【正文】 ? 特色：在綜合配套設(shè)施方面，形成富有極佳創(chuàng)意的綜合環(huán)境特色。1萬 3. 具有前沿文化藝術(shù)體驗(yàn)的展覽 。每月禮品派送（從租戶收集樣品） 。 來自外部資料 2023/2/24 125 四、推廣目的及解決方案 —— 目標(biāo)客群定位： 根據(jù)《 XX商業(yè)策劃書》的項(xiàng)目定位， XX項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位： A區(qū)及 B區(qū) 25歲至 40歲人群。 3. 周邊大量傳統(tǒng)商業(yè)存在，使本項(xiàng)目鶴立雞群，只能獨(dú)力承擔(dān)對中高階層消費(fèi)的整體引導(dǎo)。主要規(guī)劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業(yè)態(tài)。同時(shí)，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業(yè)社區(qū)發(fā) DM單，在項(xiàng)目外墻掛宣傳招貼等。 ? 藍(lán)圖裝訂： 裝修結(jié)束后，將報(bào)建時(shí)返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報(bào)驗(yàn)，同時(shí)準(zhǔn)備以下資料： ? 2． 1本商場的驗(yàn)收合格意見書 ? 2． 2本店鋪裝修審核合格意見書 ? 2． 3申請報(bào)驗(yàn)表格 ３ 份 ? 2． 4各種消防設(shè)備的檢驗(yàn)報(bào)告和形式許可證、合格證、發(fā)票等?；蜷_窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說明。 ? 5. 9插座布置圖： ? 5． 10電氣系統(tǒng)圖： 注明開關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。 ? 4． 2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€人名義簽約）。 社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略 2023/2/24 114 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： ? 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅； ? 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； ? 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時(shí)間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。原則一：購買則機(jī)會均等。 B、 F二人覺得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。 ?從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常小；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。 ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 來自外部資料 2023/2/24 104 ?銷售什么？ ?基礎(chǔ)工作 ?投資者儲備 ?宣傳造勢 ?租售策略 社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/2/24 105 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來自外部資料 2023/2/24 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。 鋪位面積 來自外部資料 2023/2/24 62 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 ? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街， 711便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 ?業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)； ? 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； ? 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； ? 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。 社區(qū)商業(yè)類型 按照服務(wù)的規(guī)模分類 2023/2/24 9 ?底商型商業(yè) ?裙房型商業(yè) ?獨(dú)立型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 按照載體建筑形式分類 2023/2/24 10 ?散點(diǎn)式商業(yè) ?商業(yè)街型商業(yè) ?購物中心型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 按照布局分類 2023/2/24 11 ?內(nèi)部型商業(yè) ?外部型商業(yè) ?兼有型商業(yè) 社區(qū)商業(yè)類型 按照位置分類 2023/2/24 12 社區(qū)商業(yè)類型 按照社區(qū)規(guī)模分類 小型社區(qū)： ? 人口規(guī)模： 300700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）； ? 人均商業(yè)面積： /人以下； ? 可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)； ? 商業(yè)交通時(shí)間：步行 5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)； ? 商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。面積不是判斷輻射 \中間 \內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn) .（來自外部資料） 社區(qū)商業(yè)類型 人均商業(yè)面積比指標(biāo) 2023/2/24 7 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間 15分鐘內(nèi)可到。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型： 社區(qū)商業(yè)布局類型 2023/2/24 45 底商滿布型示例： 錦繡江南 入口商街型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 散點(diǎn)列布型示例： 海濱廣場 社區(qū)商業(yè)布局類型 —各類型示例 來自外部資料 2023/2/24 46 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 鋪位面積 2023/2/24 59 23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上鋪位面積 來自外部資料 2023/2/24 60 輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來自外部資料 2023/2/24 75 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/2/24 79 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式 2023/2/24 80 社區(qū)商業(yè)租金模式 ?純租金 ?保底 +扣點(diǎn)租金 ?“保底 +扣率租金 ”兩者取高 ?純扣率租金 2023/2/24 81 社區(qū)商業(yè)租金模式 2023/2/24 82 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) 影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素： ? 經(jīng)營的商品業(yè)種 ? 店鋪面積大小 ? 店的面寬 ? 店的位置 ? 承租戶在整體策略重點(diǎn)角色 ? 市場可參考類比租金 2023/2/24 83 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) ?新開業(yè) ?正常期 ?成熟期 ?…… 臺灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。 ? ： ? 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 劣勢： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態(tài)度。②新員工和外界在不知真相時(shí)是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。 2023/2/24 112 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/2/24 113 ； : 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以推廣。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理 2023/2/24 116 運(yùn)營管理案例 — 消防報(bào)建 一、 消防報(bào)建 ? 根據(jù)消防法規(guī)要求，對于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)，申請建筑工程消防設(shè)計(jì)審核。 ? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。） ? 5. 12店鋪內(nèi)煙感布置圖： 廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。 ? ―― 圖紙裝訂：城建檔案館 電話 ? ―― 市公安消防局地址： XXX，聯(lián)系電話： XXX ? ―― 消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在 7個工作日內(nèi)審結(jié)。 眼看著開業(yè)時(shí)間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計(jì)劃， XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。 4月 28日， XX咖啡華麗開業(yè)，良好的開業(yè)效果讓商家對企業(yè)的員工說：今后，你們商業(yè)的項(xiàng)目建到哪兒， XX咖啡就開到哪兒。同時(shí)，該區(qū)域交通發(fā)達(dá)，距機(jī)場僅 30分鐘車程，更可便捷的到達(dá)商業(yè)中心區(qū)。通過對他們吸引，可建立圈層消費(fèi)群體。 ? 通過有效的現(xiàn)場包裝，使?jié)撛谧鈶糁庇^了解項(xiàng)目定位，增強(qiáng)其入駐信心。 4. 幫助精品店擺出特色家居擺設(shè)，來賓投票選出最具《 閃亮創(chuàng)意 》 的作品 。1萬 6. 與場內(nèi)各店分別推出產(chǎn)品宣傳活動 。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。5萬 4. 美甲護(hù)理講座 。生日優(yōu)惠（禮物及生日優(yōu)惠） 預(yù)算： 來自外部資料 2023/2/24 130 四、推廣目的及解決方案 媒體接觸 本階段新增： 報(bào)媒硬廣 10萬 宣傳招商會，晨報(bào)、商報(bào)整版，共一周二版 新聞報(bào)道 1萬 宣傳招商會、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與