萬 新聞報道（開業(yè)） 1萬 報媒硬廣（開業(yè)） 10萬 專題軟文（開業(yè)） 6萬 持續(xù)期（9/10月） 地面活動 本階段新增： 開業(yè)活動 20萬 1. 向核心消費群派發(fā)購物消費手冊，含企業(yè)自有商業(yè)之間的商家的聯(lián)動促銷優(yōu)惠 。 1. 設(shè)計水晶電話鏈送給消費者做為來店禮 。5萬 4. 美甲護(hù)理講座 。1萬 8. 新派健身運動會 。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。30萬 預(yù)算： 60萬 來自外部資料 2023/2/24 133 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2023/2/24 134 案例分析 上海碧云社區(qū)商業(yè) ? 占地 4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有 10000人， 60%多為外籍人士，第一個通過 ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。1萬 6. 與場內(nèi)各店分別推出產(chǎn)品宣傳活動 。1萬 2. DIY美容交流 。 4. 幫助精品店擺出特色家居